事件：2023年3月30日，万科发布2022年年报。公司实现营业收入5038.4亿元，同比上升11.3%，实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%；实现基本每股收益为1.95元，同比上升0.65%；实现加权平均净资产收益率9.48%，同比下降0.30个百分点。
　　点评：
　　22年实现正增长，行业下行背景下公司战略选择和经营策略承受住了严苛检验。22年公司实现营收5038.4亿元，同比上升11.3%，实现归母净利润226.2亿元，同比上升0.4%。归母净利润增速低于营收增速因利润率下滑、投资收益减少：1）利润率下滑。22年地产结算收入同比增长10.5%至4444.0亿元，但开发业务利润率依然承压，22年开发业务结算毛利率20.4%，扣除税金及附加后营业利润率15.0%，同比下降2.8pct。2）投资收益减少。合联营企业投资收益减少带动公司22年投资收益同比减少25.2亿元至40.9亿元。
　　保持较高分红分红比例。22年公司每股分红0.68元，分红比例35.65%（考虑现金回购股份后分工比例41.36%），按3月30日收盘价格计算，股息率4.36%。
　　财务管控稳健，融资优势明显。公司以确保安全为首要目标，抗风险能力凸显。1）三条红线持续达标。截至22年末，公司剔除预收账款资产负债率为67.6%，净负债率为43.7%，剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为1.4，三道红线持续达标。2）财务管控稳健。公司经营性现金流连续14年为正，债务结构也明显优化，长期负债占比提高1.5pct至79.5%，3）融资优势明显。22年公司新增融资成本3.88%，存量综合融资成本4.06%（21年为4.11%），融资成本进一步下降且公司积极把握再融资窗口，23年以来发布150亿定增预案助力公司提升资金实力。
　　开发业务稳健，确保安全的同时，尽力改善经营管理质量。2022年公司实现销售面积2630.0万方、销售金额4169.7亿元，分别同比下降30.9%、33.6%，受行业大幅波动影响公司销售有所下滑，但仍保持第一梯队，22年全口径销售金额排名第3。22年公司拿地相对谨慎，累计获取新项目36个，总规划计容建面690.2万方，拿地金额886.3亿元，拿地力度21.3%。公司拿地主要聚焦一二线核心城市，测算一线/二线/三四线城市占比分别35.6%/ 30.4%/34.0%。同时，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，新项目的质量明显提高，全年权益总投496亿元，已开项目投资兑现度近90%。以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟。过去几年投资追高冒进、操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决。
　　经营、服务业务快速增长，体现出较强韧性。22年公司经营服务业务全口径收入512.6亿元，同比+23.1%，体现较强韧性：
　　1）物业管理：万物云22年营收303.2亿元，同比+26.1%。万物云成功拆分上市。
　　2）物流仓储：物流业务22年营收35.6亿元，同比+17.9%。22年新开业高标库冷库可租赁面积132万方，累计可租赁建面964万方，出租率保持在较高水平。
　　3）长租公寓：长租公寓22年营收32.4亿元，同比+12.1%。22年末共运营管理租赁住房21.5万间，其中保障性租赁住房5.9万间，规模效率均保持行业第一。
　　4）商业开发与运营：商业地产22年营收87.2亿元，同比+14.3%。22年新开业25个项目，累计开业242个项目，建面1227.7万方，规划中和在建商业建面365.4万方。
　　投资建议：22年公司业绩正增长，销售规模仍然保持第一梯队，多元化业务内在价值丰厚，具备中长期价值。在融资政策不断支持下，积极性有望提升。我们预计万科23、24年EPS为1.98元、2.09元，按照23年3月30日收盘价计算PE为7.9倍、7.5倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售复苏不及预期、政策落地不及预期等

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryIdindustryId房地产investSuggestiondyCompany万科A000002investSug买入维持gestionCh000009title万科A2022年年报点评业绩正增长开发业务稳健经营服务业务快速发展angecreateTime1年月日2023331投资要点公市场数据marketData事件summary2023年3月30日万科发布2022年年报公司实现营业收入50384亿元同比上升113实现归母净利润2262亿元同比上升04实现基本每股收益为195元同比上升司日期2023330065实现加权平均净资产收益率948同比下降030个百分点点收盘价元1560点评总股本百万股1193122年实现正增长行业下行背景下公司战略选择和经营策略承受住了严苛检验22年公司实现评营收50384亿元同比上升113实现归母净利润2262亿元同比上升04归母净利润流通股本百万股报9717增速低于营收增速因利润率下滑投资收益减少1利润率下滑22年地产结算收入同比增净资产百万元242691长105至44440亿元但开发业务利润率依然承压22年开发业务结算毛利率204扣除告税金及附加后营业利润率150