6月百强开发商销售环比上升9.5%：根据克而瑞的初步数据，在传统推盘高峰的季节性因素带动下，6月中国前百开发商合同销售额（全口径）由5月5,492亿元（人民币，下同）环比上升9.5%至6,015亿元。2023年6月销售总面积约达3,235万平方米，环比上升9.6%。但2023年上半年总合同销售额同比转下跌0.4%至34,563亿元（2022年上半年：34,706亿元），而今年首五月总合同销售额同比升幅为8.2%。自2季度以来，房地产市场和置业情绪有所降温，而6月份市场活跃度延续回落态势。展望未来，我们预计三四线以及内陆城市销售较慢的情况将在3季度持续，拉长整体销售恢复的时间表，而全年销售额在去年下半年低基数下或有机会实现小幅增长。
　　26家上市开发商的6月销售额环比上升0.8%，同比跌33.1%：我们跟踪的26家主要上市开发商6月销售额环比上升0.8%，主要是由销售面积增加（环比+4%）带动，而均价则有所下跌（环比-3%），差于整体市场表现。当中只有八家开发商在6月实现了环比正增长，而主要国企表现相对领先，当中包括建发房产（+20%）、绿城（+17%）、中骏（+17%）和中海（+12%）。与去年6月相比，6月销售额同比跌33.1%，只有建发房产（+13%）实现了同比正增长，而国企/民企同比跌幅大致分别为10-30%/35-70%。
　　国企市占率扩大至约70%：在前十开发商中，国企的数量维持八家，仅剩两家民企—碧桂园和龙湖地产，但碧桂园排名从5月的第5位跌到第6位（2022年排名第1位）。在前50的房企中，上半年国企合同销售额的市占率进一步扩大至69.7%（前四/五月：68.3%/68.1%），比2022/21年的62.1%/43.5%有大幅的提升。我们预计在民企在2023年下半年推出更多的现楼销售后可拿回部份市场份额，但我们相信国企在拥有更多的土地、销售及融资资源的情况下，2023-25年仍然主导房地产市场的销售。
　　投资启示：我们预计在销售动力持续减慢下，后续政策会发力需求端，以进一步支持刚性需求以及提振改善性需求购房者的购买力。国企开发商在过去12个月因拿地更积极而拥有更多的可售资源，加上买家的偏好，我们预计它们更能抓住购买力。因此，我们建议投资者关注销售业绩较好且融资成本较低的国企，包括越秀（123 HK/买入）和华润置地（1109 HK/买入）。