核心观点
　　地产需求在2-4月集中释放后，5月单月销售面积增速转负，6月增速为-18.2%，降幅有所扩大。融资与销售回款均承压，致使房企资金压力加大；房企拿地开工热情较低，房地产投资较为低迷。统计局表示，随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。近期金融16条延期，央行鼓励商业银行通过变更合同约定或新发贷款置换等方式以解决存量房贷利率相对较高的问题，各地调控政策持续宽松；二季度我国消费、就业指标有所提升，后期经济整体增长有望稳定向上，多重积极因素将共同提振市场信心。
　　统计局公布房地产市场运行情况，2023年6月销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为13075万平方米、12849亿元、10157万平方米、6078万平方米，同比增速分别为-18.2%、-10.3%、-30.3%、16.3%，前值分别为-3.0%、-10.5%、-27.3%、24.4%。
　　销售延续弱势，多重积极因素有望提振市场信心。2023年上半年全国商品房销售面积同比下滑5.3%，市场呈现弱势。尤其是进入5月以来，单月销售面积增速转负，6月单月增速为-18.2%，降幅有所扩大。近期金融16条延期，央行鼓励商业银行通过变更合同约定或新发贷款置换等方式以解决存量房贷利率相对较高的问题，各地调控政策持续宽松；二季度我国消费、就业指标有所提升，后期经济整体增长有望稳定向上，将共同提振市场信心。
　　融资与销售回款均承压，房企资金压力有所加大。6月房企到位资金同比下降21.5%，降幅较5月扩大14.1个百分点。融资与销售回款均承压，致使房企资金压力加大，6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的单月同比增速分别为-13.8%/-29.5%/-19.4%/-12.8%，均较5月降幅扩大。
　　房地产开工投资较为低迷。6月房地产开发投资同比下降10.3%，降幅较大。地产投资承压，主要因销售持续走弱、房企拿地开工热情较低，6月新开工面积降幅扩大至30.3%；保交楼政策支持下，6月竣工面积同比增长16.3%，增速较5月下降8.1个百分点。开工意愿提高需等待销售回升，“保交楼”工作的持续推进为竣工提供支撑。
　　下调全年核心指标预测。我们下调2023年商品房销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速至-5%、-25%、-8%、+15%
　　板块机会集中在Alpha而非Beta，看好销售、拿地、信用均好的房企。6月销售延续下行趋势，投资、融资指标同步下行，后续销售有望受经济整体底部回升、政策提振购房信心的影响而得到恢复，年初以来销售、信用、土地布局均好的开发商及其物管子公司有望拥有较好股价表现。推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、碧桂园。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期