事件描述
　　首发与扩募双轮驱动下，启航三年，公募REITs规模持续扩容且底层资产日趋丰富，窗口机遇显现。在此背景下，近期，多家基金管理人纷纷发布公告，宣布将积极筹备REITs指数基金发行和FOF基金相关投资准备工作，正式将公募REITs纳入投研视野。长江战略数据联合建筑团队于2023年3月份推出REITs系列指数，有望为REITs产品化及机构配置提供参考。
　　事件评论
　　产品化节奏：据中国基金报报道，多家基金公司正在积极筹备REITs指数基金，不少公司已向交易所递交申请函。但考虑到《指数基金开发指引》中针对标的指数的相关要求，最终推出节奏仍有待观察。相比之下，FOF基金投资公募REITs的条件已逐步成熟，有望先行落地。2023年7月5日晚间，易方达、南方、银华等多家基金管理人纷纷发布公告称，公司旗下部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围。截至目前，已有13只公募REITs产品可纳入普通FOF投资范围，9只公募REITs产品可纳入养老FOF投资范围。
　　长江REITs系列指数包含全指和细分资产类型指数共7只指数，覆盖交通基础设施、仓储物流、生态环保、园区基础设施、能源基础设施和保障性租赁住房六大领域，旨在为投资者提供更为精细化的REITs市场表征工具。
　　收益表现：利好消息提振叠加估值层面优势，年初以来持续数月回调的长江REITs全指迎来超跌反弹行情，并在7月录得2%以上的收益，跑赢主流股债指数。细分资产来看，生态环保、仓储物流、交通基础设施及保障性租赁住房REITs率先反弹。其中，生态环保REITs相对表现占优，年初以来实现较小跌幅，且在反弹阶段表现出更强收益弹性，截至2023年7月14日，本月超额REITs全指近3%。
　　股债相关性：公募REITs作为新型投资品类，具备较为独立的收益特征，在资产配置中可充当分散风险提高收益的重要角色。年初以来，长江REITs全指与主流股债指数的收益保持较低关联性。系列指数内不同细分资产REITs亦存在一定程度收益分化，其中园区基础设施REITs和交通基础设施REITs以及仓储物流REITs收益相关性较高，而能源基础设施REITs与其他资产类别相关性普遍较低。
　　未来展望：分析当前经济格局，地产链修复相对偏慢，消费板块的结构性变化突出。我们认为，REITs所持有的基础设施收费类似必选消费，消费者需求弹性不大，在经济整体复苏的基础上有望整体稳健增长，因此未来项目运营的可供分配金额或有提升空间。且从长期持有角度来看，首批REITs2022年现金流分配金额整体上完成率高，且已经超过10年国债到期收益率和CS高股息股票股息率，性价比显现。
　　风险提示
　　1、公募REITs发行不及预期；
　　2、本文统计均是基于历史数据并不代表未来表现。