周度观点：本周中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实，利于盘活存量资产，为行业提供新的增量资金；央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，从多个方面给予金融支持、拓宽多元化投融资渠道，旨在完善租购并举住房制度，利好专业化规模化运营商。本周杭州完成2023年首轮集中拍地，13宗住宅用地全部成交，其中民企斩获7宗、参拍热情明显提升。后续楼市回暖叠加优质地块出让带动下，热点城市土拍市场或逐步回温。投资建议方面，当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转、重点城市新房与二手房成交亦持续改善，二季度市场修复有望延续，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）杭州首批土拍热度攀升，60多家房企参拍，民企拿地过半；2）央行、银保监发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。
　　市场运行监测：1）成交延续改善，关注节后小阳春。本周（2.18-2.25）新房成交3.6万套，环比增加17.5%，二手房成交2.4万套，环比增加19.5%。2月(截至24日）新房日均成交同比增长29.1%，较1月提升67.3个百分点。2）库存环比微跌，短期稳中有降。16城取证库存10129万平，环比降0.6%。考虑成交逐步改善，短期库存规模或稳中有降。3）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2352.2万平、成交建面2386.8万平，环比升22.8%、降9.5%；成交溢价率3.8%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.3%、35.6%、63.1%，环比分别降3.8pct、升0.3pct、升3.5pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行76亿元，环比减少69.2亿元；境外地产债发行3亿美元，环比减少1.0亿美元；发行利率为2.39%-5.2%，可比发行利率较前次上升。2）地产股：本周房地产板块涨0.94%，跑赢沪深300（0.66%）；当前地产板块PE（TTM）13.19倍，估值处于近五年92%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中梁控股、祥生控股集团、中骏集团控股。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团、湘财股份、新城控股；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、华润万象生活。
　　风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报成交持续改善杭州土拍热度上升2023年2月26日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周中基协发布不动产私募投资基金试点备案指引试行为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实利于盘活存量资产为行业提供新的增量资金央行银保监发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿从多个方面给予金融支持拓宽多元化投融资渠道旨在完善租购并举住房制度利好专业化规模化运营商本周杭州完成2023年首轮集中拍地13宗住宅用地全部成交其中民企斩获7宗参拍热情明显提升后续楼市回暖叠加优质地块出让带动下热点城市土拍市场或逐步回温投资建议方面当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段节后多城来访上升反映购房预期已逐步扭转重点城市新房与二手房成交亦持续改善二季度市场修复有望延续建议关注积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企越秀地产保利发展招商蛇口中国海外发展滨江集团万科A金地集团等同时建议关注物业管理企业及产业链机会如保利物业招商积余碧桂园服务新城悦服务东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1杭州首批土拍热度攀升60多家房企参拍民企拿地过半2央行银保监发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿市场运行监测1成交延续改善关注节后小阳春本周218-225新房成交36万套环比增加175二手房成交24万套环比增加1952月截至24日新房日均成交同比增长291较1月提升673个百分点2库存环比微跌短期稳中有降16城取证库存10129万平环比降06考虑成交逐步改善短期库存规模或稳中有降3土地成交溢价率回落二三线占比提高上周百城土地供应建面23522万平成交建面23868万平环比升228降95成交溢价率38环比降06pct其中一二三线成交建面分别占比13356631环比分别降38pct升03pct升35pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行76亿元环比减少692亿元境外地产债发行3亿美元环比减少10亿美元发行利率为239-52可比发行利率较前次上升2地产股本周房地产板块涨094跑赢沪深300066当前地产板块PETTM1319倍估值处于近五年92分位本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中梁控股祥生控股集团中骏集团控股本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团湘财股份新城控股南向资金净流入前三房企为中国海外发展华润置地华润万象生活2风险提示1政策改善及时性低于预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险政策环境监测-政策梳理2023年2月21日苏州2023年2月20日证监会积分落户标准降至400分启动不动产私募投资基金试为历年最低点工作2023年2月17日大连2023年2月18日沈阳支持购买新建商品房提取住房多孩家庭可在限购区域内再购公积金支付首付款买1套新建商品住房2023年2月20日新疆2023年2月20日扬州住房公积金个人住房贷款额度取消二手房3年限售政策首套不超实际房价80房贷利率降至382023年2月22日日照2023年2月22日宁波鼓励各区县对购买第二套住房切实发挥房地产业经济支柱的根据规定给予税费减免性作用做好住房租赁试点2023年2月22日郑州2023年2月21日安徽力争6月底前不动产办证问题楼实施稳定房地产投资专项行动南海诸岛盘清零加快推进保交楼项目防范化解优质头部房企风险偏松偏紧中性资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评杭州首批土拍热度攀升60多家房企参拍民企拿地过半事件描述2月21日杭州迎来2023年第一轮集中拍地13宗住宅用地全部成交总成交价1822亿元其中有8宗地块报价触顶2宗溢价成交3宗底价成交点评1本次出让的13宗涉宅地块总建面935万平米分布在上城萧山余杭滨江临平钱塘富阳临安8个区从地块质量看13宗地块平均容积率172多数地块容积率偏低适合打造改善性住房产品符合当前中高端改善需求的释放2本次土拍吸引60多家企业参与既有滨江大家交投等本土房企也有华润2020年建发1月10伟星日南昌市政等外地房企8宗地块报价触顶转入摇号环节触顶地块比例较去年集中供地明显上升其中萧山市北地块热度还未开拍就已触顶参与摇号的企业多达60家打破杭州单宗地块摇号记录竞争激烈程度可见