核心三四线低基数弹性不弱，公司销售或超预期。第一，根据Wind数据，23年年初以来60城成交同比下降18.4%，其中三四线同比下降7.7%，尤其在2月以来三四线同比增长4.9%，核心三四线低基数弹性不弱。第二，三四线竞争格局优化，在我们统计的56家房企中，低线房企（22年销售均价在1.5万元/平以下）出险比例最高（占比为68%），公司22年销售均价1.08万元/平，作为低线房企样本中唯一一家未出险的央企，将迎来良好发展机遇。
　　聚焦少数低线城市，投资质量保持行业一梯队。根据公司经营公告，22年中海宏洋全口径拿地金额101.5亿元（同比-74%），权益比例81%，拿地力度降至25%，投资聚焦8城，与19家三四线房企全年2%左右的拿地力度对比，公司投资强度保持了相对高位。拿地质量方面，22年中海宏洋拿地毛利率30.4%，与中海发展基本一致，体现出优秀的投资纪律，同主流房企相比投资质量处于第一梯队。
　　盈利预测与投资建议。我们预计22-24年结算收入为395亿元、394亿元、428亿元，预计22-24年公司归母净利润为33.83亿元、35.02亿元、39.27亿元，同比分别-33%、+4%、+12%。合理价值方面，公司作为三四线强信用央企，可比公司23年平均PE水平为5.1x，基于公司所处市场及位置，给予公司合理估值PE水平为4.5x（23年），对应合理总价值为158亿元人民币，每股合理价值为4.99港元/股（港元兑人民币汇率参考23年2月27日0.88647），维持“买入”评级。
　　风险提示。23年若三四线政策环境改善幅度较小，或影响公司销售及投资表现；行业利润率水平波动；供给侧改革对于市场情绪产生扰动

研究报告全文：TablePage跟踪研究房地产证券研究报告广发TableTitle地产海外中国海外宏洋集公司评级TableInvest买入当前价格321港元团00081HK合理价值499港元前次评级买入三四线低基数弹性不弱公司销售或超预期报告日期2023-02-28TableSummary相对市场TablePicQuote表现核心观点核心三四线低基数弹性不弱公司销售或超预期第一根据Wind数12据23年年初以来60城成交同比下降184其中三四线同比下降002220422062208221022122277尤其在2月以来三四线同比增长49核心三四线低基数弹性-11不弱第二三四线竞争格局优化在我们统计的56家房企中低线-23房企22年销售均价在15万元平以下出险比例最高占比为68-34公司22年销售均价108万元平作为低线房企样本中唯一一家未出-46险的央企将迎来良好发展机遇中国海外宏洋集团恒生指数聚焦少数低线城市投资质量保持行业一梯队根据公司经营公告22年中海宏洋全口径拿地金额1015亿元同比-74权益比例81分析师TableAuthor郭镇拿地力度降至25投资聚焦8城与19家三四线房企全年2左右SAC执证号S0260514080003的拿地力度对比公司投资强度保持了相对高位拿地质量方面22SFCCENoBNN906年中海宏洋拿地毛利率304与中海发展基本一致体现出优秀的021-38003639投资纪律同主流房企相比投资质量处于第一梯队guozgfcomcn盈利预测与投资建议我们预计22-24年结算收入为395亿元394分析师乐加栋亿元428亿元预计22-24年公司归母净利润为3383亿元3502SAC执证号S0260513090001亿元3927亿元同比分别-33412合理价值方面公021-38003642司作为三四线强信用央企可比公司23年平均PE水平为51x基于lejiadonggfcomcn公司所处市场及位置给予公司合理估值PE水平为45x23年对分析师邢莘应合理总价值为158亿元人民币每股合理价值为499港元股港SAC执证号S0260520070009元兑人民币汇率参考23年2月27日088647维持买入评级021-38003638风险提示23年若三四线政策环境改善幅度较小或影响公司销售及xingshengfcomcn投资表现行业利润率水平波动供给侧改革对于市场情绪产生扰动请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测除非特别注明报告货币为人民币TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元4290953830395023943642829广发海外中国海外宏洋2022-12-14增长率501255-266-0286集团00081HK经营驱EBITDA百万元62658167499551095604动稳扎稳打归母净利润百万元43755051338335023927增长率314154-33035121TableContactsEPS元股128148095098110市盈率x223193299289258ROE181317581055985994EVEBITDAx162124203198181数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明111TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究一三四线低基数弹性不弱公司销售或超预期核心三四线低基数弹性不弱中海宏洋销售或超预期根据公司经营公告中国海外宏洋集团以下简称中海宏洋在22年完成销售金额403亿元同比下降43销售面积373万方同比-34销售均价108万元平同比下降1423年1月中海宏洋销售金额259亿元同比下降29销售面积229万方同比下降24销售均价113万元平同比下降6图1中国海外宏洋集团单月销售亿元及同比14020012015010010080506004020-500-1002102210321042105210621072108210921102111211222012202220322042205220622072208220922102211221223012101中国海外宏洋集团销售金额亿元同比右数