报告摘要：
　　市场表现：上周申万房地产板块收于3094.78点，累计上涨1.13%，同期上证综指累计下跌0.08%，深证成指累计下跌0.64%，沪深300累计下跌0.85%；横向对比，板块表现位于上游。
　　公司动态：2月7日，金地集团披露2023年1月销售简报。公告显示，1月公司实现签约面积55.2万平方米，同比下降1.26%；实现签约金额92.1亿元，同比下降38.41%。
　　成交市场：2月2日-2月8日，32城新房成交面积环比+59.9%，同比+136.9%；16城二手房成交面积环比+45.2%，同比+301.1%。
　　库存情况：截止2月8日，10大城市待售面积8568万方，环比-0.5%，同比+0.7%，去化周期为14.0月，环比增加0.0月，相比去年同一日增加2.5月。
　　土地市场：1月30日-2月5日，100大中城市合计供应土地建面102万方，环比+351.5%，同比+4656.6%。
　　重点事件点评：央行公布1月金融数据，居民中长贷同比大幅下降70%，居民中长期贷款创下2013年以来同期最低水平，中长贷偏弱与房地产销售同比降幅较大及居民提前还贷有关，但由于居民存量贷款利率高于当下可获得贷款利率，居民中长贷数据有所失真，楼市实际销售情况好于居民中长贷反映的情况。春节后初七到十八，32城销售面积同比-27.8%，降幅有所收窄，16城二手房成交面积同比+33.9%。
　　投资建议：近期央行公布1月居民中长贷数据明显偏弱，但企业短贷和中长贷数据明显偏强，或与居民“自我降息”行为有关；因城施策方面，近期更多二线城市放松四限政策，如武汉放松限购套数、佛山开始认贷不认房；在中央经济工作会议对房地产行业更加积极的定调下，更多修复房企信用、保障期望交付、促使房价稳定的政策正呼之欲出，行业有望否极泰来，等待预期逐渐转变、上半年销售降幅有望逐步收窄，下半年有望同比正增。标的方面，我们认为优质央国企先于行业复苏，将充分受益于行业格局改善和盈利水平改善，同时建议积极关注优质混企民企信用逐步修复后拿地表现。A股建议关注金地集团、保利发展、招商蛇口、建发股份、华发股份、万科A、滨江集团；H股建议关注中国海外发展、华润置地、越秀地产、龙湖集团、碧桂园、美的置业。
　　风险提示：国内新冠疫情反复；购房信心恢复不及预期。
　　

研究报告全文：TableInfo1TableDate房地产发布时间2023-02-12TableTitleTableInvest证券研究报告行业动态报告优于大势东北地产周报一月居民中长贷同比下降七成武汉限购圈内增加一套购房资格上次评级优于大势报告摘要历史收益率曲线TablePicQuote市场表现TableSummary上周申万房地产板块收于309478点累计上涨113同期上证综指累计下跌008深证成指累计下跌064沪深300累计房地产沪深300下跌085横向对比板块表现位于上游20公司动态2月7日金地集团披露2023年1月销售简报公告显10示1月公司实现签约面积552万平方米同比下降126实现签0约金额921亿元同比下降3841成交市场2月2日-2月8日32城新房成交面积环比599同比-10136916城二手房成交面积环比452同比3011-20库存情况截止2月8日10大城市待售面积8568万方环比-05-30同比07去化周期为140月环比增加00月相比去年同一日增202222022520228202211加25月土地市场1月30日-2月5日100大中城市合计供应土地建面102TableTrend涨跌幅1M3M12M万方环比3515同比46566绝对收益112-10相对收益-101重点事件点评央行公布1月金融数据居民中长贷同比大幅下降70居民中长期贷款创下2013年以来同期最低水平中长贷偏弱与房地产销售同比降幅较大及居民提前还贷有关但由于居民存量贷款行业数据TableMarket利率高于当下可获得贷款利率居民中长贷数据有所失真楼市实际成分股数量只115销售情况好于居民中长贷反映的情况春节后初七到十八32城销售总市值亿15429流通市值亿6816面积同比降幅有所收窄城二手房成交面积同比-27816339市盈率倍4807投资建议近期央行公布1月居民中长贷数据明显偏弱但企业短贷市净率倍090和中长贷数据明显偏强或与居民自我降息行为有关因城施策成分股总营收亿30211方面近期更多二线城市放松四限政策如武汉放松限购套数佛山成分股总净利润亿303成分股资产负债率7939开始认贷不认房在中央经济工作会议对房地产行业更加积极的定调下更多修复房企信用保障期望交付促使房价稳定的政策正呼之欲出行业有望否极泰来等待预期逐渐转变上半年销售降幅有望相关报告TableReport逐步收窄下半年有望同比正增标的方面我们认为优质央国企先东北地产周报公募四季度地产配置比例环比下降1月百强房企销售同比仍处低位于行业复苏将充分受益于行业格局改善和盈利水平改善同时建议--20230206积极关注优质混企民企信用逐步修复后拿地表现A股建议关注金地东北地产双周报中央再强调房地产是支柱集团保利发展招商蛇口建发股份华发股份万科A滨江集产业12月商品房销售同比降幅收窄团H股建议关注中国海外发展华润置地越秀地产龙湖集团--20230129碧桂园美的置业风险提示国内新冠疫情反复购房信心恢复不及预期TableAuthor证券分析师吴胤翔TableCompanyFinance重点公司主要财务数据执业证书编号S0550522030003EPSPE重点公司现价评级18117166023wuyxnesccn2021A2022E2023E2021A2022E2023E研究助理喻杰金地集团974208222249624439391买入执业证书编号S0550122050029保利发展1578229254278682621568买入18116067286yujienesccn建发股份1318207221261606596505买入华发股份1017134164183638620556买入万科A17671942062281019858775买入滨江集团1069097130153480822699买入请务必阅读正文后的声明及说明房地产行业动态TablePageTop目录1市场表现42行业新闻73成交市场84库存供应125土地市场136房企融资157事件点评168投资建议18图表目录图1沪深300