租金收入保持增长，作为优质民企融资持续受益，维持“买入”评级
　　新城控股发布2022年12月及第四季度经营简报。公司销售业绩受行业影响不及预期，吾悦广场租金收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司商管业务持续扩张，吾悦广场轻重并举，未来业绩可期，我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为81.2、85.7、96.8亿元，EPS分别为3.59、3.79、4.28元，当前股价对应PE估值分别为6.2、5.9、5.2倍，维持“买入”评级。
　　销售业绩同比承压，运营收入保持增长
　　公司2022年累计销售金额约1160.5亿元，同比下降50.4%；累计销售面积约1191.5万平方米，同比下降49.4%，销售业绩完成情况不及预期，在克而瑞销售排行榜位列第19位。截至2022H1公司土储面积1.31亿方，可满足2-3年的开发需求，布局结构较均衡。2022年公司商业运营总收入为100.1亿元，同比增长15.8%，其中长三角租金收入贡献占比达56.8%，全年因疫情租金减免导致收入减少3.13亿元。截至2022年底，公司开业吾悦广场126座，可供出租面积796.5万平方米，受全年疫情散发影响，整体出租率下滑至95.15%，江苏和浙江等深耕区域出租率仍维持97%以上，经营情况保持相对稳定。
　　融资渠道重新打开，两次获得全额担保发债支持
　　公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列。公司5月通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中期票据，融资渠道重新打开；9月和12月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道保持畅通。公司2022年已偿还境内外公开市场债券127.9亿元，合联营公司权益有息负债合计为60.62亿元，有息负债水平持续保持低位。
　　风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研新城控股601155SH租金收入保持增长作为优质民企融资持续受益究2023年01月12日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期2023111租金收入保持增长作为优质民企融资持续受益维持买入评级当前股价元2236新城控股发布2022年12月及第四季度经营简报公司销售业绩受行业影响不及公一年最高最低元37081300司预期吾悦广场租金收入保持增长作为示范民企在融资端获得授信额度和发债信总市值亿元50436支持公司商管业务持续扩张吾悦广场轻重并举未来业绩可期我们维持盈息流通市值亿元50436更总股本亿股利预测预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为812857968亿元新2256报流通股本亿股2256EPS分别为359379428元当前股价对应PE估值分别为625952倍告维持买入评级近3个月换手率12648销售业绩同比承压运营收入保持增长股价走势图公司2022年累计销售金额约11605亿元同比下降504累计销售面积约11915万平方米同比下降494销售业绩完成情况不及预期在克而瑞销售新城控股沪深30020排行榜位列第19位截至2022H1公司土储面积131亿方可满足2-3年的开0发需求布局结构较均衡2022年公司商业运营总收入为1001亿元同比增长-20158其中长三角租金收入贡献占比达568全年因疫情租金减免导致收入-40减少313亿元截至2022年底公司开业吾悦广场126座可供出租面积7965-60万平方米受全年疫情散发影响整体出租率下滑至9515江苏和浙江等深开-802022-012022-052022-092023-01耕区域出租率仍维持97以上经营情况保持相对稳定源证数据来源聚源融资渠道重新打开两次获得全额担保发债支持券公司2022年公开市场发行债券约43亿元在民营房企中发债规模保持前列公证券相关研究报告司5月通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中期票据融资渠道重新打开9研月和12月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据究结算规模有所下降商业运营稳中票面利率分别为和处于近年来发债最低利率水平月公司报向好公司信息更新报告32843011150告亿元储架式发行获交易商协会受理同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意-20221031结算毛利水平改善商业运营稳步向授信额度支持融资渠道保持畅通公司2022年已偿还境内外公开市场债券亿元合联营公司权益有息负债合计为亿元有息负债水平持续保扩张公司信息更新报告-202283112796062商业运营收入稳步增长股份回购持低位彰显强大信心公司信息更新报告风险提示政策调控风险三四线城市项目去化风险吾悦广场拓展不及预期-2022721财务摘要和估值指标指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元14547516823211459110024497046YOY695156-319-125-32归母净利润百万元1525612598812485709684YOY206-174-35555130毛利率235204205212215净利率105757185100ROE200142838286EPS摊薄元675557359379428PE倍3340625952PB倍1009070706数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产417866389275413858362421349135营业收入14547516823211459110024497046现金6242455226148959122030122144营业成本111292133836911017901176137应收票据及应收账款38247810840492税金及附加56694997639951024672其他应收款4659752143180224205916727销售费用54915896411935733469预付账款133664820756832697222管理费用40194170300325562509存货270580250351212944168401176693研发费用033111512其他流动资产2451726257262572625726257财务费用9701090189224481069非流动资产119887145018154172164739175548资产减值损失-1597-4837-1146-601-582长期投资2232626475323393850044762其他收益132221124136144固定资产1646181895513582052公允价值变动收益25242824233826242591无形资产10201016109011811203投资净收益30812275217024972543其他非流动资产94895115709119788123701127531资产处置收益-0-0-0-0-0资产总计537753534293568031527160524683营业利润2201818227115531219313874流动负债377592363957400335352978345442营业外收入290258203236249短期借款45055916071649853100984营业外支出721678192101应付票据及应付账款5782859928806485760利润总额2223718318116751233714022其他流动负债319314303471238813254549244458所得税57714558289030433517非流动负债7802273212617846116457586净利润16466137608785929410504长期借款6776361163497354911545536少数股东损益12101162660725820其他非流动负债1025912049120491204912049归属母公司净利润1525612598812485709684负债合计455614437169462119414142403028EBITDA2589721660160241721017688少数股东权益3154837814384743919940019EPS元675557359379428股本22562260226422642264资本公积23342264226422642264主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益4509653061605146863477944成长能力归属母公司股东权益5059159310674387381981636营业收入695156-319-125-32负债和股东权益537753534293568031527160524683营业利润248-172-36655138归属于母公司净利润206-174-35555130获利能力毛利率235204205212215净利率105757185100现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE200142838286经营活动现金流38221985-3124792057-41286ROIC132103406551净利润16466137608785929410504偿债能力折旧摊销326305302374494资产负债率847818814786768财务费用9701090189224481069净负债比率374426750-19396投资损失-3081-2275-2170-2497-2543流动比率1111101010营运资金变动-144978020-3771785061-48219速动比率0303040504其他经营现金流1981085-2338-2623-2591营运能力投资活动现金流-15970-22460-4948-5820-6169总资产周转率0303020202资本支出20442159467910981140应收账款周转率32733913391339133913长期投资-4732-3795-5864-6308-6261应付账款周转率2323303245其他投资现金流-261-10309-10732-11031-11289每股指标元筹资活动现金流14718-11341-29848-2265-3821每股收益最新摊薄675557359379428短期借款-22010938138-258每股经营现金流最新摊薄017973-13824072-1826长期借款24290-6601-11428-620-3578每股净资产最新摊薄22382624298332653611普通股增加-14400估值比率资本公积增加-344-70000PE3340625952其他筹资现金流-9006-4783-18804-168316PB1009070706现金净增加额-1036-11837-6604383972-51275EVEBITDA44601055178数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于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