一斑3民企积极增加土储参拍热情明显提升13宗地块中民企斩获7宗滨江拿地3宗伟星中豪中腾置业富阳山水置业各得1宗4土拍火热的背后是杭州楼市的逐步复苏新房1月销售超7000套同比增长74主城区一二手倒挂盘大户型楼盘核心板块稀缺盘去化提升二手房节后回暖迹象明显2月前半月二手房带看量超16万次高于去年下半年平均水平前半月二手房成交2637套已超过1月全月2月总成交量或将突破5000套资料来源地方政府官网平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评央行银保监发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿事件描述人民银行银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿公开征求意见点评1完善租购并举住房制度利好专业化规模化运营商意见包含基本原则和要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道加强和完善住房租赁金融管理四部分十七条内容围绕住房租赁供给侧结构性改革方向以商业可持续为基本前提重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系意见出台是为深入贯彻落实党中央国务院决策部署利于支持加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度培育和发展住房租赁市场促进房地产市场平稳健康发展2020年1月10日2金融支持涉及各个方面拓宽多元化投融资渠道投资建设环节支持商业银行向各类主体新建改建长期租赁住房发放开发建设贷款要求项目资本金比例不低于开发项目总投资20贷款期限3-5年鼓励商业银行向符合条件主体发放租赁住房团体购房贷款贷款额度不超过物业评估值80期限不超过30年为相关企业批量购买租赁住房提供资金同时亦有助于消化房企存量房源运营环节支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款允许置换开发贷贷款期限最长不超过20年额度不超过物业评估值80同时支持向非自有产权的住房租赁企业发放经营性贷款贷款期限最长不超过5年额度不超过期限内应收租金总额70利于减轻轻资产模式住房租赁企业资金负担此外意见还支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券支持住房租赁企业发行住房租赁担保债券CoveredBond支持房地产投资信托基金REITs试点等未来相关金融产品业务有望陆续开展资料来源央行银保监平安证券研究所5市场运行监测成交延续改善关注节后小阳春库存环比微跌短期稳中有降点评本周218-225新房成交36万套环比增加点评16城取证库存10129万平环比降06考虑成交逐步改175二手房成交24万套环比增加1952月截至24善短期库存规模或稳中有降日新房日均成交同比增长291较1月提升673个百分点重点城市一二手房周成交变化16城商品房取证库存及去化月数50城一手房周成交套数8万套20城二手房周成交套数右万套25万平16城库存去化月数右月2611000201541811622020年1月10日051000014002211522415227152210152311512主流50城新房月日均成交变化900010新房月日均成交同比一线同比二线三线820610800004-102-20-3070000-4021212215212182721123223112261722923221230-50-6020224202262022820221020221220232资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同6市场运行监测土地成交溢价率回落二三线占比提高点评上周百城土地供应建面23522万平成交建面23868万平环比升228降95成交溢价率38环比降06pct其中一二三线成交建面分别占比13356631环比分别降38pct升03pct升35pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交7000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周600080005000600040004000300020002000100002020年1月10日20221202242022720221020231W260221172231722517227172291722111723117百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城213-2193000元平近1年近4周62502242500520015720004150127120118150031001000250500100020221202242022720221020231W26西安宿迁宁波南通南充资料来源Wind平安证券研究所7资本市场监测流动性环境流动性环境资金价格多数边际下行R007较上周下行2020202120222023资金价格边际下行本周银行间市场资金面紧张局势有所缓解R001下行10133BP至55154R007下行1617BP至256下周公开市场操作到期14900亿元为维护月末52020年1月10日45流动性平稳本周央行累计开展了14900亿元7天期逆回购和500亿元国库现金定存操作435同时累计有16620亿元逆回购到期当周公开市场全口径净回笼1220亿元下周公开市325场到期14900亿元215净投放亿元右轴流动性指标平均基准1T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T21290央行投放对冲央行对流动性表述为较高对冲缴税发债投放8000806000资金价格多数下行70400060200020232172023224涨跌幅BP5001D256154-1013340-20007D272256-1617R30-400014D276255-206820-60001M280247-33041D215144-7087D225226092DR14D261252-929淡橘色面积图表示公开市场操作规模亿元蓝色线对应流动性情绪指数50为基准高于1M251228-228250代表偏紧黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高红色点表示开展了公开市场操作ON212143-6821W22022445但是净投放为零可作为央行对合意流动性的参考基准绿色点表示央行投放对冲了税期或地SHIBOR方债供给期1M222229633M23924231资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比下降净融资环比下降本周境内地产债发行量环比下降同比下降净融资额环比下降同比下降其中总发行量为76亿元总偿还量为12831亿元净融资额为-5231亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体小于2020年22年1月2310年全年到期和提前兑付的规模总共日3111亿同比22年约下降40节奏上23年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约514亿非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元亿元20212021亿元800200总偿还量2502022202270020231502023600200100500501504000300100-5020050-100100-15000-20022-0423-0123-0724-0422-0122-0722-1023-0423-1024-0124-0724-10W1W4W7W16W19W34W49W52W