与申万房地产板块4图2申万板块周涨跌幅比较4图3恒生指数与东北地产内房股指数5图432城单周成交面积及同比9图532城周度成交同环比增速情况9图6一线城市单周成交面积及同比10图7二线城市单周成交面积及同比10图8三四线城市单周成交面积及同比10图9重点城市新房本周成交10图1032城月度成交及同比10图1132城月度成交同环比增速情况10图12上周16城二手房成交面积及同比11图13上周样本城市二手房成交11图1416城月度二手房成交及同比11图1516城月度二手房成交同环比增速11图1610城商品房周度库存去化情况12图1710城中一线城市周度库存和去化周期走势12图1810城中二线城市周度库存和去化周期走势12图19上周重点城市商品房库存去化情况12图2010城周度供应面积13图2110城中一线城市周度供应面积13图2210城中二线城市周度供应面积13图2310城月度供应面积13请务必阅读正文后的声明及说明220房地产行业动态TablePageTop图24周度百城土地供应面积万方14图25过去13周百城土地成交面积万方14图26过去13周百城土地成交金额亿元15图27上周分线成交楼面均价与溢价率15图28月度百城与各线土地溢价率15图29当月均价亿元同比及溢价率15图30月度百城土地成交均价元平15图31新增居民中长贷亿元16图32各年一月居民户新增短贷中长贷亿元16图3332城新房成交面积分城农历同比初七至十八17图3416城二手房成交面积分城农历同比初七至十八18表1A股上周涨跌幅榜5表2H股上周涨跌幅榜5表3地产A股板块个股重要公告6表4地产H股板块个股重要公告6表6地方层面新闻7表7上周重点城市及分线新房成交汇总万方8表8上周重点城市及分线二手房成交汇总万方11表9上周10大城市库存去化情况12表10上周土地市场供应成交地价概况14表11上周房企发债情况15请务必阅读正文后的声明及说明320房地产行业动态TablePageTop1市场表现11板块表现111A股板块上周申万房地产板块收于309478点累计上涨113同期上证综指累计下跌008深证成指累计下跌064沪深300累计下跌085横向对比板块表现位于上游图1沪深300与申万房地产板块50403020100-10-20-30-40-50月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5913791357135791111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2020202120202020202020202021202120212021202220222022202220222023202020212022房地产申万沪深300数据来源东北证券Wind图2申万板块周涨跌幅比较3211310-1-2-3-4通传公轻机综休房建交电计纺化采食钢家国银医农建汽商电非有信媒用工械合闲地筑通子算织工掘品铁用防行药林筑车业气银色事制设服产装运机服饮电军生牧材贸设金金业造备务饰输装料器工物渔料易备融属数据来源东北证券Wind112H股板块上周内房股指数收于1068876点累计下跌048同期恒生指数累计下跌217横向对比板块表现位于上游请务必阅读正文后的声明及说明420房地产行业动态TablePageTop图3恒生指数与东北地产内房股指数20100-10-20-30-40-50-60月月月月月月月月月月月月月月月月月月月7139135935791571111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2020202120222022202020202020202020212021202120212022202220222023202020212022东北地产内房股指数恒生指数数据来源东北证券Wind注以202012收盘价为基准12个股表现121A股个股表现上周A股板块内涨幅第一为世荣兆业002016SZ本周累计涨幅达961其次为华发股份深振业A招商蛇口城建发展跌幅前五则分别为奥园美谷ST泰禾泛海控股香江控股南国置业表1A股上周涨跌幅榜涨幅跌幅1世荣兆业002016SZ961奥园美谷000615SZ-7962华发股份600325SH865ST泰禾000732SZ-3153深振业A000006SZ713泛海控股000046SZ-3134招商蛇口001979SZ616香江控股600162SH-3025城建发展600266SH576南国置业002305SZ-278数据来源东北证券Wind122H股个股表现上周H股板块内涨幅第一为越秀地产0123HK本周累计涨幅达923其次为建业地产金辉控股上置集团新城发展跌幅前五则分别为银城国际控股莱蒙国际合生创展集团时代中国控股佳源国际控股表2H股上周涨跌幅榜涨幅跌幅1越秀地产0123HK923银城国际控股1902HK-14522建业地产0832HK581莱蒙国际3688HK-10533金辉控股9993HK506合生创展集团0754HK-9674上置集团1207HK476时代中国控股1233HK-9295新城发展1030HK456佳源国际控股2768HK-857请务必阅读正文后的声明及说明520房地产行业动态TablePageTop数据来源东北证券Wind13公司公告和新闻金地集团2月7日披露2023年1月销售简报公告显示1月公司实现签约面积552万平方米同比下降126实现签约金额921亿元同比下降3841中骏集团控股2月9日发布2023年1月未经审核营运数据2023年1月实现合同销售金额约人民币3051亿元合同销售面积232100平方米同比分别减少39和42平均销售价格为每平方米人民币13146元表3地产A股板块个股重要公告公司名称公告日期公告内容新城控股发布2023年1月份经营简报公告显示1月单月新城控股实现合同销售金额约5776亿元比上年同新城控股26期减少2654销售面积约7124万平方米比上年同期减少10621月单月新城控股商业运营总收入为867亿元金地集团发布2023年1月份销售情况的公告2023年1月公司实现签约面积552万平方米同比下降126实金地集团27现签约金额921亿元同比下降3841金科股份公布公司有息负债情况截至2023年1月末公司合并报表