在公司所处的区域，预计2023年土地市场竞争不激烈，且出让条件有望继续优化。而公司在2022年也新增了高质量的土地储备，保障了货值不下降。2022年，公司在所处区域的行业相对位置进一步巩固。到2023年年初，复苏的市场势头扭转了公司2022年以来销售下行的局面。
　　▍2022年业绩符合预期。2022年全年公司实现营业收入575亿元，同比+6.8%，实现毛利润83亿元，同比-33%，全年毛利率14.4%，同比下滑8.6个百分点，实现归母净利润32亿元，同比-37.6%，全年归母净利率5.5%，同比下滑3.9个百分点，公司经营业绩表现整体符合预期，其中毛利润的大幅下行主因计提大额资产减值损失所致。公司全年派发每股派息21港仙，对应股息率约6.3%（按3月27日收盘价计算）。
　　▍销售受益于市场复苏和货值充裕，开始边际转好。公司于2022年全年实现销售金额403亿元，同比-43.4%，合约销售面积373万方，同比-34.5%，销售回款率113.5%，回款金额457亿元。进入2023年，公司销售呈现边际复苏趋势，1-2月公司累计实现合约销售78.5亿元，同比+34%。总体而言，公司所处区域推货预售门槛低，公司品牌竞争力强，在复苏市场中有望取得强势地位。2022年在公司所布局的40个城市中，公司在9个城市为当地销售排名第一（2021年仅有3个城市获得当地销冠），进入当地销售前三的有18个城市，公司相对竞争优势巩固。
　　▍土储储备充足，拿地不疾不徐。截止2022年底，公司总土储面积2453万方，权益土储面积2075万方，权益比85%，年内公司新增土储面积236万方，投资拿地金额112亿元，拿地销售比28%（对公司所在城市能级而言不算太低），新增土储略低于销售去化。更重要的是，预计公司所在城市能级在2023年土地市场竞争也不会激烈，且土地供给的出让优化可能性较大。我们相信，公司既积极又谨慎的拓展策略，匹配公司所处区域市场特征，足以令公司保持充足的货值。我们相信，公司全年销售可以取得明显同比上升。
　　▍财务安全稳健，融资渠道通畅。2022年公司“三条红线”继续稳居绿档，现金短债比1.59倍，净负债比率48.8%，剔预净负债率68.7%，财务经营稳健安全。公司融资结构通畅，期内公司成功获批50亿人民币额度境内公司信用债，截至目前已发行一期、二期各10亿元，发行利率分别为3.4%、3.9%。2022年公司加权平均融资成本4.8%，较2021年底有所提升，主因汇率波动带来的结构性影响，截至2022年底公司非人民币借贷金额占总借贷比重约40%，若公司能持续优化债务结构调整境内外负债比例，则汇兑折损的波动影响有望在未来收缩减小。总结而言，如果不考虑汇率因素，公司是所处区域内少有的，具备通畅融资能力和开发能力的优秀企业。
　　▍风险因素：汇率持续波动对公司债务结构造成负面冲击的风险。公司部分城市项目销售去化困难的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：在市场销售渐趋回暖的过程中，公司凭借稳健的财务管理，安全的信用资质，持续稳健拿地，具备弹性的货值和良好的开发能力，有望迎来长期可持续发展。我们给予公司2023/2024/2025年0.91/1.00/1.03元/股的EPS预测（原预测2023/2024年为0.87/0.77元），参考港股可比地产开发公司2023年PE倍数3.8x-7.0x及PB倍数0.2x-0.8x（基于中信证券研究部预测），我们给予公司2023年5.5x PE及0.5x PB，对应平均目标价5.5港元/股，维持“买入”评级。

研究报告全文：新增土储不疾不徐销售去化逐渐转暖中国海外宏洋集团00081HK2022年年报点评2023328中信证券研究部核心观点在公司所处的区域预计2023年土地市场竞争不激烈且出让条件有望继续优化而公司在2022年也新增了高质量的土地储备保障了货值不下降2022年公司在所处区域的行业相对位置进一步巩固到2023年年初复苏的市场势头扭转了公司2022年以来销售下行的局面2022年业绩符合预期2022年全年公司实现营业收入575亿元同比68实现毛利润83亿元同比-33全年毛利率144同比下滑86个百分点陈聪基础设施和现代服实现归母净利润32亿元同比-376全年归母净利率55同比下滑39务产业首席分析师个百分点公司经营业绩表现整体符合预期其中毛利润的大幅下行主因计提S1010510120047大额资产减值损失所致公司全年派发每股派息21港仙对应股息率约63按3月27日收盘价计算销售受益于市场复苏和货值充裕开始边际转好公司于2022年全年实现销售金额403亿元同比-434合约销售面积373万方同比-345销售回款率1135回款金额457亿元进入2023年公司销售呈现边际复苏趋势1-2月公司累计实现合约销售785亿元同比34总体而言公司所处区域推货预售门槛低公司品牌竞争力强在复苏市场中有望取得强势地位2022张全国年在公司所布局的40个城市中公司在9个城市为当地销售排名第一2021房地产和物业服务年仅有3个城市获得当地销冠进入当地销售前三的有18个城市公司相对行业联席首席分析竞争优势巩固师土储储备充足拿地不疾不徐截止年底公司总土储面积万方S101051705000120222453权益土储面积2075万方权益比85年内公司新增土储面积236万方投资拿地金额112亿元拿地销售比28对公司所在城市能级而言不算太低新增土储略低于销售去化更重要的是预计公司所在城市能级在2023年土地市场竞争也不会激烈且土地供给的出让优化可能性较大我们相信公司既积极又谨慎的拓展策略匹配公司所处区域市场特征足以令公司保持充足的货值我们相信公司全年销售可以取得明显同比上升财务安全稳健融资渠道通畅2022年公司三条红线继续稳居绿档现金短债比159倍净负债比率488剔预净负债率687财务经营稳健安全公司融资结构通畅期内公司成功获批50亿人民币额度境内公司信用债截至目前已发行一期二期各10亿元发行利率分别为34392022年公司加权平均融资成本48较2021年底有所提升主因汇率波动带来的结构性影响截至2022年底公司非人民币借贷金额占总借贷比重约40若公司能持续优化债务结构调整境内外负债比例则汇兑折损的波动影响有望在未来收中国海外宏00081HK缩减小总结而言如果不考虑汇率因素公司是所处区域内少有的具备通洋集团畅融资能力和开发能力的优秀企业评级买入维持风险因素汇率持续波动对公司债务结构造成负面冲击的风险公司部分城市当前价331港元项目销售去化困难的风险目标价550港元总股本3559百万股盈利预测估值与评级在市场销售渐趋回暖的过程中公司凭借稳健的财务港股流通股本3559百万股管理安全的信用资质持续稳健拿地具备弹性的货值和良