同比下降28pct2投资收益减少合联营企业投资收益减总资产百万元1757124少带动公司22年投资收益同比减少252亿元至409亿元每股净资产元2087保持较高分红分红比例22年公司每股分红068元分红比例3565考虑现金回购股份后来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理分工比例4136按3月30日收盘价格计算股息率436财务管控稳健融资优势明显公司以确保安全为首要目标抗风险能力凸显三条红线1相关报告relatedReport持续达标截至22年末公司剔除预收账款资产负债率为676净负债率为437剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为14三道红线持续达标2财务管控稳健公司经营万科2021年报点评业绩有性现金流连续14年为正债务结构也明显优化长期负债占比提高15pct至7953融资优所下滑2022年坚决实现企稳势明显22年公司新增融资成本388存量综合融资成本40621年为411融资成本回升2022-3-31进一步下降且公司积极把握再融资窗口23年以来发布150亿定增预案助力公司提升资金实力开发业务稳健确保安全的同时尽力改善经营管理质量2022年公司实现销售面积26300万分析师emailAuthor方销售金额41697亿元分别同比下降309336受行业大幅波动影响公司销售有所下滑但仍保持第一梯队22年全口径销售金额排名第322年公司拿地相对谨慎累计获取新项目36个总规划计容建面6902万方拿地金额8863亿元拿地力度213公司拿地主要靳璐瑜聚焦一二线核心城市测算一线二线三四线城市占比分别356304340同时新增投jinluyuxyzqcomcn资的精准度和投后管理进一步优化新项目的质量明显提高全年权益总投496亿元已开项目投资兑现度近90以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟过去几年投资追高S0190520080003冒进操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决经营服务业务快速增长体现出较强韧性22年公司经营服务业务全口径收入5126亿元研究助理assAuthor同比231体现较强韧性王沁雯1物业管理万物云22年营收3032亿元同比261万物云成功拆分上市wangqinwenxyzqcomcn2物流仓储物流业务22年营收356亿元同比17922年新开业高标库冷库可租赁面积132万方累计可租赁建面964万方出租率保持在较高水平宋词3长租公寓长租公寓22年营收324亿元同比12122年末共运营管理租赁住房215万间其中保障性租赁住房59万间规模效率均保持行业第一songcixyzqcomcn4商业开发与运营商业地产22年营收872亿元同比14322年新开业25个项目累计开业242个项目建面12277万方规划中和在建商业建面3654万方洪波投资建议22年公司业绩正增长销售规模仍然保持第一梯队多元化业务内在价值丰厚具hongboxyzqcomcn备中长期价值在融资政策不断支持下积极性有望提升我们预计万科2324年EPS为198元209元按照23年3月30日收盘价计算PE为79倍75倍维持买入评级风险提示销售复苏不及预期政策落地不及预期等主要财务指标会计年度zycwzb主要财务指标20222023E2024E2025E营业收入百万元503838545002585005614489同比增长113827350归母净利润百万元22618236732495326428同比增长04475459毛利率196208208208ROE93888684每股收益元194198209222市盈率81797570来源WIND兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告带市场行情报告正文2023年3月30日万科发布2022年年报公司实现营业收入50384亿元同比上升113实现归母净利润2262亿元同比上升04实现基本每股收益为195元同比上升065实现加权平均净资产收益率948同比下降030个百分点122年业绩实现正增长22年实现正增长行业下行背景下公司战略选择和经营策略承受住了严苛检验22年公司实现营收50384亿元同比上升113实现归母净利润2262亿元同比上升04归母净利润增速低于营收增速因利润率下滑投资收益减少1利润率下滑22年地产结算收入同比增长105至44440亿元但开发业务利润率依然承压22年开发业务结算毛利率204扣除税金及附加后营业利润率150同比下降28pct2投资收益减少合联营企业投资收益减少带动公司22年投资收益同比减少252亿元至409亿元保持较高分红分红比例22年公司每股分红068元分红比例3565考虑现金回购股份后分工比例4136按3月30日收盘价格计算股息率436图122年万科营收同比113图222年万科归母净利润同比042302262363346000503825500204415164045281603887204500041912036791394003377368204000297728052113153001510300024052429802102322524195510181192000200-20105-457226181000100-4000201520162017201820192020202120220-6020152016201720182019202020212022营业收入亿元左轴同比右轴归母净利润亿元左轴同比右轴资