10W13W22W25W28W31W37W40W43W46W7W1W3W5W9W15W23W31W41W49W13W17W19W21W25W27W29W33W35W37W39W43W45W47W51-50W11资料来源Wind平安证券研究所资本市场监测境内债房企境内债发行本周共9家房企发行10支境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模前五亿元境内房地产债发行利率前五25504694542020390204037035035153025101010101010201551005000保利置业黑牡丹中海宏洋中华企业临港控股浦东开发23卓越商业23保置0223宏洋0123保置0123通开01MTN001资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测海外债海外债发行环比减少本周内房企海外债发行30亿美元环比减少10亿美元内保外贷下海外融资重启2020年1月10日1月海外债发行645亿美元环比增加642亿美元地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元600亿美元2020年2021年2022年2023521180500160140400120300100802006040100403020000002023-01-302023-02-062023-02-132023-02-20M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为239-52可比发行利率较前次上升2020年1月10日债券发行明细发行额亿发行人证券简称币种期限年主体评级票面利率利率变化pct前次发行时间类型元中海宏洋23宏洋011000RMB300AA3900502022-10-20一般公司债保利置业23保置021000RMB700AAA4200552022-05-31一般公司债保利置业23保置011000RMB500AAA3700402022-10-28一般公司债境内浦东开发23浦开011000RMB300AAA330不可比一般公司债临港控股23临港控股SCP0021000RMB066AAA239不可比超短期融资债券卓越商业23卓越商业MTN001400RMB300AAA4691192022-10-12一般中期票据恒基地产恒基地产47N20260224450HKD300----47不可比企债境外恒基地产恒基地产52N20260224350HKD300----52不可比企债境外恒基地产恒基地产513B20330223400HKD1000----513不可比企债境外境外新鸿基地产新鸿基地产43N20260223500HKD300----43不可比企债境外恒基地产恒基地产5N20250223080USD200----50902022-09-06企债境外资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称计划发行额亿元已反馈2023-02-22上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券150已反馈2023-02-22珠海华发实业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券1000已通过发审会2023-02-20郑州公共住宅建设投资有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券100资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测地产股板块涨跌单周涨094估值处于近五年92分位本周房地产板块涨094跑赢沪深300066当前地产板块2020年PE1月TTM101319日倍高于沪深300的1187倍估值处于近五年92分位行业涨跌情况房地产PETTM处于近五年92分位本周涨跌幅7房地产申万PETTM沪深300PETTM196517415313209411190煤钢家轻国通农建机建纺计综石有汽非银房基公环沪电交电商社医传食美-1炭铁用工防信林筑械筑织算合油色车银行地础用保深300力通子贸会药媒品容7电制军牧装设材服机石金金产化事设运零服生饮护-2器造工渔饰备料饰化属融工业备输售务物料理0665201825201925202025202125202225202325-3资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为中梁控股祥生控股集团中骏集团控股排名后三为蓝光发展远洋集团大唐集团控股2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项20企业事项158715碧桂园200亿中票获交易商协会接受注册101410保利发展25亿元第一期短期融资券完成发行利率2265565我爱我家与华为云华为软件签署云云协同战略合作框架协议0中梁控股祥生控股集团中骏集团控股蓝光发展远洋集团大唐集团控股华发股份公布A股增发预案修订稿拟募资总额不超过60亿元-5-446-450陆家嘴拟与陆家嘴集团前滩投资设立耀筠置业注册资本150亿元-10-862资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为金地集团湘财股份新城控股南向资金净流入前三房企为中国海外发展华润置地2020年1月10日华润万象生活沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十10000万元万港元900940000376399000800035000700030000600054862500050004651416820000175334000150003000100006225620316646033494620001402131546473668120111331062500032463190100000中国海外华润置地华润万象绿城中国碧桂园服恒隆地产万科企业雅生活服中国金茂绿城服务金地集团湘财股份新城控股天健集团雅戈尔阳光城广宇发展格力地产荣盛发展招商积余发展生活务务资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价16资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三房企为华侨城A金科股份万科2020A港年1月股通占比前三为保利物业北京北辰实业股份旭辉控股集团10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年2月24日港股通持股占流通股前十截至2023年2月24日560568434241450343340940325233026123622141972018017917817510606100400华侨城A金科股份万科A保利发展滨江集团新城控股荣盛发展广宇发展世茂股份华夏幸福保利物业北京北辰旭辉控股融创中国正荣地产绿城中国保利置业雅生活服佳兆业集万科企业实业股份集团集团务团资料来源Wind平安证券研究所17风险提示1政策改善及时性低于预期风险政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大调整时间拉长对行业发展产生负面影响2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险当前行业下行压力房企资金风险仍存若政策发力效果不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市持续遇冷多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000118股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利