万科与腾讯签署战略合作协议，保利125亿元定增获上交所通过。1）招商蛇口：发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之标的资产过户完成，交易标的资产为深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油有限公司24%股权。2）万科：腾讯公司与万科集团在深圳共同签署战略合作协议，双方将整合各自优势资源进行全方位战略合作。3）保利：125亿元定增获上交所通过，本次向特定对象发行的股票数量不超过8.19亿股。
　　需求端动力不足，6月头部房企销售面积同比下降32%，销售金额同比下降33%。1）6月16家头部房企销售面积1753万方，同比下降32%；销售金额2905亿元，同比下降33%，增速转负。6月需求端动力不足问题仍然存在，虽然各城市仍坚持因城施策，但整体效果不明显，对于扭转地产行业基本面仍较为乏力。2）从6月销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-24%、-41%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-27%、-45%，头部国央企销售增速转负。
　　头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）6月16家头部房企拿地金额807亿元，环比上升29%，同比下降8%，但绝对规模相较2020年仍在低位。2）6月头部房企拿地平均溢价率约9.2%，一二线城市占比89%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，中海拿地最为积极，拿地金额278亿元，2023年1-6月累计投资强度20%，民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-6月累计投资强度分别仅为5%、13%、10%、9%。4）16家头部房企拿地楼面价/销售均价128%，不断置换高质量土储。
　　行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模397亿元，同比-19%，头部房企发行信用债82亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如华润置地6月发债利率2.25%，相比2022年平均发债利率下降85bp；新城发行先后发行7亿和4亿公司债，利率6.3%、4.5%。2）2023年部分房企仍存在较大偿债压力，截止6月底碧桂园年内到期债务185亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。
　　震荡格局，左侧布局。6月需求端动力不足问题明显，下半年地产销售、投资仍面临较大的下行压力，主要在于三四线城市超前卖地与产业人口兑现不及预期的难题，需要较长时间消化历史库存，而一二线城市则存在政策对冲空间，预计Q3随着销售同比数据转负进入密集宽松期。建议积极参与博弈机会。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表