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告带市场行情图322年万科综合毛利率196图422年万科净利率75毛利率净利率4020303753621534116615715084294294292141141201012475218196105002015201620172018201920202021202220152016201720182019202020212022资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理2财务管控稳健融资优势明显财务管控稳健融资优势明显公司以确保安全为首要目标抗风险能力凸显1三条红线持续达标截至2022年末公司剔除预收账款资产负债率为676净负债率为437剔除受限资金和预售监管资金的现金短债比为14三道红线持续达标2财务管控稳健公司经营性现金流连续14年为正债务结构也明显优化长期负债占比提高15pct至7953融资优势明显22年公司新增融资成本388存量综合融资成本40621年为411融资成本进一步下降且公司融资渠道畅通积极把握再融资窗口23年2月发布150亿定增预案助力公司提升资金实力图522年万科末净利率437图622年万科剔除预收账款的资产负债率6765004378507974003398007707653092977543007507171816762007008810065000600201720182019202020212022201720182019202020212022净负债率剔除预收账款的资产负债率资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-公司点评报告带市场行情3开发业务稳健开发业务稳健确保安全的同时尽力改善经营管理质量2022年公司实现销售面积26300万方销售金额41697亿元分别同比下降309336受行业大幅波动影响公司销售有所下滑但仍保持第一梯队22年全口径销售金额排名第322年公司拿地相对谨慎累计获取新项目36个总规划计容建面6902万方拿地金额8863亿元拿地力度213公司拿地主要聚焦一二线核心城市测算一线二线三四线城市占比分别356304340同时新增投资的精准度和投后管理进一步优化新项目的质量明显提高全年权益总投496亿元已开项目投资兑现度近90以产品线为基础的分类分级管理机制运行日趋成熟过去几年投资追高冒进操盘离散度过大等问题正在逐步得到解决图722年万科销售面积同比-309图822年万科销售金额同比-336145500012346682080007042204038411263086278359518135380810700060703910400060005299003000263050001164170-104000-102000-203000-108-20-309020001000-184-336-301000-300-400-40201720182019202020212022201720182019202020212022销售面积万平米左轴同比右轴销售金额亿元左轴同比右轴资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图922年万科拿地力度213图1022年万科拿地建面6902万方600490500046154681142050037174000-940367-2063367400304294300026674-203002132000-208-4020069021000-60100-7410-800020172018201920202021202220182019202020212022拿地建面万方左轴拿地金额销售金额同比增速右轴资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理资料来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-公司点评报告带市场行情4经营服务业务快速增长经营服务业务快速增长体现出较强韧性2022年公司经营服务业务全口径收入5126亿元同比231体现较强韧性1物业管理万物云22年营收3032亿元同比261万物云成功拆分上市2物流仓储物流业务22年营收356亿元同比17922年新开业高标库冷库可租赁面积132万方累计可租赁建面964万方出租率保持在较高水平3长租公寓长租公寓22年营收324亿元同比12122年末共运营管理租赁住房215万间其中保障性租赁住房59万间规模效率均保持行业第一4商业开发与运营商业地产22年营收872亿元同比14322年新开业25个项目累计开业242个项目建面12277万方规划中和在建商业建面3654万方投资建议22年公司业绩正增长销售规模仍然保持第一梯队多元化业务内在价值丰厚具备中长期价值在融资政策不断支持下积极性有望提升我们预计万科2324年EPS为198元209元按照23年3月30日收盘价计算PE为79倍75倍维持买入评级风险提示销售复苏不及预期政策落地不及预期等请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-公司点评报告带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20222023E2024E2025E会计年度20222023E2024E2025E流动资产141535165185174270185133营业收入5038385450025850056144896954货币资金137208198449284944386872营业成