看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企
　　22年房地产行业历经格局改善所必经的阵痛，经营不善者倒下；23年市场迎来复苏，浴火涅槃者方能前行。我们认为二季度房地产市场将迎来分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。中长期看好：1）A股开发：华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团；2）港股开发：越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。
　　业绩：业绩增速和盈利能力大幅下滑，龙头房企韧性较强
　　22年总体房企营收同比下降4%，首次出现负增长，归母净利润同比下降49%，降幅较21年扩大31pct。47家房企中仅有9家房企归母净利实现增长，10家房企录得亏损，亏损数量较21年增加7个。22年房地产行业面临供给端部分房企信用危机，交付困难，需求端购买力不足，预期较弱的挑战；房企经营也经历了一番洗礼，各梯队房企盈利能力大幅受挫，总体房企毛利率、归母净利率、加权平均ROE分别下降3.3、3.0、5.8pct至17.7%、3.5%、5.6%，从规模看，龙头房企盈利能力依旧具备领先优势，从属性看，国企毛利率与归母净利率高于民企，加权平均ROE略低于民企。
　　销售：预收账款增速首次转负，对营收覆盖度持续下降
　　22年房地产市场成交较弱，各属性/梯队房企表现分化，据亿翰数据，百强房企中央企、地方国企、混合制企业、民企销售金额分别同比-32%、-33%、-40%、-53%。预收账款增速进入负增长区间，22年总体房企预收账款同比-10%，较21年-18pct。随着预收账款同比转负，对房企营收覆度也持续降低，22年总体房企预收账款营收覆盖倍数较21年末降低7.0pct，其中中型房企提升2.9pct，但或与其竣工节奏受影响较大，导致结算规模下降有关。
　　扩张：去库存为全年主线，国民企扩张意愿与能动性分化
　　22年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比-23%，较21年-36pct，房企投资与施工绝对水平有所下降。但“购买商品接受劳务支付的现金”除以“销售商品提供劳务收到的现金”指标较21年上升3pct至76%，反映在保交楼大背景之下，工程款支出相对刚性导致拿地及工程支出强度回升。库存方面，截至22年末，总体房企存货占总资产比例为52%；房企存货水平有所下降，且扩表能力尚未完全恢复，或将在供给侧对23年的成交水平形成一定制约。拿地方面，国企优势尽显，22年权益拿地金额TOP30房企里民企仅余3席。
　　融资：总体扣预资产负债率持续下降，国企融资优势凸显
　　22年总体房企净负债率为74.3%，较21年末+1.4pct；扣除预收账款的资产负债率为68.0%，较21年末-1.3pct；龙头、中型、小型房企分别为67.6%、71.2%、64.0%。22年总体房企筹资活动现金流入总额13181亿元，同比-15.6%，较21年-12.9pct；总体房企有息负债同比-0.3%，龙头、中型、小型房企分别同比+0.5%、-3.5%、-1.6%，龙头房企有息负债同比微增，中型房企和小型房企缩表，龙头房企信用更强，拥有更强的举债能力。国企和民企之间的差距更大，22年国企/民企有息负债同比+7.2%/-16.8%，国企信用优势十分明显。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。