事件：
　　3月7日，公司发布2023年2月经营月报。公司实现合同销售金额约78.09亿元，同比下降30.5%；销售面积约88.80万平方米，同比下降25.1%。商业运营总收入为8.06亿元，同比增加1.8%。
　　点评：
　　销售保持top20。2月公司实现合同销售金额约78.09亿元，同比下降30.5%（上月为-26.5%）；实现销售面积约88.80万平方米，同比下降25.1%（上月为-10.6%）；累计销售均价8794元/平方米，同比下降7.23%。根据克而瑞数据，2023年1-2月销售金额榜单排名第18位，较22年提升1位。
　　商业运营收入稳步增长。2月公司获得商业运营收入8.06亿元，同比增加1.8%；累计租金16.73亿元，累计同比增加4.2%。公司已开业及委托管理的吾悦广场达145座，其中自持商场126座，管理输出14座，已签约5座。公司商业运营稳健，持续提供现金流，后续随疫情政策优化，其经营情况将进一步改善。
　　受益供给端政策支持，22年下半年以来发债情况改善。2022年公司共发行公开市场债券合计49.71亿元（其中，境内债42.96亿元、境外债1亿美元），加权平均利率5.16%。2022年下半年，由于政策放松发债情况改善，公司发债30亿元，占全年发债总额60.4%。公司还与浦发、民生等银行签订战略合作协议，获授信支持。
　　2月公告摘得杭州一宗土地，拿地总建筑面积33.4万方，拿地总金额24.6亿元。截至2022年半年报，公司在全国范围内合计拥有土储1.31亿平方米，其中一二线占比37.05%，长三角区域三四线占比29.46%。
　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。预计公司22-23年EPS分别为1.00元、1.62元，按照2023年3月7日收盘价，对应的PE分别为18.4倍和11.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产开发investSuggestiondyCompany新城控股601155investSug买入维持gestionCh000009新城控股2title月销售点评ange商业稳步增长销售保持TOP20受益融资政策createTime1相关报告2023年03月08日公投资要点新城控股1月销售点评商业summary司保持增长销售规模下滑受益事件点融资政策2023-02-073月7日公司发布2023年2月经营月报公司实现合同销售金额约7809亿新城控股12月销售点评受元同比下降305销售面积约8880万平方米同比下降251商业运评益融资政策销售保持TOP20营总收入为806亿元同比增加18报商业运营稳健2023-1-11新城控股11月销售点评受点评告益资金支持政策销售仍处低销售保持top202月公司实现合同销售金额约7809亿元同比下降305位商业运营稳健2022-12-14上月为-265实现销售面积约8880万平方米同比下降251上月为-106累计销售均价8794元平方米同比下降723根据克而瑞数据分析师emailAuthor2023年1-2月销售金额榜单排名第18位较22年提升1位靳璐瑜商业运营收入稳步增长2月公司获得商业运营收入806亿元同比增加18jinluyuxyzqcomcn累计租金1673亿元累计同比增加42公司已开业及委托管理的吾悦广场S0190520080003达145座其中自持商场126座管理输出14座已签约5座公司商业运营稳健持续提供现金流后续随疫情政策优化其经营情况将进一步改善受益供给端政策支持22年下半年以来发债情况改善2022年公司共发行公开市场债券合计4971亿元其中境内债4296亿元境外债1亿美元加权平均利率5162022年下半年由于政策放松发债情况改善公司发债30亿元占全年发债总额604公司还与浦发民生等银行签订战略合作协议assAuthor研究助理获授信支持宋词songcixyzqcomcn2月公告摘得杭州一宗土地拿地总建筑面积334万方拿地总金额246亿元截至2022年半年报公司在全国范围内合计拥有土储131亿平方米其中一二线占比3705长三角区域三四线占比2946投资建议受益融资政策支持信用有望进一步修复公司住宅商业双轮驱动住宅销售规模保持TOP20商业经营稳健保持业绩增长态势预计公司22-23年EPS分别为100元162元按照2023年3月7日收盘价对应的PE分别为184倍和113倍维持买入评级风险提示货币政策大幅收紧居民去杠杆力度超预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情附表资产负债表gscwbb公司财务报表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产389275349362348265348142营业收入1682328957094972105212货币资金55226294043117734538营业成本133836704967429881951交易性金融资产140123129127税金及附加4997266130113335应收票据及应收账款478448446453销售费用5896338135613945预付款项4820253926762951管理费用4170336235653950存货250351242536238210233445研发费用33222624其他78260743117562776627财务费用1090180637885665非流动资产145018156090168430181768其他收益221191201198长期股权投资26475250922555325400投资收益2275253278306固定资产1818264830903574公允价值变动收益2824233826242591在建工程1365973680735信用减值损失-465-254-292-337无形资产1016110111281174资产减值损失-4837-7256-4354-3701商誉0000资产处置收益-0-0-0-0长期待摊费用599-43-95营业利润18227311351795399其他114285126266138022150980营业外收入258269265267资产总计534293505451516695529910营业外支出167112118122流动负债363957344441343880344825利润总额18318327153265544短期借款55954444361052298所得税455882513441441应付票据及应付账款59928333843447738326净利润13760244539824102其他303471305613265793254201少数股东损益1162198327346非流动负债73212617206945177649归属母公司净利润12598224736553756长期借款42992396674544351797EPS元559100162167其他30220220532400825852负债合计437169406161413331422474主要财务比率股本2260225622562256会计年度20212022E2023E2024E资本公积2264226322632263成长性未分配利润51931541745782461574营业收入增长率156-46860108少数股东权益37814380123833938685营业利润增长率-172-82966442股东权益合计9712499291103364107436归母净利润增长率-174-82262628负债及权益合计534293505451516695529910盈利能力毛利率204213218221现金流量表单位百万元归母净利率75253836会计年度20212022E2023E2024EROE212375655归母净利润12598224736553756偿债能力折旧和摊销305332408475资产负债率818804800797资产减值准备4837-2128-599-63流动比率107101101101资产处置损失0000速动比率038031032033公允价值变动损失-2824-2338-2624-2591营运能力财务费用1310180637885665资产周转率314172186201投资损失-2275-253-278-306应收帐款周转率41363202202230224561少数股东损益1162198327346存货周转率506281305343营运资金的变动8020-14203607210549每股资料元经营活动产生现金流量21985-13604-281332225每股收益559100162167投资活动产生现金流量-22460-7615-9908-10966每股经营现金975-603-1247099融资活动产生现金流量-11341-46033981412102每股净资产2629271728833048现金净变动-11837-2582317733362估值比率倍现金的期初余额58045552262940431177PE33184113110现金的期末余额46208294043117734538PB07070606请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间评级标准为报告发布日后的12个月内公中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级司股价或行业指数相对同期相关证减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5券市场代表性指数的涨跌幅其中A无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确股市场以沪深300指数为基准新三板定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级市场以三板成指为基准香港市场以恒推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数生指数为基准美国市场以标普500或行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平纳斯达克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-