本周行情：本周（2023.2.27-3.3），物管板块个股涨幅前三的公司为保利物业、中海物业、碧桂园服务，分别增长7.0%、6.9%和6.2%。截至3月3日，YTD涨幅前三的公司为越秀服务、滨江服务和中海物业，分别增长46.5%、35.7%和24.0%。
　　碧桂园服务预告盈警，计提减值导致盈利能力下降：3月3日，碧桂园服务公告预期公司2022年度未经审核收入及归母核心净利润将分别同比增长超40%和5%，未经审核税前净利润、期内净利润及归母净利润将分别同比下降约34~40%、45~51%和51~57%，主要因疫情导致的额外成本增长、疫情下部分业务难以正常开展以及收购带来的商誉及无形资产减值。我们认为部分民企物管公司的关联方依然存在流动性压力且发展过程中收并购较多存在减值风险，将有较多民企物管公司2022年度业绩存在增收不增利现象。
　　行业均加大第三方市场拓展力度，提高业务独立性：根据中指研究院统计，2023年1-2月，TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计20427万平方米，在新增合约面积中占比约78%，行业均加大第三方拓展力度，提高业务独立性；其中排名前三的公司为雅生活服务、华润万象生活和碧桂园服务，第三方市场拓展面积分别为1590、1585和1290万平方米。
　　港股通增持变化：本周，港股通增持排名前三的分别是雅生活服务（+0.72pct）、绿城服务（+0.24pct）和华润万象生活（+0.02pct）。
　　地产强则物管强：从公司治理和业务经营层面，物管公司和地产公司仍关连度较高，物管板块目前尚不能走出独立行情，地产板块企稳是物管板块修复的重要前提。截至3月3日，港股物管行业平均估值对应2022/2023年分别为11.6/10.6XPE。我们认为随着地产行业风险降低，物管板块的估值有望回升。建议关注央企物管公司中海物业、保利物业、华润万象生活和越秀服务，民企物管公司新城悦服务、旭辉永升服务、宝龙商业和融创服务。
　　风险提示：业务扩张不及预期；计提减值损失超预期；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
　　

研究报告全文：海外研证券研究报告究物业管理titleinvestSuggestion推荐维持碧桂园服务发布盈警减值压力大investSuggestionChancreateTime1ge2023年03月04日相关报告指数表现summary行海外地产物管2023年年度策本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅指数名称指数点位略浴火重生行业供需格局重业塑20221113恒生物管指数331193457305周2022H1物管业绩综述服务为本精益管理经营回归盈利恒生地产指数25850491931-07报质量202209015恒生指数2056754284040海外物业管理行业2022年中恒生国企指数693962355435期策略地产强则物管强道琼斯指数333909717220720220710纳斯达克指数11689012620117标普500指数404564191954分析师emailAuthor沪深300地产指数59005701-04-12宋健上证指数332839191577深证成指1185192050676songjianxyzqcomcnSFCBMV912创业板指数242244-03-0332资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理SACS0190518010002投资要点孙钟涟summary本周行情本周2023227-33物管板块个股涨幅前三的公司为保利物业sunzhonglianxyzqcomcn中海物业碧桂园服务分别增长7069和62截至3月3日YTDSACS0190521080001涨幅前三的公司为越秀服务滨江服务和中海物业分别增长465357请注意孙钟涟并非香港证券及和240期货事务监察委员会的注册持碧桂园服务预告盈警计提减值导致盈利能力下降3月3日碧桂园服务牌人不可在香港从事受监管的公告预期公司2022年度未经审核收入及归母核心净利润将分别同比增长超活动40和5未经审核税前净利润期内净利润及归母净利润将分别同比下降约34404551和5157主要因疫情导致的额外成本增长疫情下assAuthor部分业务难以正常开展以及收购带来的商誉及无形资产减值我们认为部分民企物管公司的关联方依然存在流动性压力且发展过程中收并购较多存在减值风险将有较多民企物管公司2022年度业绩存在增收不增利现象行业均加大第三方市场拓展力度提高业务独立性根据中指研究院统计2023年1-2月TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计20427万平方米在新增合约面积中占比约行业均加大第三方拓展力度提高业务独立78性其中排名前三的公司为雅生活服务华润万象生活和碧桂园服务第三方市场拓展面积分别为15901585和1290万平方米港股通增持变化本周港股通增持排名前三的分别是雅生活服务072pct绿城服务024pct和华润万象生活002pct地产强则物管强从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