范围内总有息负债规模为68415亿元较金科股份272021年末减少12195亿元其中一年内到期的有息负债余额为37551亿元大悦城发布2022年度业绩预亏事项2022年度公司归属于上市公司股东的净利润预计亏损2780亿元-2980亿大悦城28元归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计亏损283亿元-3080亿元招商蛇口公告2023年1月公司实现签约销售面积6411万平方米同比减少914实现签约销售金额15767招商蛇口28亿元同比增加409公司发布公告称今年1月世茂股份实现销售签约面积约33万平方米同比下降14销售签约金额约51亿上海世茂股份29元同比下降7在土地获取方面今年1月世茂股份无新增房地产储备项目数据来源公司公告东北证券表4地产H股板块个股重要公告公司名称公告日期公告内容融创中国公告披露2023年1月份销售数据融创中国期内实现合同销售金额约723亿元合同销售面积约587融创中国26万平方米合同销售均价约12320元平方米另悉2023年首月融创中国在全国19个城市交付了31个项目保利置业发布2023年1月未经审核销售数据2023年1月置业集团实现合同销售金额约人民币49亿元同比保利置业26增长105合同销售面积约175万平方米合同销售均价约人民币27990元平方米1月中国海外系列公司的合约物业销售金额约人民币13188亿元按年下跌108而相应的已售楼面面积约为中国海外发展26711200平方米按年下跌141绿城中国发布了截至1月31日止未经审核营运数据1月份绿城集团累计取得合同销售金额约135亿元较上年绿城中国26同期146亿元下滑753合同销售面积约55万平方米较上年同期70万平方米减少2143越秀地产披露1月份销售情况实现合同销售金额约为8884亿元同比上升约763合同销售面积约为2365万平方米同比上升约21土地收购方面1月份通过股权收购方式取得杭州市两幅相连地块1805的实际权越秀地产27益两幅地块位于杭州市临平区总建筑面积总计约473100平方米规划用途为住宅用地公司实际权益的土地价款约为741亿元宝龙地产在港交所发布公告称1月合约销售总额连同共同控制实体及联营公司的合约销售额及合约销售总面积宝龙地产28分别约为人民币2040百万元及134012平方米大唐集团控股发布截至2023年1月31日止的未经审核营运数据2023年1月份大唐集团控股的合约销售金额大唐集团控股28约为人民币875亿元销售面积约为847万平方米平均销售价格约为每平方米人民币10330元远洋集团公布北京远盛昌房地产开发有限公司拟向山东德天置业有限公司收购山东德天嘉业置业有限公司的全远洋集团28部股权及卖方贷款约1584亿元代价为约人民币1584亿元目标公司主要资产为位于中国山东省济南市北湖核心区的该土地该土地总占地面积为1375万平方米总建筑面积约为5346万平方米作住宅及商业用途越秀地产公告于2月8日通过青岛康景实业有限公司以公开挂牌方式以人民币26亿元成功竞得北京市石越秀地产29景山区苹果园项目地块及以人民币331亿元成功竞得北京市昌平区信息园二期项目地块中骏集团控股发布2023年1月未经审核营运数据2023年1月中骏集团控股连同其合营公司及联营公司实现合中骏集团控股29同销售金额约人民币3051亿元合同销售面积232100平方米同比分别减少39和422023年1月的平均销请务必阅读正文后的声明及说明620房地产行业动态TablePageTop公司名称公告日期公告内容售价格为每平方米人民币13146元数据来源公司公告东北证券2行业新闻行业新闻方面2月6日银保监会有关部门负责人强调应加强对保障性住房金融支持2022年共发放安居工程贷款63亿元地方因城施策方面2月8日无锡当地银行消息称首套房贷利率降至38二套房贷利率保持不变2月8日9日北京杭州分别发布第五批集中供地情况公告分别推出6宗5宗地块表5中央层面新闻时间内容262月6日消息银保监会有关部门负责人强调应加强对保障性住房金融支持2022年共发放安居工程贷款63亿元数据来源政府官网及新闻东北证券表6地方层面新闻时间内容武汉2月6日消息武汉市发布相关措施提出促进房地产市场平稳健康发展支持居民家庭合理住房消费结合房价和新房库存26情况动态调整住房限购范围在我市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办容缺办哈尔滨2月6日消息哈尔滨市政府下发了若干措施措施明确具有哈市户籍符合生育政策分别给予15万元2万元的一26次性购房补贴非哈市户籍且符合相关条件的人员在9区购买第二套住宅给予1万元一次性购房补贴等若干优惠政策临沂2月6日消息山东省临沂市通知在多孩家庭住房公积金贷款政策方面自2023年2月4日起符合国家政策生育二孩26三孩及以上的职工家庭在临沂市购买普通自住住房申请住房公积金贷款的最高贷款额度二孩家庭提高10万元三孩及以上家庭提高20万元商转公最高贷款额度为50万元最低首付款比例由30降至20西宁2月7日消息南宁市提出14条措施住房方面明确要开展购房宣传推介活动组织房企到外省市开展宣传推介积极拓27展外地客源策划面向外地客群的线上线下宣传推介积极挖掘本地客源组织企业在本地开展形式多样的宣传推介活动引导金融机构落实好差别化住房信贷政策聊城2月7日山东省聊城市相关部门发出政策意见新政显示对二孩三孩家庭在市主城区购买新建商品住房的财政发放327万元套的购房消费券实施契税补贴政策在提高多子女家庭公积金贷款额度方面存款额度相应提高首套房最低首付款比例为20四川2月7日四川省印发若干政策措施提出要促进房地产市场平稳健康发展包括优化住房限购限售二套房认定标准等27政策支持符合条件的地方动态调整首套房贷款利率下限落实居民个人换购住房个人所得税优惠政策支持刚性和改善性住房需求鼓励有条件的地区对引进人才生育二孩或三孩家庭进城务工人员等购买商品房给予补贴河南2月7日河南省明确将进一步规范商品房预售资金监管逐步提高预售门槛以郑州开封为试点积极探索预售制度27改革和现房销售探索建立人房地钱联动机制郑州市要开展长租房试点培育市场主体增加租赁住房供应满足新市民青年人住房需求深圳2月8日消息深圳发改委发布对持有深圳经济特区居住证且在深具有合法稳定就业和合法稳定住所的人员按照积分制要28求进行积分