1整体概述
　　32023年7月13日，为期三天的第二批次集中供地的第一次拍卖活动落下帷幕。
　　据此前上海土地交易市场公布，本次交易地块涉及8个行政区、共计16幅地块，包含14幅纯住宅用地和2幅含住宅的混合用地。这些地块土地总面积为86.68万平方米，总建筑面积为193.63万平方米，起始总价389.59亿元。
　　值得注意的是，在此前公告中提到的嘉定新城主城区JDC11201单元24-02地块缺席本次土拍。
　　最终，15幅地块成交总价达405.48亿元，其中10幅地块溢价成交。
　　2交易特点
　　1）土拍规则由“一次书面报价”改为“摇号”
　　本批次土地拍卖不再遵循“中止价、一次书面报价规则”，在达到封顶价后将进入摇号环节，以此确定最终中标者。对于政府、房企而言，采取摇号的方式可以简化流程、缩短土拍时间、提高效率。
　　在执行新规后，本次溢价成交地块均达到10%的溢价上限。并且由于最终确定的"封顶价"可能超过部分房企设定的“心理价位”，出现部分房企在摇号阶段放弃的情况。
　　2）央国企依旧为拿地主力，民企参与度下降
　　本批次土拍第一次出让活动中，央国企占竞买人总数的70%以上。由于当前经济形势严峻，市场信心不足，民营企业资金不及央国企雄厚，部分面临现金流困境。同时因土拍规则调整，过高的“封顶价”让民企在进行土地获取决策方面更加谨慎，因此仅有8家民营企业参与本次竞拍。
　　3）地块“认购率”下降
　　在今年上海首批集中供地中，最热门地块的参拍房企达到28家。而此次热门地块的参与企业不足20家，地块平均参拍企业数量较前批次减少6家。由于经济环境不确定性高，房地产市场行情也处在低位。房地产开发企业对于拿地的谨慎程度明显增加，短期内盲目“囤地”的行为可能不会出现。
　　4）各板块热度分化加剧
　　核心地段和优质板块受开发商和投资者青睐，吸引力不减，如闵行华漕地块、宝山大场地块等，均吸引到18家房企参拍。相比之下，外围地区热度普遍较低，如临港的2幅地块、宝山区吴淞创新城地块等均仅有一家企业报名。房地产开发企业更倾向于投资位于城市核心地带或具有良好基础设施和发展潜力的地块，有利于后期产品快速销售和回款。其他区域，尤其是郊环外区域现阶段面临待售房源较多、去化不理想的情况，诸方投资意愿不高。
　　3地块区域分布
　　第二批次第一次出让的16幅地块具体分布为：
　　浦东新区（4幅，包含临港新片区2幅）、杨浦区（1幅）、闵行区（2幅）、宝山区（2幅）、嘉定区（2幅，其中1幅未出让）、松江区（3幅）、青浦区（1幅）、奉贤区（1幅）。
　　从分布上来看，五大新城依然是上海宅地供应的主力军。而市区新增供应依然稀缺，仅杨浦区有1幅地块。
　　这些地块位置分散，但基本涵盖未来几年城市发展重点区域和新兴规划区域。住宅产品的增量供应将为区域人口导入和产业发展提供助力。