市场行情：4月光大地产物管板块指数+1.4%，1-4月累计-5.4%
　　指数：2023年4月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为+1.4%，跑赢沪深300指数1.9pct.，跑赢恒生指数3.9pct.，跑赢恒生港股通指数1.9pct.；2023年1-4月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-5.4%，跑输沪深300指数9.5pct.，跑输恒生指数6.0pct.，跑输恒生港股通指数7.4pct.。
　　个股：本月平均涨跌幅为-5.3%；涨跌幅前列为：远洋服务（2.4%）、招商积余（1.6%）、保利物业（0.5%）、华润万象生活（0.5%）、万物云（0.3%）。
　　港股通：本月港股通持股比例变化：融创服务（+1.88 pct）、绿城服务（+0.39pct）、旭辉永升服务（+0.39 pct）、雅生活服务（+0.37 pct）、新城悦服务（+0.27 pct）；1-4月变化：绿城服务（+2.34pct.）、雅生活服务（+2.03pct.）、世茂服务（+1.78pct.）、融创服务（+1.29pct.）、新城悦服务（+1.24pct.）。
　　估值：截至4月30日，样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到29，均值约为13；2024年一致预测PE估值范围从2到23，均值约为10。
　　行业动态跟踪：中央加强经营性自建房安全管理；推进养老服务人才队伍建设，对困难群体开展政府购买养老服务；上海发布2023-2025年城市更新行动方案
　　中央：15部门印发通知，加强既有经营性自建房安全管理；民政部召开会议，推进养老服务人才队伍建设；财政部支持对符合条件的特殊困难群体开展养老领域政府购买服务。地方：上海预计到2025年，城市更新全面有序开展，实施3000万平方米各类旧住房改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台。
　　重点企业动态跟踪：招商积余与新大正发布2023年一季度业绩
　　新大正2023Q1营业收入7.3亿元，同比+18.7%，归母净利润4739万元，同比+10.3%；招商积余2023Q1营业收入33.06亿，同比+30.3%，归母净利润1.85亿元，同比+27.2%；中海物业重续与中国海外发展、中国海外宏洋、中国建筑国际、中建集团的物业管理、增值服务关联交易协议。
　　投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
　　物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
　　1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，推荐万物云、新大正。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。