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心根据Wind数据60个样本城市房管局网签成交面积年初以来230101-230226同比下降184其中三四线样本同比下降77好于一二线尤其在2月以来230201-230226三四线样本同比增长4920年疫情后三四线景气度持续下行在23年初的恢复阶段热点三四线城市的销售弹性表现强于一二线城市从中海宏洋重点布局的典型城市来看年初以来累计同比增长92其中惠州盐城实现双位数增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明211TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究图260城商品成交面积2月单月累计及23年初累计同比100495000-50-100-77-100-150-149-139-200-184-177-250-300-25360个样本城市4个一线17个二线39个三四线230101-230226累计成交面积同比230201-230226成交面积同比数据来源Wind广发证券发展研究中心表1中海宏洋布局的重点城市历史1-2月成交表现万方1月1日-2月26日2016201720182019202020212022202323同比扬州4580914824612828-02南宁13412777245126193919659惠州7457593624612034676合肥1211021141126317610596-87盐城42535563141273455628兰州41665071631645251-17汇总45648644657431478133036192数据来源Wind广发证券发展研究中心三四线市场格局优化23年对于中海宏洋而言是难得的发展机遇我们统计的56家典型房企中按照销售均价20万元平以上15-20万元平15万元平以下分为高中低线房企其中高线房企中出险房企占比为6中线房企中出险房企占比为41低线房企中出险房企占比为68中海宏洋22年销售均价108万元平是低线房企样本中唯一一家未出险的央企23年出险房企在投融供货能力上仍受到较大影响中海宏洋在低线市场中将迎来良好发展机遇识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明311TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究图3主要房企22年销售均价按企业性质划分单位元平50000450004000035000300002500020000150001000050000滨越华首招金融金绿建建中华联保金华中合佳路禹保远时世阳万龙大正龙中金宝旭弘祥富融雅美新中中中绿中荣新中中当碧建金侨科江秀发开商融信地城发发国润发利地国景兆劲洲利洋代茂光A光悦荣湖国辉龙辉阳生力创居的力骏南国地梁盛城国国代桂业科集地股股蛇街中集中房股海置集置商城A金泰业集发集中集城集城地集铁控地控地控地中乐置控集建海控控发控奥恒置园地股团产份份口国团国产份外地团业置茂富集团展团国团团产团建股产股产股产国集业股团设外股股展股园大业产份发集集团控集集团集控宏展团团股团团团股洋集央企其他未出险企业出险房企团数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心二聚焦少数低线城市投资质量保持行业一梯队22年中海宏洋全口径拿地金额1015亿元同比-74权益拿地金额726亿元权益比例81与21年基本持平拿地面积2212万方同比-74拿地均价4588元平同比-3公司收缩了投资力度拿地金额销售比值为25为17年以来最低的一年主要是行业原因22年三四线市场普遍的低景气度价格及去化率受到影响给土地投资增加不小的难度图4中海宏洋拿地金额及拿地力度年度图5中海宏洋拿地城市个数及单城市拿地金额500718030450702540055506035046203005025029401525200233015010201005501000020162017201820192020202120222016201720182019202020212022拿地金额亿元拿地力度右拿地城市个数个单城市拿地金额亿元数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明411TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究与行业水平比较我们统计的45家典型房企19家三四线布局为主的低线房企销售均价15w以下22年平均拿地力度为2基本上停止了投资26家一二线布局为主的中高线房企投资强度保持在29左右中海宏洋作为低线房企在22年的市场环节下保持了相对较高的投资力度从拿地分布来看中海宏洋22年拿地城市数量从21年的22个收缩值22年的8个包括合肥南通南宁银川汕头等投资上进一步聚焦图6一二线三四线房企拿地力度与中海宏洋拿地力度拿地金额销售金额12010080604020019Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q4中海宏洋拿地力度26家中高线房企19家低线房企数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心注中高线低线房企为22年销售均价在15万元平以上以下的房企表2中海系列公司22年城市拿地金额一览拿地金额亿元公司城市区域分线毛利率201920202021202222同比2122同比19-21北京北部120827117735610163337厦门南部23918155139-1097269深圳南部110438127106-1718265上海东部1527707881226成都中西部21919071463253东莞南部314556759-1230277宁波东部2545057192287中国海长沙中西部23349125434972364外发展西安中西部2260043391303天津北部2414711135-69-48395广州南部1855312127-78-68322重庆中西部2019192739109343青岛东部2019019193444南京东部204010314-87-71287南昌东部206513146231289大连北部24923010-60348识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明511TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究合肥东部23133153413331175南通东部339001625330南宁中西部2120013217251中国海银川中西部202231224141263外宏洋汕头南部312301410-27-46397集团淄博东部3026830184436兰州中西部2392005-74476赣州东部30403131198其他9089698380汇总1764182017741209-32-32309数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心从拿地质量来看21年三四线市场价格波动导致中海宏洋拿地毛利率低于中海发展布局一二线22年通过城市的聚焦中海宏洋与中海发展投资毛利率基本处于同一水平22年中海系列公司中海发展中海宏洋拿地毛利率分别为316318304超过30的投资毛利率体现出公司优秀的投资纪律同主流房企相比投资质量处于第一梯队图7中海系列公司拿地毛利率变化图8中海宏洋22年拿地毛利率排名居前32735030931135030030023831525029425020020015017915016310010050500000越中万中华华保中招建绿滨龙21H121H222H122H2秀海海润发利国商发城江湖科A地发宏置股发金蛇股中集集中海系列公司中海发展中海宏洋产展洋地份展茂口份国团团数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明611TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究图9货值及利润率测算方法说明毛利总货值-总地价-建安成本-装修成本-其他投资毛利率住宅可售商业可售住宅商业有偿配建总货值货值货值自持估价对应价格备注1关于面积计容建面可售住宅自持住宅可售商业自持商业无偿配建有偿配建其中无偿配建仅考虑计容部分配套公建如幼儿园社区服务站或政府要求的无偿移交部分有偿配建为政府要求配建并按照一定价格回购的部分2建安成本根据项目所处城市能级区位是否长三角珠三角按照3000-6000元平计算3关于价格未开盘的住宅价格参考限价及周边新房二手房价格已开盘住宅项目参考历史售价可售商业部分参考周边可比项目4关于装修有装修包明确精装交付的项目在建安成本销售价格上进行调整5关于自持考虑自持商业自持住宅项目能带来一定比例的收益数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心三盈利预测与投资建议考虑到22年四季度行业整体竣工交付量不达预期公司结转资源将有所延后我们预计22-24年结算收入为395亿元394亿元428亿元预计22-24年公司归母净利润为3383亿元3502亿元3927亿元同比分别-33412分别对应22-24年30xPE29xPE26xPE合理价值方面公司作为三四线强信用央企可比公司23年平均PE水平为51x基于公司所处市场及位置给予公司合理估值PE水平为45x23年对应合理总价值为158亿元人民币每股合理价值为499港元股港元兑人民币汇率参考23年2月27日088647维持买入评级表3中国海外宏洋集团盈利预测1718192021222324销售金额亿元310411537647712403484677同比4433312010-432040结算收入亿元167213283427536393392425同比1127335126-27099583757876485154预收账款亿元258379546703818768787938并表回款亿元248334450584651343411575识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明711TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究回款率8081849091858585租金及其他收入亿元23113272124242731同比32395-76-241401515营业收入亿元1702242864290953830395023943642829同比1132285025-2709归母净利润率639511610294868992归母净利润亿元11213343755051338335023927同比32100573115-33412数据来源公司年报广发证券发展研究中心表4可比公司估值表基本信息归母净利润亿元归母净利润增速PE证券代码公司名称总市值亿元21A22E23E22E23E22E23E00688HK中国海外发展1940402308344-2312635601109HK华润置地2276324334368310686200123HK越秀地产329363741211908103900HK绿城中国2463344643644553900817HK中国金茂1854755671624342703990HK美的置业118373029-21-24041平均585100081HK中国海外宏洋集团101513435-3343029数据来源公司年报Wind广发证券发展研究中心备注数据截止2023年2月27日四风险提示一房地产销售不及预期23年低线市场景气度持续性值得关注若政策环境改善幅度较小或对公司销售及投资表现产生影响二行业利润率水平波动23年市场复苏后土地市场参与度提升行业整体利润率水平或存在一定波动三供给侧