本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/07/1-23/07/07）34个重点城市新房合计成交300万平米，环比-53.5%；其中，一二线环比-50%、三四线环比-75%；7月累计一手房月成交同比-27%，较6月+5pct；其中，一二线同比-21%、三四线同比-64%，分别较6月+10pct和-24pct。上周13个重点城市二手房成交88万平米，环比-29%；7月截至上周累计成交同比-15%，较6月-7pct。库存方面，上周15城推盘35万平米，对应上周成交/推盘比为3.13倍，最近3个月（23年4-6月）分别为1.07倍、1.10倍和0.98倍。截至上周末，15城可售面积为9,504万平米，环比-0.8%；3个月移动平均去化月数为13.9个月，环比+0.1个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国务院总理李强主持召开经济形势专家座谈会，指出我国正处在经济恢复和产业升级关键期，要坚持稳中求进工作总基调，围绕稳增长、稳就业、防风险等，抓紧实施一批针对性、组合性、协同性强的政策措施；住建部要求，建立城市体检机制，创新城市更新可持续实施模式；据中指研究院数据，全国300城拿地，6月单月住宅成交面积同比下降47%，降幅较上月扩大41%。因城施策方面，北京要求房企不得参与跨境资金集中运营；深圳发布发布保障房1+3新政，不再安排建设安居型商品房和人才住房；港澳台居民可与深圳户籍家人共同申请认购共有产权住房；中国银行向河南省提供未来5年1万亿元金融支持；徐州、温州对出售旧房购买新房的居民分别发放0.8%-1.2%和1.6%的补贴。公积金政策方面，内蒙古、福州、安庆、九江、广元、鹰潭提高公积金贷款额度；厦门、宜春、新余调整公积金缴存上下限。棚改和城市更新方面，北京对57个老旧小区进行综合整治，深圳龙岗在旧改十四五期间更新城市不少于2,325公顷。土地市场方面，北京、深圳、天津、武汉、郑州、太原、佛山出让多幅地块。
　　公司动态跟踪：2023年6月销售，万科A销售金额361亿元（-23%）；保利发展销售金额402亿元（-21%）；招商蛇口销售金额296亿元（-28%）；金地集团销售金额135亿元（-53%）；首开股份销售金额59亿元（-37%）；中南建设销售金额48.7亿元（-29%）；中国海外发展销售金额332亿元（-24%）；碧桂园销售金额160亿元（-54%）；越秀地产销售金额141亿元（-1%）；美的置业销售金额51亿元（-37%）；融创中国销售金额70.2亿元（-50%）。业绩方面，保利发展2023年上半年营业总收入1,384亿元（+25%），归母净利润120亿元（+11%）。融资方面，万科A发行20亿元/3年期/3.07%中期票据；滨江集团发行9亿元/1年期/3.85%短期融资券。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.29%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为0.72%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第13位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、东望时代、广宇发展、云南城投、空港股份，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为ST大通、华发股份、ST同达、建发股份、皇庭国际。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.97%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为-1.53%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.7/5.8倍；物管23/24PE均值分别为13/11倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。