2023年以来，地产景气度呈现边际回暖，但往后看，地产销售回暖能否持续，投资端又怎么看？本文聚焦于此。
　　地产销售回暖可持续吗？
　　2023年以来，随着防疫政策优化以及地产政策引导显效，房地产销售总体呈现边际回暖，一季度迎来“小阳春”。但这当中一方面有去年低基数的保护以及积压需求的集中释放，另一方面地产销售并非全面性的回暖，而是在不同城市能级间、新房二手房之间、以及不同企业之间显著分化。
　　这背后反映的便是购房者仍存在“伤痕效应”，对于保交付、房价以及自身收入等问题的预期仍弱，故而后续修复的斜率和可持续性仍有待进一步观察。
　　对应从目前情况来看，一方面，进入4月销售呈现边际走弱，但当中也有季节性因素，目前也有所回升；另一方面，当前狭义库存仍处高位，较低能级城市的库存压力更大，而这又会一定程度上通过供需作用到房价上，约束低能级城市房价预期；且低能级城市的新建和二手住宅价格仍处同比下跌区间，显示当前市场对地产未来的预期和信心仍偏弱，需求延续回暖仍存约束。
　　往后看，我们预计今年地产销售有望延续一季度修复态势，但市场修复结构不均之下，过程中将存在诸多不确定因素，故而我们分乐观、中性及悲观三种情形讨论，预计全年销售面积与销售额累计同比分别在[-7.7%，16.2%]和[-7.0%，27.6%]区间，中性情形下将有望延续修复，但斜率或并不高，低基数效应下二季度或将成为年内高点，下半年增速中枢或有所回落，重点还需观察后续地产政策以及居民购房预期和信心的边际变化。
　　地产投资端怎么看？
　　3月以来，房企到位资金增速明显回升，政策引导下资金加速落地，但一季度房企拿地开工意愿仍较低迷，竣工明显提速对地产投资形成支撑。且市场点状回暖之下高能级城市拿地热度更高，市场复苏趋势呈现分化。
　　且市场对地产投资修复的期待仍有所保留：一方面，销售修复向投资传导存在一定时滞，在当前的时代和政策背景下，销售后续走势也存在不确定性；另一方面，房企受近年信用风险影响，预期和积极性减弱，在此情形下三支箭等政策传导显效也存在时滞，实际效果仍有待进一步观察。
　　往后看，全年投资增速如何展望？我们通过预测建筑工程投资（同步指标为施工面积）和土地购置费（采用滞后项作拟合），对未来投资增速进行预测。其中，施工面积走势存在较大不确定性：一方面，近年来拿地和开工走弱之下，施工面积有其上限；另一方面，房企信用风险仍未出清之下，无论是政策引导还是地产销售回暖，向拿地开工传导的链条仍难言顺畅。
　　对此我们同样分为乐观、中性和悲观三种情形进行展望，我们预计全年投资大概率呈现渐进式的温和修复，累计增速在[-1.63%，2.81%]区间，按照中性状态评估，在政策保驾护航之下，房地产投资或有可能实现0%左右增长，节奏上看三季度或达年内增速高点，滞后于销售回暖，但其中要关注当前地产诸多约束因素扰动之下的负向影响，这一方面支撑着债券市场，另一方面也是预期差所在。
　　风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。