销售复苏动能较弱，板块仍将处于政策博弈期
　　2023上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降2.8%；二手房市场尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压，6月70城新房/二手房环比下降0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。
　　新房：高开低走的上半年，高能级城市韧性更强
　　2023上半年，2-4月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，5-6月市场热度有所下降，复苏动能转弱，整体呈现弱复苏态势。全国商品住宅销售面积/金额同比下降2.8%/上升3.7%；绝对面积水平约相当于2015-16年，金额相当于2018年的水平。城市角度，高能级城市市场韧性更强。同比而言，80样本城市中41城成交面积同比为正，占比约51%；一线、二线、三线城市中成交面积同比为正的比例分别为100%、67%、39%。与2017年以来各城市成交面积峰值相比，跌幅在一半以内的城市有27个。
　　二手房：复苏强于新房，上半年表现亮眼
　　二手房修复进程明显快于新房，但近期同样有所转弱。2023上半年，26城二手房成交面积同比增长46%，为2021年的96%，复苏表现明显优于新房（78%）。分城市能级，一线、二线、三线二手房累计成交面积同比分别为+24%、+57%、+42%。二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。市场领先指标先回暖再回落，成交量KMI指数经历了2、3月份的短暂复苏后有所下降。新房案场指数及二手房带看指数等领先指标显示多数城市热度较低，但一线城市依旧占优。
　　房价：弱需求下有所承压，城市分化明显
　　房价在2023年2-4月有所改善，6月小幅下跌。新房价格方面，70城新建住宅价格6月同比降幅为0.4%，较1月收窄1.9pct；1-5月环比逐步回升，6月环比下降0.1%；6月70城二手住宅价格同比环比降幅均有所扩大。新房价格与二手房价格均是同比增长TOP10的城市有成都、上海、合肥、长沙、北京。去化周期偏长的城市房价承压更大，主要依据有两点：1）去化周期小于18个月的城市中，39%的城市房价同比下降；去化周期大于18个月的城市中，62%的城市房价同比下降。37个房价同比增长的城市平均去化周期为26个月，43个房价同比下降的城市平均去化周期35个月。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。
　　风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。