新地产周期下的银行经营：粗放扩张模式退出。自房地产市场化制度确立以来，我国房地产行业从扩张期、管控期发展到目前的去化期。2017年以前，房地产企业快速发展，房企加杠杆下银行信贷投放受益。地产信用的过快扩张使得金融政策的可控性较差，开始积聚金融风险，2017年开始房地产市场进入到严格管控阶段，房企融资能力开始下降。2020年以来部分房企仍有扩张意愿，但在监管政策趋严下房企开始被动去杠杆；伴随房企外部融资环境收紧及行业违约风险发酵，房地产企业谋求转型，进入主动去杠杆时期。从房企融资情况来看，地产去金融化的效应十分显著。根据中指研究院统计，2022年房企非银类融资总额8495亿元，同比下降50.4%。
　　银行板块表现与地产周期演变高度相关。经济预期改善驱动银行股行情过程中，地产景气的提升或修复在大部分时间段均起到重要的推动作用。我们通过拟合银行指数（中信）与上证地产指数的相关性评估银行股与地产股的市场表现，2022年以来二者相关系数趋于提高，尤其是7月“停贷”事件以来相关系数由0.58提升至12月的0.87。涉房业务占比较高的股份行估值受地产拖累程度更高，2022.07.01-2022.10.31期间招行、兴业和平安股价涨跌幅分别为-36%、-25%和-31%，跌幅领跑上市银行。
　　房企融资三大渠道：信贷、债券及非标，2022年均承受较大收缩压力。贷款：2022年全年涉房贷款增加7213亿元，较去年同期少增1.87万亿元，且多数银行建立了与房企合作白名单，民营且规模比较小的房企较难获取授信。债券：融资成本分化较大且易受市场影响，2022年房企信用债存量规模较去年末下降。非标：融资难度大幅提升。2019年7月以来监管要求地产信托余额不能新增，截至目前信托规模压降近1.6万亿。
　　2023年展望：“稳地产”的延续与“低估值”的修复。结合地产新周期的判断，我们认为2023年经济增长去地产化及地产去金融化的长期趋势不会改变，房地产市场难以回归金融属性，但房企阶段性的融资困境或有较大改观。2022年11月“金融16条”的出台后，地产政策的超预期宽松催化了市场对地产信用风险改善的预期，11月17日后银行股迎来估值修复行情，银行指数PB_LF触底回升。预期伴随地产政策驱动力度的不断加大，银行涉房风险有望迎来拐点，市场预期兑现过程中，银行股估值修复可期。
　　投资建议：修复逻辑强化，关注弹性标的。主线一“抢抓修复”，受经济预期悲观和房地产风险冲击比较大的优质股份行，向上修复弹性高，建议关注平安、招行、兴业；主线二高业绩景气度的区域性银行，建议关注宁波、江苏、成都、杭州、苏州。
　　风险提示：宏观经济增速下行，房地产行业政策落地不及预期等。