投资要点
　　上周（2023.4.29-2023.5.5，下同）：上周（5.4-5.5）房地产板块（SW）涨跌幅+2.8%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-0.3%，-0.5%，超额收益分别为+3.1%、+3.3%。29个中信行业板块中房地产位列第5。
　　房地产基本面与高频数据：
　　（1）新房市场：上周38城新房成交面积187.8万方，环比-53.0%，同比+23.8%；2023年5月1日至5月5日累计成交124.5万方，同比+57.4%。今年截至5月5日累计成交6245.6万方，同比+14.2%。
　　（2）二手房市场：上周14城二手房成交面积69.2万方，环比-70.3%，同比+32.8%；2023年5月1日至5月5日累计成交63.8万方，同比+139.3%。今年截至5月5日累计成交3043.2万方，同比+69.1%。
　　（3）库存及去化：上周14城新房累计库存9443.0万方，环比-0.4%，同比-0.9%；14城新房去化周期为14.7个月，环比变动+0.1个月，同比变动-0.8个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.6个月、9.0个月、14.9个月、39.0个月，环比分别变动+0.0个月、+0.2个月、-0.4个月、+0.0个月。
　　（4）土地市场：2023年5月1日-2023年5月7日百城供应土地数量为130宗，环比-81.1%，同比-52.6%；供应土地建筑面积为863.8万方，环比-80.6%，同比-53.9%。百城土地成交建筑面积1468.8万方，环比20.6%，同比-24.7%；成交楼面价788元/平，环比-66.9%、同比-71.3%；土地溢价率4.7%，环比-1.3%，同比+3.5%。
　　重点数据与政策：中央政治局再提“房住不炒”定位，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。强调超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，同时将规划建设保障性住房。地方层面，多城出台限贷放松政策：广州二孩及以上家庭购买首套房，公积金贷款最高额度拟上浮30%。江西2022年住房公积金缴存额同比增长10.08%，提取额386.89亿元。苏州上调住房公积金贷款倍数，多孩家庭首房首贷额度可上浮30%。安徽5月23日起支持提取住房公积金支付购房首付款。
　　周观点：上周受五一假期影响，多地房管局未更新销售数据，新房与二手房环比数据大幅下降。预计5月销售仍可维持弱复苏态势，6月由于2022年高基数原因同比数据将承压，全年销售面积增速转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产，建议关注保利置业；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。