本405319431751463324486614交易性金融资产18191919税金及附加24394263872832429752应收票据及应收账款7511665075127975销售费用12412140961521015997预付款项60484746537776980988管理费用9584142661531316085存货907057104354102267101005研发费用686664675670053其他303079328549349787365427财务费用2615664066166403非流动资产341768335848332729328183其他收益0000长期股权投资129486136542135508134849投资收益4094493446544747固定资产1642014084111527921公允价值变动收益5555在建工程1850925462231信用减值损失-482-372-393-401无形资产11548136881585117830资产减值损失-450-450-450-450商誉5402401044434458资产处置收益13151414长期待摊费用887662273328412营业利润52007553305937362885其他168186160373161985162481营业外收入1302120012001200资产总计175712198770207543217951营业外支出9231161116111614747流动负债107780125200126198127849利润总额523865537059412629252850短期借款4133110562327032018所得税14835156801723018248应付票据及应付账款289242360336375662390524净利润37551396904218344677其他784427880616863053855949少数股东损益14933160171723018248非流动负债274331289492327973374184归属母公司净利润22618236732495326428长期借款180773204380240882286675EPS元194198209222其他93558851128709187509负债合计135213154150158995165267主要财务比率3084股本11631119311193111931会计年度20222023E2024E2025E资本公积22868205022050220502成长性未分配利润97380111671125227139073营业收入增长率113827350少数股东权益162300178317195546213795营业利润增长率-10647359股东权益合计404992446207485476526842归母净利润增长率04475459负债及权益合计175712198770207543217951盈利能力4747毛利率196208208208现金流量表单位百万元归母净利率45434343会计年度20222023E2024E2025EROE93888684归母净利润22618236732495326428偿债能力折旧和摊销6944614963796476资产负债率770776766758资产减值准备450210126204流动比率131132138145资产处置损失-13-15-14-14速动比率047049057066公允价值变动损失-5-5-5-5营运能力财务费用2615664066166403资产周转率273291288289投资损失-4094-4934-4654-4747应收帐款周转率7991742980557715少数股东损益14933160171723018248存货周转率407440446476营运资金的变动-40554-84169956010186每股资料元经营活动产生现金流量2750494054605055943每股收益194198209222投资活动产生现金流量-130301799-1132-211每股经营现金023414386469融资活动产生现金流量3439100374157846195每股净资产2034224524302624现金净变动-62846124186495101928估值比率倍现金的期初余额140708137208198449284944PE81797570现金的期末余额134425198449284944386872PB08070606请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-公司点评报告带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相W对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以沪深300指数为定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级基准新三板市场以三板成指为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准香港市场以恒生指数为基准美中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平行业评级国市场以标普或纳斯达克综合指数500回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数为基准信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-7-