好的开发能力总市值118亿港元有望迎来长期可持续发展我们给予公司202320242025年091100103元近三月日均成交额9百万港元股的EPS预测原预测20232024年为087077元参考港股可比地产开52周最高最低价504222港元发公司年倍数及倍数基于中信证券研究部近1月绝对涨幅3122023PE38x-70xPB02x-08x近6月绝对涨幅061预测我们给予公司2023年55xPE及05xPB对应平均目标价55港元近月绝对涨幅股维持买入评级12-2016证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明中国海外宏洋集团年年报点评00081HK20222023328项目年度202120222023E2024E2025E营业收入百万元5383057492534904835143205营业收入增长率YoY25568-70-96-106净利润百万元50513150324035443651净利润增长率YoY154-376299430每股收益EPS基本元142089091100103每股净资产元8078419159861049毛利率230144152172193净利率9455617385净资产收益率ROE17610510010198PE2031322928PB0303030303资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月27日收盘价首页盈利预测数据注中文-请务必阅读正文之后的免责条款和声明2中国海外宏洋集团年年报点评00081HK20222023328利润表百万元资产负债表百万元指标名称202120222023E2024E2025E指标名称202120222023E2024E2025E营业收入5383057492534904835143205货币资金1987619433272923781447925营业成本4143149216453504001434878存货136383131896141749125712108012毛利123998276814183378326应收及预付款2161411371347692901025923销售费用16351632159914291265其他流动资产1277010026515551755182管理费用1096926942924761流动资产190643172726208964197711187041融资收入净额5463433935物业厂房及设备839774830883934其他收益442547448479491联营及合营公司1186870137018702370的权益投资收益13223505050其他长期资产61196413692474037833营业利润102116266643364506511非流动资产8144805691241015611137利润总额101495979608465116830资产总计198786180782218088207867198178所得税费用45042923294130733288短期借款127741217711329102419151税后利润56453056314334383542应付款及应计费少数股东损益59494971061092571227589320942417519442用归属于母公司股50513150324035443651合同负债8180461158855847736166967东的净利润其他流动负债72974364614659385485核心净利润50513150324035443651流动负债127586105287135153117715101045EBITDA102946137617165976914长期借款2916230828338283682839828其他长期负债6282726591911098712811非流动性负债3544438093430194781552639负债合计163030143381178173165530153684归属于母公司所2872829942325543508237348有者权益合计少数股东权益70287459736272567147股东权益合计3575637401399164233744495负债股东权益总198786180782218088207867198178计负债所有者权益198786180782218088207867198178和夹层权益总计主要财务指标指标名称202120222023E2024E2025E增长率营业收入25568-70-96-106现金流量表百万元营业利润68-386270309指标名称202120222023E2024E2025E核心净利润154-376299430税后利润56453056314334383542归母净利润154-376299430折旧和摊销9195444649利润率营运资金的变化120449853233254245200毛利率230144152172193其他经营现金流554600114258219EBITMargin190105115135159经营现金流合计68627302540586508572EBITDA191107115136160资本支出3742100100100Margin其他投资现金流10801189932892858净利率9455617385投资现金流合计111712311032992958核心净利润率9455617385负债变动19271295215719191917回报率股息支出1011683612648709净资产收益率17610510010198其他融资现金流64046820193915931289总资产收益率2517151718融资现金流合计73197432348528642497其他现金及现金等价667115878591052210111资产负债率820793817796775物净增加额所得税率444489483472481期初现金及现金2054319876194332729237814股利支付率等价物226194200200200期末现金及现金费用率1987618718272923781447925等价物销售费用率3028303029请务必阅读正文之后的免责条款和声明3中国海外宏洋集团年年报点评00081HK20222023328管理费用率2016181918研发费用率0000000000财务费用率0101010101资料来源公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更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