依照分值排序在年度计划安排额度内审批入户人数实行年度总量控制拥有合法产权住房时间每满1个月积1分28无锡2月8日无锡当地银行消息称首套房贷利率降至38二套房贷利率保持不变今日起执行北京2月8日北京2022年第五批次集中供地落幕此次北京共推出6宗地块土地总面积约2147万平方米总建面约5318万28平方米总起始价12252亿元最终6宗地块总成交价为13209亿元其中3宗地块触顶3宗底价成交京东斥资31亿拿地四川河南2月8日日前举行的河南省住房和城乡建设工作会议上相关部门在通报2023年重点工作中明确河南将以郑州28开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售此外四川安徽山东等地近期也提出将试点现房销售内蒙古乌兰察布2月9日消息内蒙古乌兰察布市发布通知现将现行的单缴职工最高贷款额度由40万元提高到50万元双缴职29工最高贷款额度由70万元提高到80万元江西鹰潭2月9日消息江西鹰潭对刚性引进到鹰潭市企业并连续工作两年以上的人才按人才分类给予最高100万元的购房补29贴新全职引进的高层次人可免费入住人才公寓请务必阅读正文后的声明及说明720房地产行业动态TablePageTop时间内容杭州2月9日消息杭州2022年第五轮集中供地热度颇高5宗地块全部成交且有3宗地块触顶摇号总成交价896亿元整29体溢价率达109刷新杭州2022年集中供地溢价率最高值拿地企业中招商蛇口曲线获得2宗地块民营房企也重返土地市场加仓释放积极信号数据来源政府官网及新闻东北证券3成交市场上周商品房成交数据统计2月2日-2月8日首先来看新房数据方面Wind统计的30大中城市房管局网签数据方面新房成交面积为204万方环比上周上升599同比上升1369本月累计成交面积为238万方同比上升3203环比下降211分线来看一线二线三线城市本周成交面积分别为4911837万方环比上周分别上升792上升548上升543对比去年同期分别上升975上升1392上升2072我们重点跟踪的32城房管局数据方面周度来看32城成交面积286万方环比上周上升590同比上升1173分城市级别来看一线二线三线城市本周成交面积分别为6218540万方环比上周分别上升1054上升569上升236对比去年同期分别上升1252上升1553上升245分区域来看环渤海长三角珠三角中西部海西环比增速分别为上升636上升635上升599上升535上升297月度来看32城成交面积331万方环比上月同期下降727同比上升2827分城市级别来看一线二线三线城市本月至今成交面积分别为70215185万方环比上月同期分别下降766下降705下降754对比去年同期分别上升2378上升3889上升1101分区域来看环渤海长三角珠三角中西部海西环比增速分别为下降734下降758下降704下降689下降746同比分别上升3664上升1684上升7487上升00上升2042年度来看32城成交面积1544万方同比下降266分城市级别来看一线二线三线城市本年至今成交面积分别为369944231万方对比去年同期分别下降199下降283下降295分区域来看环渤海长三角珠三角中西部海西同比分别下降126下降264下降400下降259下降318表7上周重点城市及分线新房成交汇总万方上周成交面上周环比增上周同比增本月成交面本月环比本月同比年初至今累本年同比积速速积增长增长计成交面积增长北京151128396217-7461090885-121上海28114134731-801806189-147广州12592395814-691918459-338深圳7192940877-7401463736-326一线城市汇总621054125270-7662378369-1994个福州439414794-771490123-288青岛16530116718-694262077-276济南17514130618-748238190-66请务必阅读正文后的声明及说明820房地产行业动态TablePageTop上周成交面上周环比增上周同比增本月成交面本月环比本月同比年初至今累本年同比积速速积增长增长计成交面积增长大连1-262-79910杭州196291063022-76656174117-189南京1558567420-605302370-456苏州1272481114-700211961-363宁波633778707-5742960724-61武汉26485402731-6737913125-238成都4281165151-6902224214-311南宁11235314713-739704464181佛山13596235915-717621469-562二线城市汇总1855691553215-7053889944-28312个莆田298022-6473456-409扬州434528694-647146615-213金华0-10000-10000-1000池州275163332-28981214-231连云港0-10000-10000-1000镇江0-10000-10000-1000江阴266-1082-792789-188温州1361123415-84428121091290绍兴012580-6481-881六盘水0-10000-10000-1000柳州4-733214-664117118-564荆门310613-65112-254吉安3955254-65062411488惠州393935294-685121031674韶关2-2354482-69512349-105江门416656894-6371176517-35三四线城市汇40236245185-7541101231-295总16个32城汇总2865901173331-72728271544-266数据来源东北证券Wind图432城单周成交面积及同比图532城周度成交同环比增速情况60040350500203000400250-20200300-40150200-60100100-805000-1003222W4622W4822W5022W5223W223W423W6一二三环长珠中海城线线四渤三三西西线海角角部32城周成交面积万方32城周成交面积万方23W6同比增速23W6环比增速数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind注32城分别为北京上海广州深圳福州青岛济南大连杭州南京苏州宁波武汉成都南宁佛山莆田扬州金华池州连云港镇江江阴温州绍兴六盘水柳州荆门吉安惠州韶关江门除宁波为住宅数据外其余均为商品房数据请务必阅读正文后的声明及说明920房地产行业动态TablePageTop图6一线城市单周成交面积及同比图7二线城市单周成交面积及同比40040150502030001000-20200-4050-50-60100-800-1000-10022W4622W4822W5022W5223W223W423W622W4622W4822W5022W5223W223W423W6一线城市周成交面积万方同比增速右二线城市周成交面积万方同比增速右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind图8三四线城市单周成交面积及同比图9重点城市新房本周成交50120070806060401000405080020304006003020-2040020-401020010-600-800022W4622W4822W5022W5223W223W423W6北上广深杭成南青武福京海州圳州都京岛汉州三四线城市周成交面积万方同比增速右本周成交面积万方环比增速右同比增速右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind图1032城月度成交及同比图1132城月度成交同环比增速情况80075030003007006502506002500550500200450200040015035030025015001002001505010010005000-50500-100-50-150320-100一二三环长珠中海22M322M522M722M922M1123M1城线线四渤三三西西线海角角部成交面积万方同比右23M2同比增速23M2环比增速数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind周度来看我们重点跟踪的16城成交面积140万方环比上周上升452同比上升3011分城市级别来看一线二线三线城市本周成交面积分别为33998万方环比上周分别上升480上升441上升479对比去年同期分别上升2908上升3074上升2696月度来看16城成交面积163万方环比上月同期下降647同比上升7251分城市级别来看一线二线三线城市本月至今成交面积分别为381169万方环比上月同期分别下降647下降658下降00对比去年同期分别上升7251上升7279上升4813年度来看16城成交面积623万方同比上升88分城市级别来看一线二线三线城市本年至今成交面积分别为62345532万方对比去年同期分别上请务必阅读正文后的声明及说明1020房地产行业动态TablePageTop升88上升157下降128表8上周重点城市及分线二手房成交汇总万方年初至今上周成上周环比增上周同比增本月成交本月环比增本月同本年同累计成交交面积速速面积长比增长比增长面积北京27442268331-6137941112-60深圳670145416-63088122410一线城市汇总33480290838-647725162388杭州6123369777-5221439321-365南京13295291416-739766876391成都36243257642-6096393150292青岛9482197610-60438733617苏州10800232811-768527459-139厦门484217125-653533720-277南宁485938475-586866216389佛山12783571714-6421528154148大连51446-66023二线城市汇总994413074116-6587279455157金华0-720-7630-833-3993-858江门2156152102-645141018313扬州439357984-5481102513870衢州110082-4485渭南14068321-622144632327三四线城市汇总84792696900481332-12816城汇总1404523011163-647725162388数据来源东北证券Wind图12上周16城二手房成交面积及同比图13上周样本城市二手房成交2002504080020060015015030100400100502020001050-500-1000-2000-150北深杭南成青苏厦南佛大金江扬衢渭22W4622W4822W5022W5223W223W423W6京圳州京都岛州门宁山连华门州州南23W616城周成交面积万方同比增速右成交面积万方环比增速右同比增速右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind注16城分别为北京深圳杭州南京成都青岛苏州厦门南宁佛山大连金华江门扬州衢州渭南除南京为住宅数据外其余均为商品房数据图1416城月度二手房成交及同比图1516城月度二手房成交同环比增速8008001500600100060040050040020002000-50016一二三环长珠中海0-200城线线四渤三三西西22M322M622M922M12线海角角部成交面积万方同比右23W6同比增速23年至今同比增速23M2环比增速23M2同比增速数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind请务必阅读正文后的声明及说明1120房地产行业动态TablePageTop4库存供应上周库存统计截止日期为2月8日周度供应统计日期为2月2日-2月8日本周10大城市待售面积环比下降05去化周期环比增加00个月10大城市待售面积为8568万方环比上周下降05同比上升07分线来看一线二线城市本周库存面积分别为33645204万方环比上周分别下降09下降03对比去年同一日分别上升109下降5010大城平均去化周期为140月相比上周增加00月相比去年同一日增加25月分线来看一线二线城市本周去化周期分别为118160月相比上周分别增加00减少00相比去年同期分别增加29增加21表9上周10大城市库存去化情况