2023年上半年土地市场“冷热不均”持续演绎，各区域表现如何？我们从全国和各省市土地成交情况以及城投拿地情况对上半年土地市场展开分析。
　　全国土地成交表现如何？
　　1、成交额及溢价率：2023年上半年全国土地累计成交额1.53万亿元，同比下降14.14%，加权溢价率6.59%，同比提升0.86个百分点。单月成交额逐月提升，6月达4069.30亿元，同比下滑1.65%，溢价率2月触底回升，6月达7.03%。
　　2、城投拿地情况：2023年上半年城投累计拿地占比23.20%，同比下降3.71个百分点。单月数据看，城投拿地占比自2022年11月的50.82%持续下降至4月最低点15.04%，5-6月有所回升，6月达21.72%，但低于去年6月27.4%。
　　各省份及各地市土地成交现状分析：
　　1、分省份看：18省土地成交额同比下降，低基数效应下天津增速达283.63%位列第一，云南、陕西受昆明、西安土地市场回温带动，增速为25.34%、19.76%。浙江、江苏、广东累计成交额超1500亿元，甘肃、青海等区域不足100亿元。
　　2、分地市看：热点城市率先回暖，杭州、广州、苏州、西安、成都、南京、宁波、深圳8个地市土地累计成交额超300亿元，147个地市累计成交金额不足10亿元，主要集中于新疆、海南、甘肃、云南、辽宁、广西等地。
　　3、重点省市：昆明、天津土拍有所改善，兰州、济南、青岛回落明显。昆明市成交额53.53亿元，同比增长108%；青岛、济南成交额分别为125.24亿元、59.54亿元，同比下滑36.27%、55.24%；柳州成交额9.23亿元，同比下降10.20%，溢价率9.36%，系城投公司拿地带动；兰州成交额7.18亿元，同比下滑82.41%。
　　城投拿地现状：
　　1、分省份看：江苏、浙江、山东、广东、四川共5个省份城投拿地金额大于200亿元，甘肃、天津等6个区域小于20亿元。不同区域城投拿地占比分化明显，湖南、广西、江西、湖北、山东、四川等10个区域占比超30%，广东、浙江、福建、山西、北京等9个区域位于10%-20%，上海、天津低于10%。
　　2、分地市看：城投拿地金额前30的地市中烟台、常州、景德镇、威海、宜昌、郑州等12个地市占比超50%，盐城、徐州、德州、石家庄、潍坊共5个地市占比介于30%-50%，西安、广州、武汉、成都、合肥、长沙、苏州等13个地市占比低于30%，其中杭州为8.63%在30个地市中最低。
　　3、重点省市：云南城投拿地金额及占比下降，昆明有所提升；天津城投拿地金额及占比也有下降；济南城投拿地金额同比提升16.49%，占比提升21.15个百分点；广西城投拿地金额下降但占比提升，柳州市城投拿地金额、占比均上升；甘肃及兰州市城投拿地金额下降，但占比提升。
　　后续展望：一方面，7月政治局会议召开，在消费、投资、房地产等多方面政策力度略超市场预期，且为2019年以来年中政治局会议首次不提“房住不炒”，总量调控空间或被打开；“因城施策用好政策工具箱”指向定力较强的核心一二线城市调控放松有望加码；“城中村”改造、保障性住房建设或更加积极。
　　另一方面，土地市场“冷热不均”，分化状态或将持续演绎，风险规避下核心热点城市将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。
　　政治局会议强调“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，下半年再融资债券置换隐性债务等政策或有实质性进展。短期看尾部区域债务风险或将得到一定缓释，城投公开债券打破刚兑仍属较小概率事件，主要风险仍是基本面下行下的技术性违约与估值波动风险。城投债配置仍建议不同风险偏好的投资者结合收益率、区域经济实力、债务水平、到期压力、风险舆情等因素进行综合选择，可以重点关注短端品种的下沉机会。
　　风险提示：土地明细统计及城投口径统计有偏差、土地市场复苏不及预期。