本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/05/13-23/05/19）34个重点城市新房合计成交381万平米，环比-8%；其中，一二线环比-6%、三四线环比-32%；5月累计一手房月成交同比+9%，较4月-11pct；其中，一二线同比+21%、三四线同比-43%，分别较4月-7pct和-23pct。上周13个重点城市二手房成交126万平米，环比-20%；5月累计成交同比+57%，较4月+18pct。库存方面，上周15城推盘156万平米，对应周成交/推盘比为0.95倍，最近3个月（23年2-4月）分别为1.34倍、0.92倍和1.07倍。截至上周末，15城可售面积为9,621万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为12.5个月，环比持平，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购等。统计局数据显示4月单月来看，投资同比-7.3%（计算值-16.2%），较前值-1.4pct；开工同比27.4%（计算值-28.3%），较前值+1.6pct；竣工同比+41.8%（计算值+37.3%），较前值+9.8pct；销售金额同比+28.0%（计算值+13.2%），较前值+19.3pct；数据有所调整，基数调减范围及幅度加大，计算口径下投资销售均走弱；4月70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，同比上涨城市个数增加，商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。行业政策方面，北京房地产中介行业协会邀请经纪公司召开座谈会，谈论房产交易中介费率问题。南京、杭州余杭放松限购，鹤壁住博会期间购买144平米以上的商品住宅，每套享受10000元购房补贴。此外，海南对开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务公开征求意见。土地市场方面，成都一批次土拍完成，成交金额311亿元，广州、北京、南京等地挂牌土地。
　　公司动态跟踪：23年1-4月销售额：华侨城132亿元（+27%），世茂集团199亿元（-29%）。23Q1季报，贝壳-W营收203亿元（+62%），归母净利润27亿元（同比扭亏）。融资方面，“保利发展商用物业第二期资产支持专项计划正式成立，参与资金为20.35亿元，其中优先级规模18.32亿元，票面利率3.59%。人事变动方面，保利物业公告吴兰玉女士获委任为公司董事长，聘任姚玉成先生为公司总经理。物管项目中标方面，招商积余近期在政府、高校、园区办公、金融及电梯市场细分赛道均有新突破，保利物业与江门市蓬江区人民政府白沙街道日前召开战略合作签约仪式。此外，贝壳-W共耗资671.34万美元，回购公司股份124.24万份，占总股数的0.05%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌3.96%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为-4.13%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第30位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华丽家族、世荣兆业、万业企业、长春经开、中润资源，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为阳光城、奥园美谷、新华联、ST粤泰、泰禾集团。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.77%，沪深300指数上涨0.17%，相对收益为-1.94%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为7.0/6.1倍；物管23/24PE均值分别为14/11倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。