公司当前的估值水平显著低于可持续发展的央企地产公司，我们认为核心制约因素，是公司2022年销售处于相对低谷，且公司布局城市能级受限。但我们认为，决定公司发展可持续性的关键，内部在于公司良好的信用和充盈的货值，外部在于全面复苏的市场形势。公司完全可以通过深耕所处区域，提升权益比和盈利能力，实现业绩稳定可持续增长。
　　▍2月销售快速回暖。2023年2月单月，公司实现合约销售金额52.6亿元，实现合约销售面积44.2万方，分别同比高增135.5%和89.1%。在剔除春节假期影响后，公司1-2月累计实现合约销售78.5亿元，实现合约销售面积67.1万方，分别同比正增34%和25.5%（2022年全年则分别同比下滑43.4%和34.5%），销售呈现明显的回暖势头。
　　▍受益市场复苏，资源储备丰富。得益于丰富的在手资源，公司能在一定程度平滑周期下行中的市场大幅波动；截至2023年2月底，公司累计认购未签约金额15.44亿元，认购未签约面积11.84万方（2022年底分别为7.97亿元和5.94万方）。公司重点布局在弱二线、强三线城市，土储结构上来看仍然具备市场潜力，截至2022年中期，公司土储当中权益楼面面积有约51%位于东部地区，此外公司也积极布局了合肥、银川、兰州等6个省会城市，消费者置业需求仍然较为充裕。
　　▍份额持续提升，稳健布局发展。2022年上半年，公司所在的16个城市为当地销售前三，合计贡献58%。我们预计，2022年全年公司市场份额有望进一步得到快速提升。与此同时，公司拿地端仍然保持稳健，2022年全年公司公告的全口径拿地销售比约为25%。理论上说，销售均价越低，拿地销售比应该越低，故而公司拿地已属较为积极。而且，公司所处城市取得销售许可相对较容易，这进一步保障公司的货值。
　　▍融资结构持续改善，信用市场的优等生。公司融资成本居于行业低位，2023年2月24-27日，公司成功发行人民币50亿额度的境内公司信用债第二期“23宏洋01”，额度10亿元，3年期票面利率3.9%，融资结构持续改善。
　　▍风险因素：房地产市场销售的恢复仍不全面，去化仍具压力，公司仍然面临部分布局城市销售恢复不及预期的风险；销售市场恢复的持续性仍需观察，全面的恢复仍依赖于政策支持的稳定性。
　　▍信用和货值是决定公司发展可持续性的关键，区域布局只是次要因素。公司当前的估值水平显著低于可持续发展的央企地产公司，我们认为核心制约因素，是公司2022年销售处于相对低谷，且公司布局城市能级受限。但我们认为，决定公司发展可持续性的关键，内部在于公司良好的信用和充盈的货值，外部在于全面复苏的市场形势。公司完全可以通过深耕所处区域，提升权益比和盈利能力，实现业绩稳定可持续增长。维持2022/23/24年EPS预测为0.93/0.87/0.77元。公司当前估值仍处历史底部，近五年PE分位数为5%，近五年PB分位数为3%，参考港股可比地产开发公司（龙湖集团、美的置业、碧桂园、绿城中国、越秀地产、华润置地）中信证券研究部预测的2023年PE倍数3.3x-7.0x（平均为5.0倍）及PB倍数0.2x-0.9x（平均为0.6倍），我们给予公司2023年5x PE及0.5x PB，对应平均目标价5.25港元/股，维持“买入”评级。

研究报告全文：区域布局不应成为估值决定因素中国海外宏洋集团00081HK2023年2月销售点评202337中信证券研究部核心观点公司当前的估值水平显著低于可持续发展的央企地产公司我们认为核心制约因素是公司2022年销售处于相对低谷且公司布局城市能级受限但我们认为决定公司发展可持续性的关键内部在于公司良好的信用和充盈的货值外部在于全面复苏的市场形势公司完全可以通过深耕所处区域提升权益比和盈利能力实现业绩稳定可持续增长2月销售快速回暖2023年2月单月公司实现合约销售金额526亿元实现陈聪基础设施和现代服合约销售面积442万方分别同比高增1355和891在剔除春节假期影务产业首席分析师响后公司1-2月累计实现合约销售785亿元实现合约销售面积671万方S1010510120047分别同比正增34和2552022年全年则分别同比下滑434和345销售呈现明显的回暖势头受益市场复苏资源储备丰富得益于丰富的在手资源公司能在一定程度平滑周期下行中的市场大幅波动截至2023年2月底公司累计认购未签约金额1544亿元认购未签约面积1184万方2022年底分别为797亿元和594万方公司重点布局在弱二线强三线城市土储结构上来看仍然具备市场潜力截至2022年中期公司土储当中权益楼面面积有约51位于东部地区张全国此外公司也积极布局了合肥银川兰州等6个省会城市消费者置业需求仍房地产和物业服务然较为充裕行业联席首席分析师份额持续提升稳健布局发展2022年上半年公司所在的16个城市为当地销售前三合计贡献我们预计年全年公司市场份额有望进一步得S1010517050001582022到快速提升与此同时公司拿地端仍然保持稳健2022年全年公司公告的全口径拿地销售比约为25理论上说销售均价越低拿地销售比应该越低故而公司拿地已属较为积极而且公司所处城市取得销售许可相对较容易这进一步保障公司的货值融资结构持续改善信用市场的优等生公司融资成本居于行业低位2023年2月24-27日公司成功发行人民币50亿额度的境内公司信用债第二期23宏洋01额度10亿元3年期票面利率39融资结构持续改善风险因素房地产市场销售的恢复仍不全面去化仍具压力公司仍然面临部分布局城市销售恢复不及预期的风险销售市场恢复的持续性仍需观察全面的恢复仍依赖于政策支持的稳定性信用和货值是决定公司发展可持续性的关键区域布局只是次要因素公司当前的估值水平显著低于可持续发展的央企地产公司我们认为核心制约因素中国海外是公司2022年销售处于相对低谷且公司布局城市能级受限但我们认为决00081HK宏洋集团定公司发展可持续性的关键内部在于公司良好的信用和充盈的货值外部在于全面复苏的市场形势公司完全可以通过深耕所处区域提升权益比和盈利评级买入维持能力实现业绩稳定可持续增长维持20222324年EPS预测为093087077当前价322港元目标价525港元元公司当前估值仍处历史底部近五年PE分位数为5近五年PB分位数总股本3559百万股为3参考港股可比地产开发公司龙湖集团美的置业碧桂园绿城中国港股流通股本3559百万股越秀地产华润置地中信证券研究部预测的2023年PE倍数33x-70x平均总市值115亿港元为50倍及PB倍数02x-09x平均为06倍我们