10大城市一线二线库存面积万方856833645204环比增速-05-09-03同比增速07109-50去化周期月140118160相比上周000000相比去年同期252921供销比060307相比上周030403相比去年同期-02-02-03数据来源东北证券Wind图1610城商品房周度库存去化情况图1710城中一线城市周度库存和去化周期走势900020400014128800300015108600884001020006820045100080002780000022W722W1422W2122W2822W3522W4222W4923W422W722W1422W2122W2822W3522W4222W4923W4库存面积万方去化周期月右库存面积万方去化周期月右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind注10城分别为北京上海广州深圳杭州南京青岛苏州南昌厦门图1810城中二线城市周度库存和去化周期走势图19上周重点城市商品房库存去化情况5600203500605500300050152500540040200053001030150052002010005510050010005000022W722W1422W2122W2822W3522W4222W4923W4北京上海广州深圳南京杭州苏州库存面积万方去化周期月右库存面积万方去化周期月右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind请务必阅读正文后的声明及说明1220房地产行业动态TablePageTop上周根据库存和销售预估的10大城市供应面积为58万方环比上周上升2460同比去年同期上升591一线二线城市本周供应面积分别为1741万方环比上周分别下降10975上升1220同比去年分别上升291上升760图2010城周度供应面积图2110城中一线城市周度供应面积12030025025025020010020020015080150601501001005040501000200-50500-5022W4622W4822W5022W5223W223W423W6-100-20-1000-15022W4622W4822W5022W5223W223W423W6-40-150供应面积万方供应面积同比右供应面积万方供应面积同比右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind图2210城中二线城市周度供应面积图2310城月度供应面积16010014004014012002050120100001000800-2080600-4060-5040400-60-10020200-800-1500-10022W4622W4822W5022W5223W223W423W622M322M522M722M922M1123M1供应面积万方供应面积同比右供应面积万方供应面积同比右数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind5土地市场上周土地市场数据统计1月30日-2月5日供给方面受二三线城市影响供给面积上行上周全国100大中城市合计供应土地建面102万方环比上周上升3515同比上升46566本月累计供应102万方同比上月同期下降950分线来看一线二线三线城市本周供应土地建面分别为04656万方环比上周分别下降00上升4098上升3130对比去年同期分别下降00下降00上升25211成交方面受三线城市影响成交面积上行上周全国100大中城市合计成交土地建面208万方环比上周上升1706同比上升33655本月累计成交208万方同比上月同期下降946同比去年同期上升33655分线来看一线二线三线城市本周成交土地建面分别为04204万方环比上周分别下降00下降872上升3288对比去年同期分别下降00下降00上升33030楼面价下行溢价率收窄上周全国100大中城市楼面价为2133元平同比上请务必阅读正文后的声明及说明1320房地产行业动态TablePageTop月同期下降555同比去年同期下降22本月累计成交楼面均价为2133元平同比上月同期下降375同比去年同期下降22分线来看一线二线三线城市本周楼面价分别为030082117元平环比上周分别下降00下降360下降563对比去年同期分别下降00下降00下降29上周全国100大中城市溢价率为077环比上周收窄78同比收窄00分线来看一线二线三线城市本周溢价率分别为000000079环比上周分别收窄00pct收窄03pct收窄133pct对比去年同期分别收窄00pct收窄00pct走阔00pct表10上周土地市场供应成交地价概况全部城市一线城市二线城市三四线城市供应土地建筑面积万方10204656环比35150040983130同比46566000025211累计同比46566-1000-90925211成交土地建筑面积万方20804204环比170600-8723288同比33655000033030累计同比33655-1000-99233030楼面价元平2133030082117环比-55500-360-563同比-220000-29累计平均楼面价元平2133030082117同比-220000-29溢价率08000008相比上周-7800-03-133相比去年同期00000000累计平均溢价率08000008累计相比去年同期00000000数据来源东北证券Wind图24周度百城土地供应面积万方图25过去13周百城土地成交面积万方5000400040003000300020002000100010000022W4622W4822W5022W5223W223W423W622W4622W4822W5022W5223W223W423W6一线成交面积二线成交面积三线成交面积一线供应面积二线供应面积三线供应面积数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind请务必阅读正文后的声明及说明1420房地产行业动态TablePageTop图26过去13周百城土地成交金额亿元图27上周分线成交楼面均价与溢价率35000808101500300008250020