核心观点：受疫情和市场下滑影响，公司结算进度不及预期并计提较大体量减值，业绩预计下滑70%-95%。公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，同时持有型业务将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏，高毛利租金收入增长可期，在作为其业绩重要支撑的同时，也将进一步提升其估值水平。证监会提出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域，公司也有望因此受益。公司业绩当前已经逐步触底，预计在未来销售复苏和租金增长的双重推动下，业绩将稳步修复。
　　事件
　　公司发布2022年业绩预减公告，预计2022年度实现归母净利润6.3亿元到37.8亿元，同比减少70%到95%。
　　简评
　　业绩呈较大幅度下降，主要受结转下降和减值增加影响。2022年公司预计实现归母净利润6.3-37.8亿元，较2021年126.0亿元下降70%-95%。公司预计业绩出现较大降幅的原因在于：1）2022年房地产项目结算收入及毛利较2021年有较大幅度下滑；2）2022年计提的资产减值准备同比增加。
　　销售位列民营房企前列，商业有望迎来新增长。2022年新城控股实现销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；根据克而瑞榜单，公司销售排名行业第19名，位列民营房企第7，行业下行期仍保持前列。截至2022年年末，公司持有已开业吾悦广场126个，管理输出的已开业吾悦广场共14个，另有5个已签约的吾悦广场处于交接过渡期；2022年公司实现商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.9%，保持稳定的开业节奏与运营效率。根据美团数据，2023年春节假期前6天生活服务业日均消费规模相比2019年春节增长66%，随着疫情形势的好转，线下商业热度正处于快速恢复进程中，公司旗下商业也将有望迎来新的增长。
　　优质运营获持续认可，融资通畅保障债务偿还。2022年公司公开市场发债约43亿元，加权平均利率仅4.72%；作为优质民营房企的代表，公司5月份通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中票，9月、12月获中债增进全额担保支持分别成功发行10亿元、20亿元中票；公司于12月获得的150亿元储架式发行注册额度中，仍有130亿元未使用。2023年公司的公开市场到期债务共122.4亿元，储架式发行额度可予以覆盖，保障债务偿还。
　　下调盈利预测，维持买入评级。受疫情和市场下滑影响，公司结算进度不及预期并计提较大体量减值，我们下调公司2022~2024年EPS为1.37/2.33/3.34元（原预测为4.77/4.89/5.10元）。公司作为高信用民企代表，开发销售型业务依然稳健，持有型业务方面，截至2022年末开业及在建项目已达194座，布局于全国140个大中城市，将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏，高毛利租金收入增长可期，并将在公司业绩构成中占有更高比重，商业地产较住宅开发往往享有更高估值，公司作为商业地产龙头，同时将享有估值溢价，预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升。此外，证监会提出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域，公司也有望因此受益。维持买入评级和目标价33.39元不变。
　　风险提示：1）销售方面，市场仍在持续下行，同时疫情如再次反复可能导致推盘节奏会不及预期。公司在三四线城市有较多土储，如果市场持续无法回暖，或对公司现金流造成拖累。2）商业方面，疫情管控放开后第一波冲击高峰已过，后续面临继续冲击的可能，每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响，如果后续毒株较强，消费的修复之路或将被中段。同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善，尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复，但如果居民信心不足，收入难以实质提高，则储蓄将依然维持高位，消费难以实质性增长。

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发业绩触底租金增长可期新城控股6011552022年业绩预告点评核心观点受疫情和市场下滑影响公司结算进度不及预期并计提较大体量减值业绩预计下滑70-95公司作为高信用民企维持买入代表开发销售型业务依然稳健同时持有型业务将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏高毛利租金收入增长可期在作为竺劲其业绩重要支撑的同时也将进一步提升其估值水平证监会提zhujinbjcsccomcn出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域公司也有望因此18621097792受益公司业绩当前已经逐步触底预计在未来销售复苏和租金SAC执证编号S1440519120002SFC中央编号BPU491增长的双重推动下业绩将稳步修复发布日期2023年01月31日当前股价1957元目标价格6个月3339元事件主要数据公司发布2022年业绩预减公告预计2022年度实现归母净利润股票价格绝对相对市场表现63亿元到378亿元同比减少70到951个月3个月12个月简评-1528-1149-2115-2899-3978-333912月最高最低价元40321856业绩呈较大幅度下降主要受结转下降和减值增加影响2022总股本万股22635861年公司预计实现归母净利润63-378亿元较2021年1260亿流通A股万股22605354元下降70-95公司预计业绩出现较大降幅的原因在于12022总市值亿元44298年房地产项目结算收入及毛利较2021年有较大幅度下滑22022流通市值亿元44239年计提的资产减值准备同比增加近3月日均成交量万股222741主要股东销售位列民营房企前列商业有望迎来新增长2022年新城控股富域发展集团有限公司6088实现销售金额11605亿元同比下降504根据克而瑞榜单公司销售排名行业第19名位列民营房企第7行业下行期仍保股价表现持前列截至2022年年末公司持有已开业吾悦广场126个34管理输出的已开业吾悦广场共14个另有5个已签约的吾悦广14场处于交接过渡期2022年公司实现商业运营总收入1001亿元-6同比增长159保持稳定的开业节奏与运营效率根据美团数-26据2023年春节假期前6天生活服务业日均消费规模相比2019-46年春节增长66随着疫情形势的好转线下商业热度正处于快202189202199202219202229202239202249202259202269202279速恢复进程中公司旗下商业也将有望迎来新的增长202110920211192021129新城控股上证指数优质运营获持续认可融资通畅保障债务偿还2022年公司公开相关研究报告市场发债约亿元加权平均利率仅作为优质民营房企43472中信建投房地产新城控股601155的代表公司5月份通过信用风险缓释凭证成功发行10亿元中220711开发运营持续向好受疫情影响竣工承票9月12月获中债增进全额担保支持分别成功发行10亿元压6月经营数据点评中信建投房地产新城控股601155亿元中票公司于月获得的亿元储架式发行注册额度2012150220609销售显著改善融资渠道打开5月经营数据点评中信建投房地产新城控股601155220511疫情影响销售商业稳步经营4月经营数据点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明新城控股A股公司简评报告中仍有130亿元未使用2023年公司的公开市场到期债务共1224亿元储架式发行额度可予以覆盖保障债务偿还下调盈利预测维持买入评级受疫情和市场下滑影响公司结算进度不及预期并计提较大体量减值我们下调公司20222024年EPS为137233334元原预测为477489510元公司作为高信用民企代表开发销售型业务依然稳健持有型业务方面截至2022年末开业及在建项目已达194座布局于全国140个大中城市将充分受益于疫情管控放开后的消费复苏高毛利租金收入增长可期并将在公司业绩构成中占有更高比重商业地产较住宅开发往往享有更高估值公司作为商业地产龙头同时将享有估值溢价预计其估值中枢未来将有较大幅度的提升此外证监会提出将研究公募RETIs扩展至商业不动产领域公司也有望因此受益维持买入评级和目标价3339元不变风险提示1销售方面市场仍在持续下行同时疫情如再次反复可能导致推盘节奏会不及预期公司在三四线城市有较多土储如果市场持续无法回暖或对公司现金流造成拖累2商业方面疫情管控放开后第一波冲击高峰已过后续面临继续冲击的可能每一轮的冲击都会对消费造成较大的负面影响如果后续毒株较强消费的修复之路或将被中段同时消费复苏的核心在于居民收入的提升和预期的改善尽管当前消费场景已经得到较大程度的修复但如果居民信心不足收入难以实质提高则储蓄将依然维持高位消费难以实质性增长图表1重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元145475168232126483138912151548增长率695156-2489891净利润百万元1525612598308652617554增长率206-174-755705436毛利率235204202206212净利率10575243850ROE200142386181EPS摊薄元676557137233334PE倍31371528962PB倍0908080706资料来源Wind中信建投图表22022年公司合同销售金额11605亿元图表32022年公司商业运营收入1001亿元销售金额亿元销售金额同比增速商业运营收入亿元同比增速3000012001200140100025000100012080010020000600800400801500060020060100000040040-2005000200-4002000-6000002016201720182019202020212022201720182019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明1新城控股A股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明2新城控股A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明3