结论与建议：
　　公司发布公告，2022年实现营业收入1830亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41元（扣非后净利润33.9亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。
　　在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为67.1亿元和92.2亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS分别为0.87元和1.19元，对应目前A股PE分别为15.7倍和11倍，PB1.3倍。公司业绩有望迎来底部反转，维持“买入”的投资建议。
　　公司2022年净利润大幅下滑，销售好于行业：2022年公司实现营业收入1830亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41元（扣非后净利润33.9亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。分季度看，公司Q4营业收入935.2亿元，YOY+18.6%,实现净利润13.1亿元，YOY-67.5%（扣非后净利润10.6亿元，YOY-73.4%）。
　　公司营收增长，净利润同比大幅下滑，原因是1）公司2022年度开发项目结转面积同比增长10%，但是受市场下行的影响，开发业务毛利率同比下降5.94个百分点；2）公司资产减值同比增加20.29亿元；3）公司投资收益同比减少17亿元。
　　2022年，公司累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，分别同比下降18.5%和10.5%，好于行业平均水平。公司全年累计获取56宗地块，总地价约1279亿元，权益拿地金额排名上升至行业第五，保持稳健的拿地节奏。
　　公司1-2月房地产销量大幅增长：公司2月份实现销售面积103.73万平方米，销售金额225.43亿元，销售面积和销售金额YOY分别为+114.76%和+124%，同比大幅增长。公司单月销售均价21732.38元/平米，YOY+4.3%。1-2月，公司累计销售面积为167.84万平米，YOY+41.2%；累计销售金额为383.1亿元，YOY+51.96%。累计销售均价为22825.31元/平方米，YOY+7.61%。公司前两月的销售表现亮眼，远优于同业。作为大型央企，公司融资能力强，在市场低迷的时候能保持稳健拿地和开工，今年销售有望先于同业复苏，实现较快增长。
　　盈利预期：我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为67.1亿元和92.2亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS分别为0.87元和1.19元，对应目前A股PE分别为15.7倍和11倍，PB1.3倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买入”的投资建议。
　　

研究报告全文：CompanyUpdateChinaResearchDeptm2022年3月22日沈嘉婕招商蛇口001979SZBuy买进H70455capitalcomtw目标价元RMB164公司2022年业绩大幅下滑23年有望迎来反转建议买进结论与建议公司基本资讯产业别房地产公司发布公告2022年实现营业收入1830亿元YOY139录得净利A股价20233211349润为426亿元YOY-589基本每股收益为041元扣非后净利润339深证成指20233211142725亿元YOY-618公司业绩符合业绩预告位于业绩预告中值股价12个月高低17431107在房地产市场低迷的背景下公司作为大型央企有更好的融资能力保总发行股数百万773910持稳健的拿地节奏有望在市场整合的过程中获得更高的份额集团内资产A股数百万773796加快整合有利于推进公司前海地块的开发进度提升公司优质资产的估值A市值亿元104385主要股东招商局集团有水平我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为671亿元和922亿限公司5953元同比分别增长574和374对应EPS分别为087元和119元对应每股净值元1079目前A股PE分别为157倍和11倍PB13倍公司业绩有望迎来底部反转股价账面净值125维持买入的投资建议一个月三个月一年公司2022年净利润大幅下滑销售好于行业2022年公司实现营业收股价涨跌-882936入1830亿元YOY139录得净利润为426亿元YOY-589基本每股收益为041元扣非后净利润339亿元YOY-618公司业绩近期评等符合业绩预告位于业绩预告中值分季度看公司Q4营业收入9352出刊日期前日收盘评等亿元YOY186实现净利润131亿元YOY-675扣非后净利润1062022-12-231306买进亿元YOY-734产品组合公司营收增长净利润同比大幅下滑原因是1公司2022年度开发项开发业务9047目结转面积同比增长10但是受市场下行的影响开发业务毛利率同城市服务722比下降594个百分点2公司资产减值同比增加2029亿元3公司资产运营231投资收益同比减少17亿元机构投资者占流通A股比例2022年公司累计实现销售面积119365万平方米累计实现销售金基金15额292602亿元分别同比下降185和105好于行业平均水平一般法人756公司全年累计获取56宗地块总地价约1279亿元权益拿地金额排名上升至行业第五保持稳健的拿地节奏股价相对大盘走势公司1-2月房地产销量大幅增长公司2月份实现销售面积10373万平方米销售金额22543亿元销售面积和销售金额YOY分别为11476和124同比大幅增长公司单月销售均价2173238元平米YOY431-2月公司累计销售面积为16784万平米YOY412累计销售金额为3831亿元YOY5196累计销售均价为2282531元平方米YOY761公司前两月的销售表现亮眼远优于同业作为大型央企公司融资能力强在市场低迷的时候能保持稳健拿地和开工今年销售有望先于同业复苏实现较快增长盈利预期我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为671亿元和922亿元同比分别增长574和374对应EPS分别为087元和119元对应目前A股PE分别为157倍和11倍PB13倍公司业绩有望迎来底部反转我们维持买入的投资建议接续下页CompanyUpdateChinaResearchDept年度截止12月31日2020202120222023F2024F纯利NetprofitRMB百万元1225310372426467139222同比增减-2358-1535-588957423739每股盈余EPSRMB元15461309055108671192同比增减-2365-1535-579157423739A股市盈率PEX8811040247215701143股利DPSRMB元064054023035048股息率Yield470396169255350投资评等说明评等定义强力买进StrongBuy潜在上涨空间35买进Buy15潜在上涨空间35区间操作TradingBuy5潜在上涨空间15无法由基本面给予投资评等中立Neutral预期近期股价将处于盘整建议降低持股CompanyUpdateChinaResearchDept附一合幷损益表百万元2020202120222023F2024F营业收入129621160643183003209665229789经营成本92435119723147775168287178180营业税金及附加9054968177851258013787销售费用29863914408144034826管理费用19792145231326212872财务费用22242006196020972298资产减值损失-2570-3391-5045-500-800投资收益61073728201725212899营业利润2408022753153602179330007营业外收入149204575300301营业外支出119115118120120利润总额2410922843158172197330188所得税719676416719769010566少数股东损益466048294834757010400归属于母公司所有者的净利润1225310372426467139222附二合幷资产负债表百万元2020202120222023F2024F货币资金893067953386243113304143471应收帐款27593279388542734700存货360793417636411549432127453733流动资产合计575527653058655187687946722344长期投资净额4012461561746448061587064固定资产合计43659234108201298415581在建工程969465810891980无形资产5731379138913201254资产总计737157856203886471939660996039流动负债合计373787428079423910445105467360长期负债合计110013151370178121194152211626负债合计483800579448602031639257678986少数股东权益151987168084182729191865201458股东权益合计253357276755284440300402317053负债和股东权益总计737157856203886471939660996039附三合幷现金流量表百万元2020202120222023F2024F经营活动产生的现金流量净额2762225977221742771730489投资活动产生的现金流量净额-4818-24277-10014-12017-14421筹资活动产生的现金流量净额-7894-11161-58741174914099现金及现金等价物净增加额14793-961264722744930167货币资金的期末余额889957938385855113304143471货币资金的期初余额7420388995793838585511330411此份报告由群益证券香港有限公司编写群益证券香港有限公司的投资和由群证益券香港有限公司提供的投资服务不是个人客户而设此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途群益证券香港有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠但此报告之资料没有被独立核实审计群益证券香港有限公司不对此报告之准确性及完整性作任何保证或代表或作出任何书面保证而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证持意见或立场或会买入沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口或代他人之户口买卖此份报告内描述之证此份报告不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券2023年3月22日3