核心观点：公司发布新的定增预案，拟募集资金总额不超过80亿元，拟投向6个存量项目并补充流动资金。此次定增将助力公司“保交楼”工程的推进，并推动公司业务平稳健康发展。2023年1-2月公司销售降幅较2022年全年大幅收窄，2月份公司重启拿地，同时消费复苏也推动商业运营业务持续增长。作为高信用民企的代表和国内商业地产的领军企业，我们看好公司在销售复苏和商业增长共同推动下的持续成长与估值提升。
　　事件
　　公司发布公告，终止拟募集资金总额不超过50亿元的2016年度定增事项；并披露新的定增预案，拟发行不超过约6.76亿股（不超过发行前公司总股本的30%），募集资金总额不超过80亿元，拟投向6个存量项目并补充流动资金。
　　简评
　　新定增预案助力保交楼，增强公司资本实力。本次拟募集资金总额不超过80亿元的定增预案中，公司拟将其中的56亿元投向温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同的6个存量住宅开发项目，该等项目均为刚需及改善型的普通住宅产品且均已预售；公司拟将另外的24亿元用于补充流动资金。此次定增将助力公司“保交楼”工程的推进，并将进一步提升公司的资本实力，推动公司业务平稳健康发展。
　　年初以来销售投资现明显修复，商业运营持续提升。2023年1-2月，公司实现销售金额135.9亿元，同比下降28.9%，降幅相较于2022年全年的-50.4%明显收窄。2023年2月公司以24.6亿元获得杭州一块建面为33.3万方的地块，这是公司自2022年6月以来的首次拿地。年初以来地产销售市场持续回暖，公司的销售与投资有望持续修复。2023年1-2月公司实现商业运营总收入16.7亿元，同比增长4.2%，年初以来线下消费强劲复苏，推动公司商业运营表现持续提升。
　　维持买入评级和33.39元的目标价不变。我们预测公司2022~2024年EPS为1.37/2.33/3.34元，维持买入评级和对公司33.39元的目标价不变，对应2024年预测EPS的PE倍数为10x，与可比公司招商蛇口、恒隆地产、太古地产的平均PE倍数相当。我们认为公司估值提升的逻辑在于：1）公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，有望受益于自年初开始的地产销售热度恢复；2）持有型业务方面，公司商业将持续受益于年初以来的消费复苏。而商业地产较住宅开发往往享有更高估值，公司作为国内商业地产领军企业之一，将享有估值溢价，预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升，向同样为商业地产标杆企业的恒隆地产、太古地产等看齐；3）证监会提出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域，公司也将因此受益，未来估值中枢有望进一步提升。
　　风险提示：1）销售方面，公司在三四线城市有较多土储，如果销售市场回暖无法持续，或对公司现金流造成拖累。2）商业方面，疫情管控放开后第一波冲击高峰已过，后续面临继续冲击的可能，每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响，如果后续毒株较强，消费的修复之路或将被中断。同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善，尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复，但如果居民信心不足，收入难以实质提高，则储蓄将依然维持高位，消费难以实质性增长。

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发新定增预案发布销售投资现明显修复新城控股601155核心观点公司发布新的定增预案拟募集资金总额不超过80亿元拟投向6个存量项目并补充流动资金此次定增将助力公维持买入司保交楼工程的推进并推动公司业务平稳健康发展2023年1-2月公司销售降幅较2022年全年大幅收窄2月份公司重启竺劲拿地同时消费复苏也推动商业运营业务持续增长作为高信用zhujinbjcsccomcn民企的代表和国内商业地产的领军企业我们看好公司在销售复18621097792苏和商业增长共同推动下的持续成长与估值提升SAC执证编号s1440519120002SFC中央编号BPU491发布日期2023年03月14日当前股价1743元事件目标价格6个月3339元公司发布公告终止拟募集资金总额不超过50亿元的2016年度主要数据定增事项并披露新的定增预案拟发行不超过约676亿股不股票价格绝对相对市场表现超过发行前公司总股本的30募集资金总额不超过80亿元拟投向6个存量项目并补充流动资金1个月3个月12个月-151-1535-2215-2497-3165-3041简评12月最高最低价元3542130总股本万股22556229新定增预案助力保交楼增强公司资本实力本次拟募集资金总流通A股万股22556229额不超过80亿元的定增预案中公司拟将其中的56亿元投向温总市值亿元39316州东营重庆泰安宿迁大同的6个存量住宅开发项目流通市值亿元39316