1H23：业绩有所下滑，销售重拾增长；维持“买入”
　　公司今日发布1H23业绩：1）营收272亿元，同比-8.8%；2）毛利润44亿元，同比-19.0%，对应毛利率16.3%，同比-2.1pct；归母净利润17亿元，同比-29.8%。公司整体业绩有所下滑，主要受房地产行业下行拖累。考虑开发业务结转的情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司2023-25EEPS至0.87/0.83/0.93元（前值：0.98/0.90/1.04）。参考可比公司2023EPE估值5.0倍（Wind一致预期），考虑公司土储主要位于三四线城市，我们认为公司2023E合理PE估值为4.5倍，调整目标价至4.22港币（前值：4.79港币），维持“买入”评级。
　　销售重拾增长，预计全年保持恢复
　　1H23，公司销售重拾增长，合同销售金额/面积分别为259亿元/215万平米，同比+25%/+8%，销售均价12092/平米，同比+16%，销售回款率超100%。此外，1H23销售额排名TOP1/TOP3的城市分别为9/17个，分别较1H22增加3/1个，公司市占率在汕头、株洲、遵义等深耕城市市场迎来稳步提升。考虑公司2H23可售货值预计1000亿以上，我们预计23年销售有望恢复双位数增长。
　　拿地力度有所减弱，在手现金相对充裕
　　1H23，公司新增权益土储47万平，同比-56%，对应权益地价36亿元，同比-31%，拿地强度13.7%，同比-10.9pct，拿地力度有所减弱。截至1H23末，公司拥有全口径土储建面2179万平，对应22年全口径销售面积的覆盖倍数为5.8倍，土地储备相对充裕。按区域来看，东部/中部/西部/东北地区的土储占比分别为51%/25%/22%/2%，大部分土储位于东部地区。此外，公司期末拥有现金及银行余额328亿元，手握充裕资金，可根据市场情况动态补货。
　　债务结构或有望迎来优化
　　截至1H23末，公司三道红线指标保持绿档，净负债率40.5%，现金短债比1.79x，扣预资产负债率67.2%。国际三大信评机构和中诚信国际均维持公司“投资级”评级，受益于良好信用形象，公司上半年成功发行了27亿境内债，成本均低于4%，平均融资成本由22年的4.8%下降至1H23的4.4%。此外，公司期末有息负债483亿元，其中外币债务占比41%，整体偏高。我们认为，在当前境内融资渠道保持畅通、境外债发行成本高企的背景下，公司未来有望通过增发境内债置换到期的境外债，进而优化负债结构。
　　风险提示：1）三四线城市地产销售恢复弱于预期；2）盈利能力不及预期；3）外汇风险。
　　

研究报告全文：港股通证券研究报告中国海外宏洋集团81HK业绩有所下滑销售重拾增长华泰研究中报点评投资评级维持买入2023年8月23日中国香港房地产开发目标价港币422研究员陈慎1H23业绩有所下滑销售重拾增长维持买入SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228公司今日发布1H23业绩1营收272亿元同比-882毛利润44亿元同比-190对应毛利率163同比-21pct归母净利润17亿元研究员刘璐同比-298公司整体业绩有所下滑主要受房地产行业下行拖累考虑SACNoS0570519070001liulu015507htsccom开发业务结转的情况我们下调收入和毛利率假设调整公司2023-25EEPSSFCNoBRD825862128972218至087083093元前值098090104参考可比公司2023EPE估研究员林正衡值50倍Wind一致预期考虑公司土储主要位于三四线城市我们认为SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom公司2023E合理PE估值为45倍调整目标价至422港币前值479SFCNoBRC046862128972087港币维持买入评级联系人陈颖SACNoS0570122050022chenying019881htsccom销售重拾增长预计全年保持恢复86755824923881H23公司销售重拾增长合同销售金额面积分别为259亿元215万平米同比258销售均价12092平米同比16销售回款率超100华泰证券研究所分析师名录此外1H23销售额排名TOP1TOP3的城市分别为917个分别较1H22增加31个公司市占率在汕头株洲遵义等深耕城市市场迎来稳步提升考虑公司2H23可售货值预计1000亿以上我们预计23年销售有望恢复双位数增长拿地力度有所减弱在手现金相对充裕1H23公司新增权益土储47万平同比-56对应权益地价36亿元同比-31拿地强度137同比-109pct拿地力度有所减弱截至1H23基本数据末公司拥有全口径土储建面2179万平对应22年全口径销售面积的覆盖倍数为58倍土地储备相对充裕按区域来看东部中部西部东北地目标价港币422区的土储占比分别为5125222大部分土储位于东部地区此外收盘价港币截至8月23日320公司期末拥有现金及银行余额328亿元手握充裕资金可根据市场情况市值港币百万113906个月平均日成交额港币百万2477动态补货52周价格范围港币215-478BVPS人民币860债务结构或有望迎来优化截至1H23末公司三道红线指标保持绿档净负债率405现金短债比股价走势图179x扣预资产负债率672国际三大信评机构和中诚信国际均维持公中国海外宏洋集团司投资级评级受益于良好信用形象公司上半年成功发行了27亿境港币相对恒生指数内债成本均低于4平均融资成本由22年的48下降至1H23的4450012此外公司期末有息负债483亿元其中外币债务占比41整体偏高4256我们认为在当前境内融资渠道保持畅通境外债发行成本高企的背景下3500公司未来有望通过增发境内债置换到期的境外债进而优化负债结构275620012风险提示1三四线城市地产销售恢复弱于预期2盈利能力不及预期Aug-22Dec-22Apr-23Aug-233外汇风险资料来源SP经营预测指标与估值会计年度202120222023E2024E2025E营业收入人民币百万5383057492540955037252925-2545680591688507归属母公司净利润人民币百万50513150308329713308-154537622133651135EPS人民币最新摊薄148089087083093ROE19111074990886919PE倍199332339352316PB倍035035032030028EVEBITDA倍461848864909809资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1中国海外宏洋集团81HK图表1公司营业收入和同比增速图表2公司归母净利润和同比增速百万元百万元70000营业收入同比增速右轴606000归母净利润同比增速右轴1205010060000500080405000040006030400004020300030000201020000200000-20100001000-10-400-200-602022201720182019202020212017201820192020202120221H231H23资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表3公司毛利率和归母净利率图表4公司期间费用率毛利率归母净利率销售费用率管理费用率财务费用率3554304253