周度观点：本周统计局发布2023年7月地产投资销售数据，新开工与销售延续疲弱；8月18日中央表态全力做好房地产、城投等重点领域风险防控，8月15日将1年期MLF利率从2.65%下调至2.50%，后续LPR与存量房贷利率调整等更多政策发力值得期待。投资方面，短期建议关注政策博弈机会，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。上下游方面，城中村改造涉及给排水、燃气、电力等管线管道改造，外墙与屋面修缮等，需要用到管道、涂料、保温、防水等消费建材，后续城中村改造有望提速、带来产业链机会，建议关注东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金、保利物业、招商积余等。
　　政策环境监测：1）统计局：淡季加大销售压力，降息打开LPR下调空间；
　　市场运行监测：1）成交环比回升，后续或有所好转。本周（8.5-8.11）新房成交1.9万套，环比升3.1%，二手房成交1.5万套，环比升0.9%。8月（截至20日）新房日均成交同比下降34.9%，增速较7月扩大0.7pct。2）库存环比微升，去化周期15个月。16城取证库存10006万平，环比升0.1%。去化周期15个月。3）土地成交、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面2789.9万平、成交建面1378.7万平，环比升5.6%、降55.4%；成交溢价率3%，环比降1.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比5.9%、19.7%、74.3%，环比分别升1.2pct、降7.6pct、升6.4pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行142亿元，环比增加41亿元；海外债发行1.07亿美元，环比增加1.07亿美元；本周重点房企发行利率为2.1%-4.85%，可比利率较前次下行居多。2）地产股：本周房地产板块跌1.93%，跑赢沪深300（-2.58%）；当前地产板块PE（TTM）15.31倍，估值处于近五年97.86%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团、深振业A、香江控股；南向资金净流入前三为碧桂园服务、碧桂园、龙湖集团。
　　风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报MLF利率年内二次下调房贷利率仍有下降空间2023年8月21日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周统计局发布2023年7月地产投资销售数据新开工与销售延续疲弱8月18日中央表态全力做好房地产城投等重点领域风险防控8月15日将1年期MLF利率从265下调至250后续LPR与存量房贷利率调整等更多政策发力值得期待投资方面短期建议关注政策博弈机会中长期持续看好积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企如保利发展招商蛇口越秀地产华发股份中国海外发展滨江集团万科A等上下游方面城中村改造涉及给排水燃气电力等管线管道改造外墙与屋面修缮等需要用到管道涂料保温防水等消费建材后续城中村改造有望提速带来产业链机会建议关注东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金保利物业招商积余等政策环境监测1统计局淡季加大销售压力降息打开LPR下调空间市场运行监测1成交环比回升后续或有所好转本周85-811新房成交19万套环比升31二手房成交15万套环比升098月截至20日新房日均成交同比下降349增速较7月扩大07pct2库存环比微升去化周期15个月16城取证库存10006万平环比升01去化周期15个月3土地成交溢价率回落一三线占比提高上周百城土地供应建面27899万平成交建面13787万平环比升56降554成交溢价率3环比降12pct其中一二三线成交建面分别占比59197743环比分别升12pct降76pct升64pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行142亿元环比增加41亿元海外债发行107亿美元环比增加107亿美元本周重点房企发行利率为21-485可比利率较前次下行居多2地产股本周房地产板块跌193跑赢沪深300-258当前地产板块PETTM1531倍估值处于近五年9786分位本周沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团深振业A香江控股南向资金净流入前三为碧桂园服务碧桂园龙湖集团风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年8月14日西宁2023年8月14日青岛二孩三孩家庭租房提取公积调整租赁住房提取公积金金额金额度增加4800元最高上限提升至3000元2023年8月14日阜阳2023年8月14日兰溪开展偿还住房商贷委托按月划上调公积金贷款额度夫妻双转公积金业务方最高可贷100万元2023年8月15日合肥2023年8月15日温州优化公积金政策支持青年人调高并统一全市住房公积金贷刚需购房贷款提取每月一次款额度2023年8月15日阳泉2023年8月15日成都下调首套公积金贷款利率成德眉资四市公积金同城化015pct推行住房以租换购2023年8月17日南昌2023年8月16日北京出台15条房产新政首次购房职工提取住房公积金用于支付首付比例最低执行20房租可按月提取住房公积金南海诸岛2023年8月17日昆明2023年8月18日中央二孩三孩家庭住房公积金贷坚持底线思维全力做好房地偏松偏紧中性款额度上浮2030产城投等重点领域风险防控2023年8月18日中央继续落实首套房贷利率政策动资料来源各部门网站态调整机制3政策环境监测-重点政策点评统计局淡季加大销售压力降息打开LPR下调空间事件描述国家统计局公布2023年1-7月全国房地产开发投资及销售数据其中投资额68万亿元同比下降85新开工57亿平米同比降245竣工38亿米同比增长205商品房销售面积67亿平米同比降65销售额70万亿元同比降15房企到位资金78万亿元同比降112点评1新开工延续疲弱中长期不宜过度悲观7月单月新开工07亿平米创2009年8月以来新低同比降259上游水泥量价表现均弱侧面印证新开工弱势我们认为新开工本质是补库存销售与库存为主导因素当前房企对销售复苏预期普遍谨慎实行以销定产加大滚存去化策略同时销售明显萎缩致各地库存去化周期较长共同决定了下半年新开工下行压力仍大拉长时间维度看我们此前测算2023-2030年商品房销售中枢超过10亿平米考虑商业租赁及相关配套建设导致可售率低于100意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上当前新开工绝对值或已接近底部区间中长期不宜过度悲观2竣工延续改善后续仍待政策发力7月单月竣工4501万平同比增331前7月累计同比增长2052021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款设立2000亿元保交楼贷款支持计划引导商业银行积极提供配套融资近日住建部表示保交楼专项借款项目总体复工率接近100累计已完成住房交付超过165万套首批专项借款项目住房交付率超过60参考乐居财经等统计2020年1月10碧桂园日融创绿地等22家房企2023年上半年合计交付115万套较2022年上半年98万套明显增加印证保交付工作逐见成效不过考虑当前楼市成交低迷同时剩余保交付项目面临可售货值少质量不高等问题后续保交付仍依赖政策持续推进3传统淡季加大销售压力政治局释放积极信号楼市热度持续回落叠加传统销售淡季7月单月商品房销售面积销售额分别同比降155193年初以来连续两个月降幅超过10单月销售