该等项目均为刚需及改善型的普通住宅产品且均已预售公司拟近3月日均成交量万股20753将另外的24亿元用于补充流动资金此次定增将助力公司保主要股东交楼工程的推进并将进一步提升公司的资本实力推动公司富域发展集团有限公司6096业务平稳健康发展年初以来销售投资现明显修复商业运营持续提升2023年1-2股价表现55月公司实现销售金额亿元同比下降降幅相较135928935于2022年全年的-504明显收窄2023年2月公司以246亿元15获得杭州一块建面为333万方的地块这是公司自2022年6月-5-25以来的首次拿地年初以来地产销售市场持续回暖公司的销售-45与投资有望持续修复2023年1-2月公司实现商业运营总收入167亿元同比增长42年初以来线下消费强劲复苏推动公202231420224142022514202261420227142022814202291420231142023214新城控股20221014上证指数2022111420221214司商业运营表现持续提升维持买入评级和3339元的目标价不变我们预测公司20222024相关研究报告年EPS为137233334元维持买入评级和对公司3339元的目中信建投房地产新城控股601155标价不变对应2024年预测EPS的PE倍数为10x与可比公司230130业绩触底租金增长可期招商蛇口恒隆地产太古地产的平均PE倍数相当我们认为2022年业绩预告点评中信建投房地产开发新城控股公司估值提升的逻辑在于公司作为高信用民企代表开发1221210601155三个修复和一个创新推动公销售型业务依然稳健有望受益于自年初开始的地产销售热度恢司价值重塑中信建投房地产开发新城控股221117601155储架式发行获受理经营性业务有望受益于疫情防控优化本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明新城控股A股公司简评报告复2持有型业务方面公司商业将持续受益于年初以来的消费复苏而商业地产较住宅开发往往享有更高估值公司作为国内商业地产领军企业之一将享有估值溢价预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升向同样为商业地产标杆企业的恒隆地产太古地产等看齐3证监会提出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域公司也将因此受益未来估值中枢有望进一步提升风险提示1销售方面公司在三四线城市有较多土储如果销售市场回暖无法持续或对公司现金流造成拖累2商业方面疫情管控放开后第一波冲击高峰已过后续面临继续冲击的可能每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响如果后续毒株较强消费的修复之路或将被中断同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复但如果居民信心不足收入难以实质提高则储蓄将依然维持高位消费难以实质性增长图表1重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元145475168232126483138912151548增长率695156-2489891净利润百万元1525612598308652617554增长率206-174-755705436毛利率235204202206212净利率10575243850ROE200142386181EPS摊薄元676557137233334PE倍26311287552PB倍0807070605资料来源Wind中信建投图表2可比公司估值截至2023年3月13日收盘归母净利润亿元PEPB公司名称公司代码市值亿元2022E2023E2024E2022E2023E2024EMRQ招商蛇口001979SZ108374871121461249713恒隆地产0101HK584385965152999005太古地产1972HK108180819113513411804平均值14411910207新城控股601155SH393315376127755206资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明1新城控股A股公司简评报告图表32023年1-2月销售金额1359亿元图表42023年1-2月商业运营收入167亿元商业运营收入亿元yoy销售金额亿元金额增速12014030001201201001002500801008020006080406015006020401000040-202020500-40000-602017201820192020202120222023M22017201820192020202120222023M2资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2新城控股A股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明3新城控股A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4