至3月3日港股物管行业平均估值对应20222023年分别为116106XPE我们认为随着地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司新城悦服务旭辉永升服务宝龙商业和融创服务风险提示业务扩张不及预期计提减值损失超预期收缴率不及预期增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外行业周报报告正文1投资策略本周2023227-33恒生指数28恒生国企指数35恒生物管指数45恒生地产指数19美股市场方面道琼斯指数纳斯达克指数和标普500分别172619表1本周主要指数表现2023227-33本周涨跌幅本月涨跌幅年内涨跌幅指数代码指数名称指数点位HSPSMHI恒生物管指数331193457305HSPHI恒生地产指数25850491931-07HSIHI恒生指数2056754284040HSCEIHI恒生国企指数693962355435DJIGI道琼斯指数3339097172207IXICGI纳斯达克指数11689012620117SPXGI标普500指数404564191954000952CSI沪深300地产指数59005701-04-12000001SH上证指数332839191577399001SZ深证成指1185192050676399006SZ创业板指数242244-03-0332资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理本周行情本周物管板块个股涨幅前三的公司为保利物业中海物业碧桂园服务分别增长7069和62截至3月3日YTD涨幅前三的公司为越秀服务滨江服务和中海物业分别增长465357和240图1物管公司一周股价表现227-33图2物管公司YTD表现截至202333资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理碧桂园服务预告盈警计提减值导致盈利能力下降3月3日碧桂园服务公告预期公司2022年度未经审核收入及归母核心净利润将分别同比增长超40和5未经审核税前净利润期内净利润及归母净利润将分别同比下降约34404551和5157主要因疫情导致的额外成本增长疫情下部分业务难以正常开展以及收购带来的商誉及无形资产减值我们认为部分民企物管公司的关联方依然存请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外行业周报在流动性压力且发展过程中收并购较多存在减值风险将有较多民企物管公司2022年度业绩存在增收不增利现象行业均加大第三方市场拓展力度提高业务独立性根据中指研究院统计2023年1-2月TOP50物管公司新增合约面积共计约26262万平方米新增合约面积均值为525万平方米其中新增合约面积排名前三的公司分别为碧桂园服务福州融侨物业华润万象生活分别新增合约面积208720001859万平米此外2023年1-2月TOP50物管公司第三方市场拓展面积共计20427万平方米在新增合约面积中占比约78行业均加大第三方拓展力度提高业务独立性其中排名前三的公司为雅生活服务华润万象生活和碧桂园服务第三方市场拓展面积分别为15901585和1290万平方米港股通增持变化本周港股通增持排名前三的分别是雅生活服务072pct绿城服务024pct和华润万象生活002pct表2港股通持仓及其占比截至202333持仓量占比一周变动年内变动持有市值代码公司千股pctpct亿港元06049HK保利物业867125655-025-56845301995HK旭辉永升服务3563412037-040104512403319HK雅生活服务2636351857072179622901516HK融创服务5100791669-028114416909666HK金科服务105471161600190513502669HK中海物业4957491508-011-03950006098HK碧桂园服务3534731048-05029356701755HK新城悦服务82578948-0132025602869HK绿城服务28077586902404915501209HK华润万象生活50943223002-045228平均合计1743-0074782616资料来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理地产强则物管强物业管理公司的发展从规模的快速扩张到经营能力的夯实转变过去看重的是扩张收并购的能力规模成长的速度现在更看重是成长的质量尤其是资产负债表的稳定性从公司治理和业务经营层面物管公司和地产公司仍关连度较高物管板块目前尚不能走出独立行情地产板块企稳是物管板块修复的重要前提截至3月3日港股物管行业平均估值对应20222023年分别为116106XPE我们认为随着地产行业风险降低物管板块的估值有望回升建议关注央企物管公司中海物业保利物业华润万象生活和越秀服务民企物管公司新城悦服务旭辉永升服务宝龙商业和融创服务表3行业估值表截至202333股价市值EPS人民币元PE代码公司港元亿港元2021A2022E2023E2021A2022E2023E国央企01209HK华润万象4470102007609712851439930506049HK保利物业5220289153194242