改革对市场情绪扰动供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明811TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产160986190643216554235207251296经营活动现金流-975-6862-14862-41391243货币资金2806932492318993081931334净利润954010149338335023927应收及预付2253919039198902083821882折旧摊销9491939495存货107738136383162155180048193803营运资金变动-5210-12044-13338-5735-4779其他流动资产26402728261135024276其它-5400-5058-5000-20002000非流动资产64288144843687519074投资活动现金流-2579-1117-1042-206-209长期股权投资7201186129614091532资本支出-207-67181921固定资产869839847856865投资变动202-1492-1060-225-230在建工程其他-2574441000无形资产-----筹资活动现金流73857319153113266-520其他长期资产48386119629264856677银行借款1070851771682151941542资产总计167413198786224990243958260369股权融资00000流动负债110189127586147918160233170803其他-33232046-1510-1928-2062短期借款1376312774274912997630089现金净增加额3830-660-594-1080514应付及预收1932125712288233145133361期初现金余额2742728069324923189930819其他流动负债77105891009160398806107353期末现金余额2806932492318993081931334非流动负债2998835444376434044741972长期借款2670232448345513726038689应付债券其他非流动负债32862996309131863283负债合计140177163030185560200679212775股本55795579557955795579资本公积-----主要财务比率留存收益1855423149264922999433921至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益2413328728320713557339500成长能力少数股东权益31037028735977058094营业收入增长50082545-2662-017860负债和股东权益167413198786224990243958260369营业利润增长1500639-4007037932归母净利润增长31391545-33023531213获利能力利润表单位百万元毛利率27132303199420202006至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率10731049856888917营业收入4290953830395023943642829ROE181317581055985994营业成本3126841431316243147134236ROIC401426183163168营业税金及附加29381501872900991偿债能力销售费用13691635124110981053资产负债率837820825823817管理费用10701096770858946净负债比率455356764841787研发费用流动比率14611494146414681471财务费用-227--300--25-90-112-速动比率483425368344337资产减值损失-28-21-20-20-20营运能力公允价值变动收益11921099101103总资产周转率285294186168170投资净收益19-7716568应收账款周转率24372589202919372005营业利润954010149608361056674存货周转率322339212184183营业外收支每股指标元利润总额9540-10149-6083-6105-6674-每股收益128148095098110所得税49364504236922572358每股经营现金流-027-193-418-116035净利润46045645371338494316每股净资产688190100111少数股东损益229594331346388估值比率归属母公司净利润43755051338335023927PE2219302926EBITDA62658167499551095604PB0404030303EPS元128148095098110EVEBITDA1612202018识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明911TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资深分析师上海财经大学应用统计硕士2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦476001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1011TablePageText中国海外宏洋集团跟踪研究广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主作出投资决策并自行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