203152210151002022201720182019202020212017201820192020202120221H231H23资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表5可比估值表市值收盘价EPS元PE倍公司代码公司简称亿元交易货币交易货币2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E0123HK越秀地产363903128109124141667768603900HK绿城中国181715103187219266653630250817HK中国金茂13910501602602903363383330平均64504438注盈利预测来自Wind一致预期统计时间为2023年8月23日资料来源Wind华泰研究图表6中国海外宏洋集团PE-Bands图表7中国海外宏洋集团PB-Bands港币中国海外宏洋集团5x港币中国海外宏洋集团02x10x15x04x05x5020x25x1307x08x382561300Aug-20Feb-21Aug-21Feb-22Aug-22Feb-23Aug-20Feb-21Aug-21Feb-22Aug-22Feb-23资料来源SP华泰研究资料来源SP华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2中国海外宏洋集团81HK风险提示1三四线城市地产销售恢复弱于预期2盈利能力不及预期3外汇风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3中国海外宏洋集团81HK盈利预测利润表现金流量表会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E营业收入5383057492540955037252925EBITDA99405752548452755900销售成本4143149216462514291744722融资成本2996029480293582937029314毛利润123998276784474558203营运资本变动120444253153531482575销售及分销成本16351632153614301503税费45042923228422012450管理费用109692592871228112685237其他2725754332511224973749255其他收入支出21229108910891089108经营活动现金流663511761882130111074财务成本净额2996029480293582937029314CAPEX5535289289289289应占联营公司利润及亏损71722346210051953520512其他投资活动106253228209563456838416税前利润101495979571055016126投资活动现金流111753517206673485738127税费开支45042923228422012450债务增加量74762385592874107841078少数股东损益594339432342583300936755权益增加量00046827000000000净利润50513150308329713308派发股息28351066667896536462980折旧和摊销90586769676567626758其他融资活动现金流267829480293582937029314EBITDA99405752548452755900融资活动现金流731920829671950847412EPS人民币基本148089087083093现金变动43304370991122167611529年初现金2054319876194332055520387汇率波动影响716000000000000资产负债表年末现金1987619433205552038721916会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E存货136383131896122487132632123275应收账款和票据150765695493163635503现金及现金等价物1987619433205552038721916其他流动资产1930815702172231939019064总流动资产190643172726165196178772169759业绩指标固定资产8390877363708266429957780会计年度倍202120222023E2024E2025E无形资产000000000000000增长率其他长期资产73057283685866356625营业收入2545680591688507总长期资产81448056756672787203毛利润65133255224961004总资产198786180782172762186050176962营业利润51441675004171239应付账款11479893096829179352180397净利润154537622133651135短期借款1278812192115911099410397EPS154540012133651135其他负债000000000000000盈利能力比率总流动负债1275861052879450810451590794毛利润率23031440145014801550长期债务3247635457354653647337481EBITDA18471000101410471115其他长期债务29682636263022562835净利润率938548570590625总长期负债3544438093380953872940316ROE19111074990886919股本55796047604760476047ROA276166174166182储备其他项目2314923895263102862731305偿债能力倍股东权益2872829942323583467537353净负债比率70897531658563125647少数股东权益70287459780281328499流动比率149164175171187总权益3575637401401594280645852速动比率043039045044051营运能力天总资产周转率次029030031028029估值指标应收账款周转天数115456503353640364036会计年度倍202120222023E2024E2025E应付账款周转天数9176276034685007400070000PE199332339352316存货周转天数1061981199900010701030PB035035032030028现金转换周期2584228588340363703637036EVEBITDA461848864909809每股指标人民币股息率1059638625602670EPS148089087083093自由现金流收益率624312271701039945每股净资产8398419099741049资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4中国海外宏洋集团81HK免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地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