39万亿房贷面临“缩表压力”，预计2023Q2可能再度负增长，主要源于销售低迷+提前还贷+违规置换。2022年以来经营贷在新增居民贷款中占比大幅上升，可能部分用来置换房贷，监管对此重点严查。
　　居民提前还贷的核心是存量房贷高利率、投资回报预期低。测算2011年以来基准利率加点的房贷规模约22.5万亿，占当前房贷总额58%，目前存量加权平均利率约4.83%。
　　2008年央行将房贷利率折扣下限由85%降至70%，中小银行为抢夺客户先行下调存量房贷利率，2009年初国有大行统一下调。测算如果将加点房贷中90%首套房利率统一下调50BP，对国有大行净息差影响约3~5BP。
　　当前银行经营情况与2009年存在差异，下调存在阻力。1）盈利承压导致降息意愿不足；2）监管严查房贷违规置换，银行面临的同业竞争压力可能弱于当年；3）利率调整规则需要兼顾公平性，存在难度。
　　风险提示
　　经济持续下行，资产质量明显恶化
　　房地产销售疲弱，居民持续降杠杆