面积07亿平米创2012年5月以来新低分区域看7月东部中部西部东北地区销售面积增速分别为-182-93-136-287其中东部增速较上月明显下滑7月政治局会议首次明确房地产市场供求关系发生重大变化适时调整优化房地产政策随后住建部会议要求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率认房不用认贷等政策措施预计后续核心城市限贷限购等优化政策有望出台4到位资金与中长贷偏弱降息打开LPR下调空间7月单月房企到位资金同比降202其中定金及预收款按揭贷款国内贷款分别同比降217235147与销售走弱趋势一致7月住户部门中长期贷款减少672亿元较上月增加4630亿元明显回落同比减少2158亿元意味着居民提前还款潮或在延续8月1日央行提出指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率15日将1年期MLF利率从265下调至250后续LPR与存量房贷利率调整值得期待4资料来源统计局平安证券研究所市场运行监测成交环比回升后续或有所好转点评本周85-811新房成交19万套环比升31二手房成交15万套环比升098月截至20日新房日均成交同比下降349增速较7月扩大07pct近期政策暖风频吹后续随着因城施策政策落实有望促使成交短期改善重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比50城一手房周成交套数2021年2022年2023年万套8万套20城二手房周成交套数右万套358362562441521205002020年1月10日0225722772297221172317233723572377W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周均成交走势对比新房月日均成交同比一线同比二线三线2021年2022年2023年35万套100380602540220015-201-4005-6020228202210202212202322023420236202380W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同5市场运行监测库存环比微升去化周期15个月点评16城取证库存10006万平环比升01去化周期15个月16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月110002018105001614100001295001089000648500280000216421723219102110292112172224223252251322712281922107221125231132331023428236162384资料来源Wind平安证券研究所6市场运行监测土地成交溢价率回落一三线占比提高点评上周百城土地供应建面27899万平成交建面13787万平环比升56降554成交溢价率3环比降12pct其中一二三线成交建面分别占比59197743环比分别升12pct降76pct升64pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周70006000800050006000400030004000200020002020年1月100010日0020227202210202312023420237W731225922892211923292359百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城87-8134000元平近1年近4周7150117350063000510025008075473692000315005010002500100020226202292022122023320236W724无锡青岛保定盐城上海资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境流动性环境R001R007大幅上行R007较8月11日上行157BP税期资金价格上行幅度大于往年同期资金价格升至政策利率之上本周R001上行20202021202220232659BP至205R007上行1569BP至201截至8月18日OMO存量MA10余55年1月10日5额为2310亿元较8月11日增加1134亿元OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的454流动性2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系353252OMO存量MA10较8月11日上行151T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212DR007-7天OMO利率MA10BP右轴OMO存量MA10亿元资金价格大幅上行200006020238142023818涨跌幅BP160001D1792052659207D1852011569R1200014D1892092019-201M203213101980001D16919424447D18219299-60DR400014D18019717771M1931984590-100ON1681952621W18318954SHIBOR1M191186-453M206203-378资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比上升净融资环比上升本周814-820境内地产债发行量环比上升同比上升净融资额环比上升同比上升其中总发行量为14200亿元总偿还量为亿9992元净融资额为4208亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体大于2020年1月10日22年23年全年到期和提前兑付的规模总共331637亿同比22年约上升1007向后看23年8月是债务到期压力最大的月份月到期规模约43202亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元2021亿元亿元2021总偿还量到期提前兑付2008002502022202270020231502023600200100500501504000300100-5020050-100100-15000-20022-0322-0923-0524-0124-0722-0122-0522-0722-1123-0123-0323-0723-0923-1124-0324-0524-0924-11W4W1W7W19W34W37W49W52W10W13W16W22W25W28W31W40W43W46W3W7W1W5W9W13W23W33W43W15W17W19W21W25W27W29W31W35W37W39W41W45W47W49W51-50W119资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行本周共7房企发行10只境内地产债其中规模前五房企占比9512020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前五亿元境内地产债发行利率前五100950509045804070356030502540203015200201010010505005000招商蛇口绿发集团兆润投资中交地产南京安居23中交地产23黑牡丹GN00223绿发0323蛇口0423南京安居MTN004MTN001绿色资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行环比增加本周内房企海外债发行107亿美元环比增加107亿美元7月海外债发行107亿美元环比增加58亿美元发行房企包括太古地产2020年1月10日新鸿基地产恒隆地产等地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