摘要：建发国际公布2023年中报，2023年上半年公司实现营业收入243.6亿元，同比增长43.7%；归母净利润12.8亿元，同比增长52.5%。
　　营收业绩高速增长，结转毛利率与归母净利润率有所修复。上半年公司营收大幅增长43.7%，一方面，公司交付面积180万平，同比大幅增加143.2%，地产业务结算收入（占比93%）同比大幅增长45.7%；另一方面，物业管理及其他相关服务收入16.2亿元，同比增长20.3%，主要是由于物业管理在管面积增加，截至2023年6月末，建发物业在管面积5060万平，较年初增长了9.5%。公司盈利能力有所改善。上半年公司毛利率15.2%，同比提升0.1个百分点。上半年公司净利润为14.2亿元，同比增长11.2%，净利率为5.8%，同比下降了1.7个百分点，主要是因为投资收益亏损0.9亿元（去年同期为2.6亿元）。公司归母净利润同比实现52.5%的增长，增速高于营收增速，主要原因是少数股东损益占比下降，上半年公司少数股东损益1.4亿元，同比下降68.4%，少数股东损益占比为9.7%，同比下降了24.5个百分点。由于公司归母净利润率同比提升0.3个百分点至5.3%，年化ROE因此同比提升了1.4个百分点至7.9%。公司未来业绩保障程度仍然较高，截至2023年6月末，公司预收账款2361亿元，同比增长28.1%，预收账款/上年营业收入仍然高达2.37X。
　　在手现金双位数增长；两次配股后资产负债表明显改善。公司在手流动性充裕，总资产结构中存货与现金合计占比高达75%。截至2023年6月末，公司持有现金607亿元，同比增长20.8%，其中受限制的现金占比仅5.4%。公司有息负债856亿元，同比增长3.4%，有息负债规模控制得当。同时短债占比较小，一年内到期的短期有息负债占比仅5.7%，同比下降了4.0个百分点。截至2023年6月末，公司净负债率为27.5%，同比下降18.6个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为61.3%，同比下降了5.4个百分点，现金短债比高达12.5X，同比提升了6.2X，公司稳居“绿档”。经过2022年下半年的两次配股后，资产负债表与去年同期相比明显优化。
　　公司上半年销售额与回款均实现大幅增长。根据克而瑞，公司1-7月销售金额1057亿元，同比增长44.4%，销售排名第9，较2022年提升了1位；销售面积830万平，同比增长55.0%；销售均价12734元/平，同比下降6.8%。从具体城市销量看，上半年上海、苏州、厦门、北京、成都分别贡献了123、85、74、51、51亿元的权益销售额，以上五个城市销售额贡献度高达51.4%。公司上半年实现销售回款979亿元，同比增长45.9%。公司近两年的销售规模的快速增长也带动了结转收入的稳定提升。上半年公司房地产开发业务实现营收227.4亿元，同比大幅增长45.7%。
　　国资背书下，资源、融资等各方面的优势也使得公司对优质地块的选择上，更具主动权，拿地强度与权益比例均有所提升。根据中指院，上半年公司新增土地储备355万平，同比增长97%；拿地金额429亿元，同比增长5%，权益拿地金额372亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为41%，较2022年全年38%的拿地强度有所提升；拿地权益比例同比提升3个百分点至87%。截至2023年6月末，公司土地储备1711万平，其中无锡、长沙、杭州、上海、苏州以上5个城市可售面积分别为109、88、87、84、83万平，合计占比26%。
　　投资建议与盈利预测：
　　在房地产行业下行期，公司上半年营收业绩仍能保持高速增长。销售与回款均逆势实现了大幅增长。同时，公司在手现金充裕，多元融资工具加持下积极拿地扩储，为未来持续发展奠定坚实的基础。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为1203 / 1498 / 1894亿元，同比增速分别为21%/24%/26%；归母净利润分别为62 / 83 /112亿元，同比增速分别为26%/32%/36%；对应EPS分别为3.38 / 4.47 / 6.07元。当前股价对应的PE分别为5.5X / 4.1X /3.0X。维持买入评级。
　　评级面临的主要风险：
　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。