发布定增预案，维持“买入”评级
　　3月13日公司发布非公开发行A股股票预案，由于方案尚需等待证监会核准，我们维持2022-2024年EPS分别为1.13/1.83/2.42元的预测，参考可比公司2024年9倍PE估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，分红计划顺延至2025年彰显公司诚意，我们认为公司2024年合理PE估值为9.5倍，目标价22.99元（前值23.23元，2024年PE9.6x），维持“买入”评级。
　　拟定增不超过80亿，用以在建项目开发以及补充流动资金
　　16年公司曾发布定增计划并获发审委通过，但因地产融资管控未能成行，13日公司公告终止该定增，发行新预案，拟向不超过35名特定对象发行不超过6.77亿股股票，不超过发行前总股本的30%，募资总额不超过80亿，较2016年预案发行总额+111%。本次募集资金拟投向公司位于重庆、东营等6个在建项目，项目均定位于首置首改型普通住宅产品，各项目均已预售，此外，募资额中24亿用于补充流动资金。本次预案发布标志着公司的“第三支箭”迈出坚实的一步，如若成功发行，叠加去年12月150亿额度中票注册，意味着三箭齐发，公司现金流将得到进一步补充，为未来发展蓄势。
　　销售降幅收窄，商业运营收入保持增长
　　23年1-2月公司地产销售额135.9亿元，销售面积160万方，同比分别-28.9%和-19.3%，较22年同比降幅分别收窄21.5和30.1pct。商业运营板块收入维持增长。1-2月合计商业运营收入16.7亿元，尽管受疫情影响，同比依然增长4%。截至23年2月末，公司累计开业的商业项目达141座，其中自持商场126个，业绩贡献持续提升。公司充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码。
　　重新探索土地市场机会，再融资以及REITs机遇或将打开扩张空间2月公司开始重新回归土地市场，获取杭州一块综合性用地，地价合计24.6亿，建面约33.3万方。这意味着公司依然有扩张的主观能动性，而本次再融资机遇的把握有望为公司重启扩张提供财务支持。此外，随着国内REITs的持续扩围，作为商业+住宅双轮驱动的代表性房企，未来也有望受益于REITs东风，促进存量盘活，打开扩张空间。
　　风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。
　　

研究报告全文：证券研究报告新城控股601155CH再融资预案出台为发展蓄势华泰研究公告点评投资评级维持买入2023年3月14日中国内地房地产开发目标价人民币2299研究员陈慎发布定增预案维持买入评级SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722283月13日公司发布非公开发行A股股票预案由于方案尚需等待证监会核准我们维持2022-2024年EPS分别为113183242元的预测参考可研究员刘璐比公司2024年9倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外SACNoS0570519070001liulu015507htsccom拓积极双轮驱动路径日益清晰中债增信成功发债以及本次再融资机遇的SFCNoBRD825862128972218把握加大了公司的财务安全性分红计划顺延至2025年彰显公司诚意我研究员林正衡们认为公司2024年合理PE估值为95倍目标价2299元前值2323SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom元2024年PE96x维持买入评级SFCNoBRC046862128972087拟定增不超过80亿用以在建项目开发以及补充流动资金基本数据年公司曾发布定增计划并获发审委通过但因地产融资管控未能成行16目标价人民币229913日公司公告终止该定增发行新预案拟向不超过35名特定对象发行不收盘价人民币截至3月13日1743超过677亿股股票不超过发行前总股本的30募资总额不超过80亿市值人民币百万39316较2016年预案发行总额111本次募集资金拟投向公司位于重庆东营6个月平均日成交额人民币百万67194等6个在建项目项目均定位于首置首改型普通住宅产品各项目均已预售52周价格范围人民币1319-3460人民币此外募资额中亿用于补充流动资金本次预案发布标志着公司的第BVPS272124三支箭迈出坚实的一步如若成功发行叠加去年12月150亿额度中票股价走势图注册意味着三箭齐发公司现金流将得到进一步补充为未来发展蓄势新城控股人民币相对沪深300销售降幅收窄商业运营收入保持增长351123年1-2月公司地产销售额1359亿元销售面积160万方同比分别307-289和-193较22年同比降幅分别收窄215和301pct商业运营板242块收入维持增长1-2月合计商业运营收入167亿元尽管受疫情影响同比依然增长4截至23年2月末公司累计开业的商业项目达141座193其中自持商场126个业绩贡献持续提升公司充沛的持有商业物业为其137Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23融资渠道的稳定性增加砝码资料来源Wind重新探索土地市场机会再融资以及REITs机遇或将打开扩张空间2月公司开始重新回归土地市场获取杭州一块综合性用地地价合计246亿建面约333万方这意味着公司依然有扩张的主观能动性而本次再融资机遇的把握有望为公司重启扩张提供财务支持此外随着国内REITs的持续扩围作为商业住宅双轮驱动的代表性房企未来也有望受益于REITs东风促进存量盘活打开扩张空间风险提示行业销售下滑三四线商业地产竞争加剧经营预测指标与估值会计年度202020212022E2023E2024E营业收入人民币百万145475168232666506867470609-694615646038304282归属母公司净利润人民币百万1525612598254041385460-20561742798462953193EPS人民币最新摊薄676559113183242ROE20051417279440554PE倍2583121548950720PB倍078066064060055EVEBITDA倍435607207812391431资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1新城控股601155CH图表1可比公司估值表截至2023年3月13日总市值EPS元PE公司名称股票代码亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E万科A000002CH189018920121723384797368保利发展600048CH169022915323725662926055招商蛇口001979CH1083134040105134104350133105中国国贸600007CH174102112120138170155145126上海临港600848