297234187请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-海外行业周报02669HK中海物业100833103004005233725319406626HK越秀服务4857402702703215615613302602HK万物云411548516517622521720415900816HK金茂服务432390220450611718462平均282222173民企02869HK绿城服务55217802602102718422617601755HK新城悦服务68360062047070961268506098HK碧桂园服务1604541128179209109786703316HK滨江服务2590721171702351931329601516HK融创服务332101041-01004570-2766401995HK旭辉永升服务3486103704405482695609666HK金科服务12828416212415569907206668HK星盛商业1831901802102686766209909HK宝龙商业6073906907509777705406989HK卓越商企服务3824704205106280655403319HK雅生活服务86712316716018445474103913HK合景悠活16333033030035424741平均946372整体平均157116106资料来源Bloomberg兴业证券经济与金融研究院整理中海物业为港币报表黑体为预测2公司公告碧桂园服务02669HK3月3日碧桂园服务公告预期公司2022年度未经审核收入及归母核心净利润将分别同比增长超40和5未经审核税前净利润期内净利润及归母净利润将分别同比下降约34404551和51573风险提示1业务扩张不及预期2计提减值损失超预期3收缴率不及预期4增值业务拓展不及预期请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-海外行业周报分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15评级和行业评级另有说明的除外评增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间级标准为报告发布日后的12个月内公司中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级股价或行业指数相对同期相关证券市减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5场代表性指数的涨跌幅其中A股市场无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确以沪深300指数为基准新三板市场以三定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级板成指为基准香港市场以恒生指数为基推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数准美国市场以标普500或纳斯达克综合行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况有关财务权益及商务关系的披露兴证国际证券有限公司及或其有关联公司在过去十二个月内与温州名城建设投资集团有限公司民生银行南京银行南通分行如皋市经济贸易开发有限公司四川港荣投资发展集团有限公司镇江国有投资控股集团有限公司香港一联科技有限公司交银金融租赁有限责任公司交银租赁管理香港有限公司平度市城市开发集团有限公司德阳发展控股集团有限公司泰兴市中兴国有资产经营投资有限公司成都陆港枢纽投资发展集团有限公司东台市国有资产经营集团有限公司澳门国际银行股份有限公司台州市黄岩经济开发集团有限公司上饶投资控股集团有限公司上饶投资控股国际有限公司嵊州市交通投资发展集团有限公司ZhejiangKunpengBVICompanyLimited杭州上城区国有资本运营集团有限公司长沙先导投资控股集团有限公司新昌县交通投资集团有限公司XLBVIINTERNATIONALDEVELOPMENTLIMITED龙口市城乡建设投资发展有限公司集友银行有限公司铜陵市国有资本运营控股集团有限公司盐城东方投资开发集团有限公司东方资本有限公司济南历城控股集团有限公司历城国际发展有限公司郑州地产集团有限公司香港象屿投资有限公司厦门象屿集团有限公司江苏腾海投资控股集团有限公司天津滨海新区建设投资集团有限公司兆海投资BVI有限公司赣州城市投资控股集团有限责任公司晋城市国有资本投资运营有限公司镇江文化旅游产业集团有限责任公司潍坊市城市建设发展投资集团有限公司郑州城建集团投资有限公司常德市城市建设投资集团有限公司海宁市城市发展投资集团有限公司邵东市城市发展集团有限公司济南高新控股集团有限公司绍兴市柯桥区建设集团有限公司江苏句容投资集团有限公司宁波市海曙开发建设投资集团有限公司山东仙境控股有限公司蓬莱阁烟台市蓬莱区旅游有限责任公司广州开发区投资集团有限公司绍兴市城市建设投资集团有限公司漳州市九龙江集团有限公司福建漳龙集团有限公司高邮市建设投资发展集团有限公司GaoyouConstructionInvestmentDevelopmentBVICoLtd重庆市合川城市建设投资集团有限公司西安市灞桥投资控股集团有限公司香港国际青岛有限公司青岛城市建设投资集团有限责任公司成都经开产业投资集团有限公司临沂城市发展集团有限公司临沂城市发展国际有限公司晋江市路桥建设开发有限公司福建省晋江城市建设投资开发集团有限责任公司CoastalEmeraldLimited山东高速集团有限公司溧源国际有限公司南京溧水经济技术开发集团有限公司重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司曹妃甸国控投资集团有限公司太原国有投资集团有限公司青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司漳州市交通发展集团有限公司无锡恒廷实业有限公司长沙金霞新城城市发展有限公司兰溪市交通建设投资集团有限公司岳阳市城市建设投资集团有限公司中国长城资产国际控股有限公司ChinaGreatWallInternationalHoldingsVILimited南洋商业银行有限公司泰兴市襟江投资有限公司浙江长兴金融控股集团有限公司扬州经济技术开发区开发集团有限公司南京未来科技城经济发展有限公司珠海华发集团有限公司临沂投资发展集团有限公司甘肃省公路航空旅游投资集团有限公司株洲市城市建设发展集团有限公司湖州吴兴经开建设投资发展集团有限公司青岛胶州城市发展投资有限公司中原证券股份有限公司嵊州市城市建设投资发展集团有限公司兴业银行股份有限公司兴业银行股份有限公司香港分行绍兴市柯桥区国有资产投资经营集团有限公司周口市城建投资发展有限公司湖州吴兴城市投资发展集团有限公司青岛胶州湾发展集团有限公司怀远县新型城镇化建设有限公司淮安市投资控股集团有限公司丹阳投资集团有限公司成都市羊安新城开发建设有限公司泰兴市智光环保科技有限公司泰安市城市发展投资有限公司江苏皋开投资发展集团有限公司湖州南浔旅游投资发展集团有限公司东台市交通投资建设集团有限公司珠海华发实业股份有限公司环龙控股有限公司无锡市广益建设发展集团有限公司浙江钱塘江投资开发有限公司湖州新型城市投资发展集团有限公司青岛开发区投资建设集团有限公司河南铁路投资有限责任公司堃博医疗控股有限公司郑州航空港兴港投资集团有限公司和誉开曼有限责任公司建发物业发展集团有限公司尚晋国际控股有限公司旷世控股有限公司TaishanCityInvestmentCoLtd益阳市赫山区发展集团有限公司佛山市高明建设投资集团有限公司重庆巴洲文化旅游产业集团有限公司高密市交运天然气有限公司上海中南金石企业管理有限公司淮北绿金产业投资股份有限公司厦门国贸控股集团有限公司请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-海外行业周报国贸控股香港投资有限公司中国新控股有限责任公司国晶资本BVI有限公司中原资产管理有限公司中原大禹国际BVI有限公司中国国际金融股份有限公司中国国际金融国际有限公司CICCHongKongFinance2016MTNLimited多想云控股有限公司成都中法生态园投资发展有限公司桐庐县国有资产投资经营有限公司润歌互动有限公司政金金融国际BVI有限公司济南市中财金投资集团有限公司百德医疗投资控股有限公司江苏省溧阳高新区控股集团有限公司江苏中关村控股集团国际有限公司绍兴市上虞区国有资本投资运营有限公司连云港港口集团山海香港国际投资有限公司漳州圆山发展有限公司镇江交通产业集团有限公司HigherKeyManagementLimited广州产业投资基金管理有限公司淮安市交通控股集团有限公司恒源国际发展有限公司建发国际投资集团有限公司湖州燃气股份有限公司新奥天然气股份有限公司新奥能源控股有限公司四海国际投资有限公司商丘市发展投资集团有限公司江苏瑞科生物技术股份有限公司青岛市即墨区城市开发投资有限公司交运燃气有限公司中南高科产业集团有限公司中国景大教育集团控股有限公司福建省蓝深环保技术股份有限公司宁波旷世智源工艺设计股份有限公司有投资银行业务关系使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告由受香港证监会监察的兴证国际证券有限公司香港证监会中央编号AYE823于香港提供香港的投资者若有任何关于本报告的问题请直接联系兴证国际证券有限公司的销售交易代表本报告作者所持香港证监会牌照的牌照编号已披露在报告首页的作者姓名旁本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦15层地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦32层01-08单元邮编200135邮编100020邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn深圳香港兴证国际地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T2座52楼地址香港德辅道中199号无限极广场32楼全层邮编518035传真85235095929邮箱researchxyzqcomcn邮箱irxyzqcomhk请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-