22年业绩有所下滑，关注公司后续的拿地变化；维持“买入”
　　公司发布年度业绩：22年实现营收575亿元，同比+6.8%；归母净利润32亿元，同比-37.6%，受行业下行及疫情影响，业绩有所下滑。考虑公司的结转资源，我们预测公司2023-2025年归母净利润分别为3481/3220/3704百万元，对应2023-2025EEPS为0.98/0.90/1.04元。参考可比公司2023年PE估值4.8倍（Wind一致预期），公司土储主要位于三四线城市，我们认为公司23年合理PE估值为4.3倍，调整目标价至4.79港币（前值：6.30港币），维持“买入”评级。
　　22年计提增加导致业绩下滑，销售也出现同比下降
　　公司22年收入575亿元，同比+6.8%，毛利率14.4%，同比-8.6pct，主要原因系22年行业下行明显，出于审慎会计原则，公司连同合联营公司一共计提减值31亿元，对应归母净利的影响为24亿元。若剔除计提减值的影响，22年结转部分贡献的利润应为56亿元，同比+9.8%，对应归母净利率为9.6%。由于市场景气度以及公司所在城市结构性影响，公司22年分别实现合同销售金额和面积403亿元和373万方，同比-43%/-34%，但积极点在于：1、公司回款率提升至113.5%；2、在深耕城市市场地位稳步提升，市占率第一的城市较2021年增加6个。
　　22年拿地谨慎，23年择机补充优质项目
　　公司22年拿地相对谨慎，权益地价83亿元，同比-73.5%，拿地强度约27.8%，相比2021年全年下降27.7pct。截至22年末，公司持有全口径土储建面2453万平，对应22年销售面积的覆盖倍数为6.6倍，土地储备相对依然有保障。截至22年末公司在手非受限制现金约194亿元，手握充裕资金，可根据市场情况调整补货节奏。公司23年可推货值预计1000亿以上，考虑到目前市场去化率有所好转，我们预计23年销售有望重回增长。
　　三道红线保持绿档，融资渠道畅通
　　截至22年末，公司维持三道红线绿档水平，净负债率为48.8%，现金短债比为1.6x，扣预资产负债率为68.7%；平均融资成本由21年的3.8%升至4.8%，主要系境外融资成本大幅上升，其中境内融资成本4.3%。未来公司通过国内发债，提高发债主体评级以及创新产品如ABS、REITs等方式有望压低资金成本。公司于2H22成功发行规模7.37亿元的购房尾款ABS，利率2.7%，随后分别于22年10月与23年2月发行10亿元3年期公司债，利率分别为3.4%与3.9%，融资渠道保持畅通。
　　风险提示：1）三四线城市地产销售恢复弱于预期；2）盈利能力不及预期。