000610001500041000000002500500000022W4622W4822W5022W5223W223W423W6一线成交金额二线成交金额三线成交金额成交均价溢价率数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind图28月度百城与各线土地溢价率图29当月均价亿元同比及溢价率20080835000000130001502500-11020001500-251000-350000-422M322M522M722M922M1123M1100大中城市一线城市二线城市三线城市百城土地溢价率一线城市溢价率二线城市溢价率三线溢价率成交楼面均价成交均价同比溢价率数据来源东北证券Wind数据来源东北证券Wind图30月度百城土地成交均价元平90001008000807000606000500040400020300002000-2010000-4022M322M422M522M622M722M822M922M1022M1122M1223M123M2成交楼面均价成交均价同比数据来源东北证券Wind6房企融资表11上周房企发债情况发行规公司企业性起息债项发行期票面债券简称主体评级模亿资金用途名称质日评级限年利率元地方国2023本期债券募集资金扣张江高科23张江01AAA-30-有企业214除发行费用后拟用于请务必阅读正文后的声明及说明1520房地产行业动态TablePageTop发行规公司企业性起息债项发行期票面债券简称主体评级模亿资金用途名称质日评级限年利率元偿还有息负债及补充流动资金等合法合规用途本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于地方国2023张江高科23张江02AAA-40-偿还有息负债及补充有企业214流动资金等合法合规用途本期超短期融资券发行金额10亿元将用23临港控股地方国2023上海临港AAA100724于偿还发行人本部到SCP001有企业28期债务22临港控股SCP004本期债务融资工具发23苏州高技地方国2023行拟募集资金400亿苏州高新AAA40122SCP002有企业29元所募集资金拟用于偿还有息负债本期债务融资工具发23苏州高技地方国2023行拟募集资金600亿苏州高新AAA60123SCP001有企业27元所募集资金拟用于偿还有息负债发行人本期超短期融资券发行金额人民币650亿元募集资金主23黑牡丹地方国2023黑牡丹AA650535要用于偿还发行人本SCP001有企业27部及子公司有息债务本息以拓宽融资渠道优化债务结构数据来源东北证券克而瑞7事件点评一月房地产信贷数据大幅低于过去同期水平2月10日央行公布1月金融数据其中社会融资规模增量达到598万亿比上年同期少1959亿人民币贷款增加49万亿同比多增9227亿贷款结构中仍然延续企业部门拉动居民部门偏弱的格局企业部门贷款增加468万亿居民部门增加2572亿元居民部门中短期贷款增加341亿元同比下降661中长期贷款增加2231亿元同比下降699居民中长期贷款创下2013年以来同期最低水平图31新增居民中长贷亿元图32各年一月居民户新增短贷中长贷亿元1000010000800080006000600040004000200002000202120212021202220222020202020202020202020212021202120222022202220222023-2000202002013200820092010201120122014201520162017201820192020202120222023-------------------07091101030305070911010305050709110101-2000短贷中长贷数据来源东北证券wind数据来源东北证券wind请务必阅读正文后的声明及说明1620房地产行业动态TablePageTop居民中长贷偏弱与本身销售同比降幅较大以及居民提前还贷有关但由于居民存量房贷利率高于当下可获得贷款利率因而居民中长贷数据有所失真2023年1月同比为-399从数据上看同比降幅扩大167pct需要强调的是2023年春节在1月22日2022年春节在2月1日因此2023年阳历同比数据中存在7天春节因素影响导致销售同比数据和居民信贷同比数据偏低此外由于2022年以来LPR多次下调同时2023年1月建立了首套房贷利率动态调整机制贝壳统计的1月百城首套主流利率平均为410同比回落146bp全国有超30城首套房贷利率已经不超过4此外居民信用贷利率也同步走低1月信用贷利率最低至32各大银行常见利率在37-4显著低于贝壳公布的二套房贷利率平均491受此影响居民提前还贷或将住房按揭贷款置换为消费贷款以实现自我降息的行为多发此外值得特别注意的是目前中央政策支持实体企业民营企业小微企业1月企业部门短贷新增15万亿创下过去十年以来单月最高水平同比多增5000万也大幅高于2022年月均2525亿的水平类似的1月企业部门中长贷35万亿同比多增14万亿根据我们的草根调研个体工商户小微企业经营抵押贷的利率约36左右存在部分企业部门贷款置换居民部门按揭的可能我们认为当下居民存量房贷利率偏高特别是二套房房贷利率不低于LPR60bp而当前居民可获得的贷款利率明显更低这导致了居民中长贷数据有所失真楼市实际销售情况好于居民中长贷反映的情况春节后新房销售同比降幅收窄二手房回暖态势明显农历同比数据显示2023年初七到十八我们统计的32城新房成交面积4601万平农历同比-278与2022年12月同比-325相比降幅收窄47pct新房成交有所改善其中杭州武汉温州池州等城市改善比较显著16城二手房成交面积2360万平农历同比339与2022年12月同比-100相比降幅收窄439且出现正增长衢州扬州杭州南宁大连等城市改善比较显著值得关注的是随着二手房成交量能提升价格方面也开始出现积极信号1月贝壳50城二手房价格指数环比0217个以来首次环比止跌房价的稳定带动市场信心促进房市复苏图3332城新房成交面积分城农历同比初七至十八806040200-20-40-60-80-100-120北上广深福青济大杭南苏宁武成南佛莆扬金池连镇江温绍六柳荆吉惠韶江京海州圳州岛南连州京州波汉都宁山田州华州云江阴州兴盘州门安州关门港