事件描述
　　2023年7月17日，国家统计局发布2023年1-6月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　6月高基数下需求调整幅度加大。2023年1-6月全国商品房销售额/面积/均价分别同比+1.1%/-5.3%/+6.8%，一季度前期积压需求集中释放后，二季度复苏动能趋弱，但结构性差异进一步加大，导致上半年销售面积虽有所下降，但销售额仍实现略增。按可比口径计算，6月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比-19.2%/-18.2%/-1.3%，环比分别+32.6%/+48.5%/-10.7%，6月销售环比季节性提升，但高基数下同比增速继续下滑，与百强房企与重点城市销售表现基本匹配，需求复苏动能逐步走弱，但低基数效应将导致后续降幅趋缓。稳需求政策工具箱仍有一定空间，包括降低房贷利率、优化限制性措施和税费层面的补贴，需求趋弱背景下预计政策将持续优化，只是收入和房价预期企稳还需一段时间，常规政策的边际效果可能相对有限，预计短期内需求端仍面临一定的调整压力。
　　开工拿地依旧偏弱，竣工仍是最确定环节。2023年1-6月新开工面积累计同比-24.3%，可比口径下6月当月新开工面积同比-30.3%，新开工降幅进一步扩大；1-6月300城宅地成交建面/金额分别同比-31.7%/-20.2%，6月土地流拍率环比提升6.0pct，土地市场热度有所回落；当前终端需求复苏动能趋弱，以销定产逻辑下，房企拿地及开工意愿不高，大多数房企当前仍处于去库存阶段。2023年1-6月竣工面积同比+19.0%，可比口径下6月当月竣工面积同比+16.3%，竣工增速有所回落但仍处较高水平，在前期实际竣工与理论竣工存在较大缺口、保交楼稳步推进的背景下，竣工仍是产业链中最确定的环节。
　　投资企稳仍需时日，到位资金明显转弱。2023年1-6月房地产开发投资完成额同比-7.9%，可比口径下6月当月同比-10.3%，当月降幅环比基本持平，需求复苏波折、开工拿地弱势的背景下，投资端企稳预计仍需时日。2023年1-6月房企到位资金同比-9.8%，可比口径下6月当月同比-21.5%，降幅明显扩大，且当月降幅超过投资降幅，行业资金链仍持续面临压力；其中，6月定金及预收款/个人按揭贷款当月同比分别为-19.4%/-12.8%，当月同比明显下滑，与近期需求复苏动能趋弱相互印证，而国内贷款/自筹资金当月同比分别为-13.8%/-29.5%，继续维持低位徘徊，与新开工走势基本保持一致。
　　投资建议：短期关注催化剂与性价比，长期重视格局优化与稳定现金流。2023年上半年竣工实现明显增长，但需求企稳仍需时间，房价也面临下跌压力，开工和投资也依旧承压；当前行业基本面调整压力仍在加大，预计后续政策将持续优化，只是在预期企稳之前，常规政策工具的效果可能相对有限。短期而言，优质房企此前普遍回调后已具备一定性价比，在政策预期强化的窗口期，估值修复的阶段性机会值得把握，关注中等规模的高信用房企；长期来看，重点城市潜在需求仍相对可观，供给侧优化趋势不会改变，新进入者真正具备综合竞争优势的较少，传统优质开发龙头优势将持续巩固。此外，稳定现金流业务可重塑房企发展模式并助力穿越周期，国央企物业公司已进入高性价比区间。
　　风险提示
　　1、低线城市需求表现持续低于预期；2、房价下跌导致资产负债表受损；3、重点城市土地市场竞争持续加剧。