给予公司2023年5xPE近三月日均成交额9百万港元及05xPB对应平均目标价525港元股维持买入评级52周最高最低价504222港元近1月绝对涨幅-1154近6月绝对涨幅-1346近月绝对涨幅12-1967证券研究报告请务必阅读正文之后第5页起的免责条款和声明中国海外宏洋集团年月销售点评00081HK20232202337项目年度202020212022E2023E2024E营业收入百万元4290953830567095368543871营业收入增长率YoY50125553-53-183净利润百万元43755051332631112751净利润增长率YoY314154-342-64-116每股收益EPS基本元128148093087077每股净资产元6788078829691045毛利率271230175172177净利率10294595863净资产收益率ROE1811761069074PE2318303236PB0403030303资料来源中信证券研究部预测注股价为年月日收盘价Wind202336请务必阅读正文之后的免责条款和声明2中国海外宏洋集团年月销售点评00081HK20232202337利润表百万元资产负债表百万元指标名称202020212022E2023E2024E指标名称202020212022E2023E2024E营业收入4290953830567095368543871货币资金2054319876293793742642941营业成本3126841431468074446336094存货107738136383147443139581114065毛利1164112399990192237777应收及预付款2508421614311902952724129销售费用13691635160917111398其他流动资产762112770520052505302管理费用1070109610981120915流动资产160986190643213212211784186437融资收入净额4354464336物业厂房及设备869839892943990其他收益354442385393407联营及合营公司7201186136915101773的权益投资收益1913505050其他长期资产48386119666672607847营业利润956410211814475906399非流动资产642881448927971210611利润总额954010149763668385945资产总计167414198786222139221496197048所得税费用49364505391933612870短期借款1044812774134571273910411税后利润46045645371734783074应付款及应计费少数股东损益2295943913663242263525712340253221121936用归属于母公司股43755051332631112751合同负债7033681804907348589668000东的净利润其他流动负债67697297667569156962核心净利润43755051332631112751流动负债110189127586144891137761107309EBITDA967710294772969316032长期借款2670229162311623316235162其他长期负债32866282728282829282非流动性负债2998835444384444144444444负债合计140177163030183334179205151752归属于母公司所2413328728313853450537186有者权益合计少数股东权益31037028742077868110股东权益合计2723635756388054229145296负债股东权益总167413198786222139221496197048计负债所有者权益167413198786222139221496197048和夹层权益总计主要财务指标指标名称202020212022E2023E2024E增长率现金流量表百万元营业收入50125553-53-183指标名称202020212022E2023E2024E营业利润19368-202-68-157税后利润46045645371734783074核心净利润314154-342-64-116折旧和摊销9491475052归母净利润314154-342-64-116营运资金的变化521012044355530622738利润率其他经营现金流464554565475毛利率271230175172177经营现金流合计9766862726365365790EBITMargin223190135128136资本支出1837100100100EBITDA226191136129138其他投资现金流25611080628637741Margin投资现金流合计25791117728737841净利率10294595863权益变动-----核心净利润率10294595863负债变动6689192726831282329回报率股息支出82210111097665622净资产收益率1811761069074其他融资现金流15186404138316301517总资产收益率2625151414融资现金流合计7385731929692247566其他现金及现金等价3788667950380465515资产负债率837820825809770物净增加额所得税率517444513491483期初现金及现金1675520543198762937937426股利支付率等价物241217200200200期末现金及现金费用率2054319876293793742642941等价物销售费用率3230283232请务必阅读正文之后的免责条款和声明3中国海外宏洋集团年月销售点评00081HK20232202337管理费用率2520192121研发费用率0000000000财务费用率0101010101资料来源公司公告中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明4分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上5特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利6