CH306061040078094199304155130华润置地1109HK247845443347955266696254平均11417510590注盈利预测来自Wind一致预期资料来源WindBloomberg华泰研究风险提示1市场景气度继续下行行业销售下滑2品牌运营商区域下沉三四线商业地产竞争加剧图表2新城控股PE-Bands图表3新城控股PB-Bands人民币新城控股5x10x人民币新城控股05x11x15x20x25x17x23x29x2001001507510050502500163201692016321169211632216922163201692016321169211632216922资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2新城控股601155CH盈利预测资产负债表利润表会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E会计年度人民币百万202020212022E2023E2024E流动资产417866389275290104338927306066营业收入145475168232666506867470609现金6242455226666568677061营业成本111292133836501845166052735应收账款349054514200036799485营业税金及附加56694997198020402097其他应收账款4659752143000416201173营业费用54915896366637773883预付账款133664820406750904325管理费用40194170433244644590存货270580250351252854257911265649财务费用96995109010498272387951其他流动资产2455126283265182707027854资产减值损失15974837564737482217非流动资产119887145018150347156177162172公允价值变动收益25242824287529322991长期投资2232626475313493621541089投资净收益30812275874278670287519固定投资16461818169621692721营业利润2201818227356359758088无形资产10201016107911621173营业外收入2903525829268612724226644其他非流动资产94895115709116223116630117189营业外支出721016714110351165313134资产总计537753534293440451495104468238利润总额2223718318372161318223流动负债377592363957276219333993308685所得税577145589302815332089短期借款449705589044355367752129净利润1646613760279145986135应付账款51043532460004132886060少数股东损益12101162251184598267481其他流动负债326100310152231864288989255696归属母公司净利润1525612598254041385460非流动负债7802273212643175659848905EBITDA231851940686991068412121长期借款4362342992343942579517197EPS人民币基本679559113183242其他非流动负债3439930220299243080331708负债合计455614437169340536390591357590主要财务比率少数股东权益3154837814380653852539200会计年度202020212022E2023E2024E股本22562260225622562256成长能力资本公积23342264226422642264营业收入694615646038304282留存公积4509653061558526045066584营业利润24771722804567703537归属母公司股东权益5059159310618506598871448归属母公司净利润20561742798462953193负债和股东权益537753534293440451495104468238获利能力毛利率23502045247124782531现金流量表净利率1132818419670869会计年度人民币百万202020212022E2023E2024EROE20051417279440554经营活动现金3818721985599495182137211ROIC56064248239033814913净利润1646613760279145986135偿债能力折旧摊销1603918880263522921733498资产负债率84738182773278897637财务费用96995109010498272387951净负债比率366141941036052368594投资损失30812275874278670287519流动比率111107105101099营运资金变动144978020601104990040635速动比率029030002015003其他经营现金363651201306829303050营运能力投资活动现金1597022460178222002275总资产周转率029031014015015资本支出2044215946656378646698651应收账款周转率3566542033295293732337876长期投资47323795487348664873应付账款周转率259257188250250其他投资现金92032718374735313585每股指标人民币筹资活动现金14718113413062587418772每股收益最新摊薄676559113183242短期借款2203010920437964067848452每股经营现金流最新摊薄017975265822971650长期借款1925463093859885988598每股净资产最新摊薄22432629274229253168普通股增加099000000000000估值比率资本公积增加344317042000000000PE倍2583121548950720其他筹资现金397110749658234053648626PB倍078066064060055现金净增加额103611837923574088048259EVEBITDA倍435607207812391431资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3新城控股601155CH免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰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