2023年4月全国房地产销售复苏有所转弱。虽然2023年1-4月份房地产销售同比增幅有进一步提升，但是考虑到去年的低基数效应，我们认为4月份的销售复苏实际相对转弱。根据国家统计局披露的数据，在2023年1-4月份，全国房地产销售金额录得同比8.8%的增长，相比2023年1-3月份的同比增长4.1%进一步扩大。但是，考虑到去年因为疫情管控造成的低基数，2023年4月份房地产销售的绝对值实际是相对转弱的。2023年4月份商品房销售额为人民币9,205亿元，对应39.0%的环比下跌。展望未来，考虑到年初开始的房贷利率下降带来的作用逐渐消退，我们认为市场需要看到新的刺激手段以支撑房地产市场的需求。另外，我们也认为市场复苏的分化继续存在，即高线城市的房地产销售将继续保持更强的韧性。
　　房地产新开工数据进一步疲软。在2023年1-4月份，房地产新开工面积进一步疲软，同比跌幅达到21.2%，相较于2023年1-3月份的19.2%同比下跌进一步扩大。房地产新开工数字的持续疲弱，反映了当前开发商在资产负债表端仍需进一步的改善。房地产开发商当前仍然不愿意推出更多的项目，主要是认为房价没有修复到一个合理出售的位置，尤其是在整体市场需求再次转弱的情况下。在我们看来，房地产新开工的数据在今年第二季度可能继续维持疲弱的势态。但是，一些央国企可能在第二季度加速推盘节奏，主要因为去年有更多和更积极的土地获取。
　　4月份较弱的社融数字，也意味着来自居民端持续的去杠杆。根据中国人民银行最新的数据披露，在4月份，居民中长期贷款以及居民存款均录得减少。在今年4月份总的住户贷款减少了人民币2,411亿元，其中，短期贷款减少了人民币1,255亿元，中长期贷款减少了人民币1,156亿元。与此同时，住户存款也在2023年4月份减少了人民币1.2万亿元。相对较弱的社融数字，和房地产的复苏转弱是高度相关的。我们认为，居民目前更多的是努力通过存款去偿还住房贷款，这与之前几个月采用置换的方式是不一样的。总体而言，为维持一个相对稳定的杠杆率，我们预计在未来几个月贷款利率仍然有可能继续下行。
　　行业观点：我们推荐土储优质的领先房地产企业，以及具有园区主题的企业。我们认为市场情绪的改善程度将取决于接下来几个月销售的修复程度。同时，我们建议投资人在选择标的上更为谨慎。我们仍推荐行业内的国企和优质民企。考虑到优质房企1）稳健的销售复苏；以及2）财务优势支撑高质量发展，我们推荐龙湖集团（00960 HK）、金地集团（600383 SH）、保利发展（600048SH）和万科企业（02202 HK）。同时，我们也推荐园区公司中新集团（601512 SH），其在利好产业政策下具备更好的增长前景。