2023年5月份销售继续回落。根据克而瑞数据，虽然5月份百强房企的总合约销售金额同比增长5.8%，但是增速相比4月份的同比增长30.4%明显回落。我们认为在今年一季度销售复苏后，房地产市场很快转冷，主要是因为：1）宽松政策的边际效用减弱；以及2）仍然弱复苏的宏观经济。
　　土地供应继续收缩；市场仍在走向新的平衡。根据中国财政局数据，今年1-4月，累计土地使用权出让收入为人民币11.76万亿元，同比下跌21.7%。考虑到土地供给端持续收缩，同时销售需求端给予政策支持，我们认为房地产市场会在未来某个时间点达到新的平衡，即相对较低的总量，但是更稳定的价格。
　　对二手房市场更多的政策支持。五月份，一份规范房地产经纪市场的意见出台。该意见鼓励更低的交易佣金，并且明确佣金应该由交易双方承担。虽然短期内较低的中介费可能对驱动交易上扬作用有限，但是长期来看，更重要的是会推动一个稳定健康的房地产交易市场。
　　我们建议投资人在选择标的上更为谨慎。在优质房企中，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、保利发展（600048 SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。另外，我们也推荐绿城管理（09979 HK），公司将受益于地方国企及金融机构等新增客户。
　　风险：1）重新放开前融，行业杠杆上行；以及2）购房需求下行。