元50亿美元2020202120222023448年年年45180401603514030120251002080151121076010400500020002023-07-242023-07-312023-08-072023-08-140M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为21-485可比利率较前次下行居多2020年1月10日境内债发行明细发行人证券简称发行额亿元币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行时间类型招商蛇口23蛇口0425RMB5AAA310-0052023-07-14一般公司债招商蛇口23蛇口0350RMB3AAA279持平一般公司债23苏州高技MTN002可持苏新高新2RMB3AAA-2852022-08-15一般中期票据续挂钩绿发集团23绿发0320RMB3AAA319-0152023-03-10一般公司债黑牡丹23黑牡丹GN0023RMB3AA360-0402020-03-19一般中期票据境内南京安居23南京安居MTN001绿色5RMB5AAA288-0272022-04-24一般中期票据招商蛇口23招商蛇口MTN00120RMB3AAA2800052022-09-27一般中期票据苏高新23苏州高新SCP0232RMB02486AAA210-0102023-08-01超短期融资债券中交地产23中交地产MTN0045RMB3AA448一般中期票据苏州兆润23兆润投资MTN00210RMB3AAA一般中期票据香港置地485香港置地300HKD1000A2485企债境外B20330817境外新鸿基地产3新鸿基地产500CNH200--300企债境外N20250814资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元已通过发审会2023-08-16信达投资有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券100002023-08-17中国电建地产集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券45002023-08-15北京首都开发控股集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券4150已受理2023-08-15南京栖霞建设股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券15002023-08-15美的置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券81942023-08-17中国电建地产集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券45002023-08-17山东信华发展有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券15002023-08-15南京栖霞建设股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券1500已反馈2023-08-14象屿地产集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券30002023-08-14联发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券37002023-08-14上海金茂投资管理集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券100002023-08-14山东信华发展有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券1500资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌排序本周房地产板块跌193跑赢沪深300-258当前地产板块PETTM1531倍高于沪深300的1149倍估值处于近五年9786分2020年1月10日位行业涨跌情况房地产PETTM走势图本周涨跌幅2房地产申万PETTM沪深300PETTM191170环纺轻国建公钢交机银建美综非家煤石房食基商医沪农社汽通电有传计电15保织工防筑用铁通械行筑容合银用炭油地品础贸药深300林会车信力色媒算子-1服制军材事运设装护金电石产饮化零生牧服设金机饰造工料业输备饰理融器化料工售物渔务备属13-2-19311-258-39-47-55201881020198102020810202181020228102023810-6资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为滨江集团招商蛇口保利发展排名后三为融信中国碧桂2020年1月10日园路劲上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项5313014企业事项0滨江集团招商蛇口保利发展融信中国碧桂园路劲阳光城公司股票于8月16日被深交所摘牌-5华发股份拟向特定对象发行不超635亿股股票总募资不超60亿元-10远洋集团未经审核半年营收20807亿亏损18309亿-15龙湖集团上半年实现归属于股东的核心净利润同比增长06招商蛇口50亿元公司债利率确认最高利率310-20-211顺丰房托上半年收益2236亿港元可供分派收入同比增长71-224-225-25禹洲集团上半年录得股东应占亏损淨额约人民币60亿元至人民币70亿元资料来源Wind公司公告平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为天健集团深振业A2020香江控股南向资金净流入前三为碧桂园服务碧桂园龙湖集团年1月10日沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万元万港元70001200006103600097342100000510350008000040006000054007300027602359235140000179817901777176528170200024475143821445210712000010001043755154595330100天健集团深振业A香江控股金科股份我爱我家苏宁环球中国国贸世联行金地集团合肥城建碧桂园服碧桂园龙湖集团中国海外万科企业华润置地越秀地产合景悠活中国金茂华润万象务发展生活资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为大名城爱旭股份世联行港股通占比前三为保利物业北京北辰实业股份万科企业2020年1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年8月18日港股通持股占流通股前十截至2023年8月18日670505735603850437420333130304032827280243026725420920720421971852011000大名城爱旭股份世联行金地集团天健集团万科A荣安地产保利发展格力地产南山控股保利物业北京北辰万科企业雅生活服旭辉控股保利置业融创服务碧桂园服新城发展正荣地产实业股份务集团集团务资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1楼市复苏持续性不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市延续分化多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利