报告摘要
　　2023年5月份销售维持稳健，销售金额录得7.1%的同比增长。近日，万科企业（“万科H”或“公司”）公布了其2023年5月份销售数据。考虑到我们追踪的50家领先房企5月份的总合约销售金额同比下跌3.5%以及环比下跌12.8%，我们相信万科H保持了稳健的销售势头，尤其是在需求端总体较为疲软的情况下。如果看一下累计销售金额，万科H则录得了与去年总体相对持平的销售额（今年1-5月份同比下跌0.2%），从今年初1月份的同比下跌19.6%中稳步提升。在全国开发商全口径销售金额的排名中，今年1至5月份万科H保持了第二位的排名，仅落后保利发展（600048 SH）。
　　土地获取继续加速。继今年4月份在高线城市获取一些优质地块后，万科H在5月份继续保持了加速土地获取的势头。根据公司披露，在2023年5月，万科H总的权益土地费用是人民币85亿元，获取了在上海、昆山、东莞、西安以及成都的5块土地。在这5块土地中，上海未来城市项目的权益土地费用最高，为人民币32亿元。从今年4月底以来，万科H总共在上海获取了3个地块，总的权益土地金额达到人民币108亿元。我们看到了公司持续提升土地储备质量的努力（更多的土地聚焦在核心城市核心区域）。因此，我们也预计未来公司将有更高的销售单价，以支撑其毛利率表现。
　　融资渠道畅通；支撑其继续领先的市场份额。2023年5月12日，公司完成了人民币20亿元的公司债发行，票面利率3.10%（2023年第二期）。2023年5月19日，公司的A股定增计划，总计筹集资金人民币150亿元，在深圳交易所已经获得受理。另外，在2023年5月29日，公司提请股董事会授予公司发行A股及H股的一般性授权，发行不超过20%的A股和H股新增股份。我们相信，万科H畅通的融资渠道，将有助于其在下半年继续在市场上获得优质地块，并支撑其维持领先的市场地位。
　　我们维持“买入”评级，目标价20.50港元。我们预计万科H将持续提升土储质量，并在未来几年里从其经营类资产价值释放中获益。我们维持万科H 2023-2025年的每股盈利预测，分别为人民币1.768元、人民币1.781元和人民币1.809元。我们维持公司“买入”的评级以及20.50港元的目标价。目标价相对我们的2023年每股资产净值预测有20%的折让，同时对应10.2倍2023年核心市盈率以及0.8倍2023年市净率。