水数据来源东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1720房地产行业动态TablePageTop图3416城二手房成交面积分城农历同比初七至十八250200150100500-50-100北深杭南成青苏厦南佛大金江扬衢渭京圳州京都岛州门宁山连华门州州南数据来源东北证券8投资建议近期央行公布1月居民中长贷数据明显偏弱但企业短贷和中长贷数据明显偏强或与居民自我降息行为有关因城施策方面近期更多二线城市放松四限政策如武汉放松限购套数佛山开始认贷不认房在中央经济工作会议对房地产行业更加积极的定调下更多修复房企信用保障期望交付促使房价稳定的政策正呼之欲出行业有望否极泰来等待预期逐渐转变上半年销售降幅有望逐步收窄下半年有望同比正增标的方面我们认为优质央国企先于行业复苏将充分受益于行业格局改善和盈利水平改善同时建议积极关注优质混企民企信用逐步修复后拿地表现A股建议关注金地集团保利发展招商蛇口建发股份华发股份万科A滨江集团H股建议关注中国海外发展华润置地越秀地产龙湖集团碧桂园美的置业风险提示国内新冠疫情反复购房信心恢复不及预期请务必阅读正文后的声明及说明1820房地产行业动态TablePageTop研究团队简介吴胤翔TableIntroduction同济大学建筑与土木工程硕士现任东北证券房地产组首席分析师5年房地产研究经验担任多家财经媒体特约专家研究覆盖房地产开发物业管理商业运营房产中介REITs等2019年加入东北证券研究所喻杰清华大学土木工程硕士厦门大学环境科学经济学本科3年房地产开发运营管理和项目管理经验现任东北证券房地产组研究助理研究主要覆盖房地产开发2022年加入东北证券研究所陈希瑞清华大学低碳经济硕士曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务3年现任东北证券房地产组研究人员主要研究基础设施公募REITs领域2022年加入东北证券研究所重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担任何责任分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并在中国证券业协会注册登记为证券分析师本报告遵循合规客观专业审慎的制作原则所采用数据资料的来源合法合规文字阐述反映了作者的真实观点报告结论未受任何第三方的授意或影响特此声明投资评级说明买入未来6个月内股价涨幅超越市场基准15以上股票增持未来6个月内股价涨幅超越市场基准5至15之间投资评级中所涉及的市场基准投资中性未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5至5之间评级A股市场以沪深300指数为市场基准新三板市场以三板成指针对说明减持未来6个月内股价涨幅落后市场基准5至15之间协议转让标的或三板做市指数卖出未来6个月内股价涨幅落后市场基准15以上针对做市转让标的为市场基准香港市场以摩根士丹利中国指数为市场基准美国市场以纳斯达行业优于大势未来6个月内行业指数的收益超越市场基准克综合指数或标普500指数为市场基投资同步大势未来6个月内行业指数的收益与市场基准持平准评级说明落后大势未来6个月内行业指数的收益落后于市场基准请务必阅读正文后的声明及说明1920房地产行业动态TablePageTopTableSales东北证券股份有限公司网址httpwwwnesccn电话400-600-0686地址邮编中国吉林省长春市生态大街6666号130119中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座100033中国上海市浦东新区杨高南路799号200127中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D518038中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼510630机构销售联系方式姓名办公电话手机邮箱公募销售华东地区机构销售王一副总监021-6100180213761867866wangyi1nesccn吴肖寅021-6100180317717370432wuxiaoyinnesccn李瑞暄021-6100180218801903156lirxnesccn周嘉茜021-6100182718516728369zhoujqnesccn陈梓佳021-6100188719512360962chenzjnesccn屠诚021-6100198613120615210tuchengnesccn康杭021-6100198618815275517kanghnesccn丁园021-6100198619514638854dingyuannesccn吴一凡021-2036125819821564226wuyifannesccn王若舟021-6100207317720152425wangrznesccn华北地区机构销售李航总监010-5803455318515018255lihangnesccn殷璐璐010-5803455718501954588yinlulunesccn曾彦戈010-5803456318501944669zengygnesccn吕奕伟010-5803455315533699982lvywnesccom孙伟豪010-5803455318811582591sunwhnesccn陈思010-5803455318388039903chensinesccn徐鹏程010-5803455318210496816xupcnesccn曲浩蕴010-5803455518810920858quhynesccn华南地区机构销售刘璇总监0755-3397586513760273833liuxuannesccn刘曼0755-3397586515989508876liumannesccn王泉0755-3397586518516772531wangquannesccn王谷雨0755-3397586513641400353wanggynesccn张瀚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