一、政策加速加码，供给侧的“三支箭”成效需要等待期
　　在经济整体承压以及行业疲弱的双重压力之下，2022年11月之后地产政策开始持续加码，政策整体目标来看维稳市场、防范系统性风险仍处于第一位，而政策提供的空间则较此前进一步宽裕，迫切性提升。
　　其中，供给侧的“三支箭”政策旨在多维度对房企增信促进融资，这种原则之下，行业总量上的融资资源预计将进一步提升，而对于资金资源的获取以及得当的运用则会是今年影响优质房企表现的重要一环。对此，市场对于政策的判断深入至具体执行，影响市场的成效需要等待期。
　　二、需求端：政策为各地房贷利率的调整增加了灵活空间
　　新一轮政策是对此前政策的延续与完善。从政策涉及的体系标准来看，今年一线城市适用于这一动态调整机制的可能性较小，二线城市的运用实施将会分化，三、四线城市房价普遍下跌则为政策实施带来更多空间。短期观察下的房地产市场尚未有明显起色，行业拐点需要继续等待。
　　三、等待的时机——观察地产债的流动性与活跃度变化
　　地产债二级市场流动性变化与政策释放期密切关联。从个券流动性反映的投资者情绪来看，当前市场对板块入场时间的等待意愿依然较强，而如果考虑到个券流动性的修复与其带来的机会，细分板块上将在央、国性质的地产债中更快展开，优质民企地产债个券流动性提升速度相对偏弱、波动更大、博弈属性也更强。
　　四、投资的机遇——寻找地产债相对的安全、收益匹配落点
　　受信用债整体行情影响，地产板块利差修复速度较慢，但积级的因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中，投资者对于地产板块的参与与探索程度有望高于此前，尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力。不过在此之前，两个确定性尚未证实，反复的预期波动会是市场常态，投资者对于地产债的信用分化将在今年再次延续。建议投资者根据自身的负债成本、稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性、流动性与收益三个维度下的性价比标的。
　　风险提示：房地产的行业政策在需求边际上超预期；个体企业融资或经营状况出现信用风险，对市场影响超预期

研究报告全文：证券研究报告政策加速中的等待与机遇地产债2月展望分析师黄伟平S0190514080003罗婷S0190515110001报告发布日期2023-2-11结论KEYPOINTS一政策加速加码供给侧的三支箭成效需要等待期在经济整体承压以及行业疲弱的双重压力之下2022年11月之后地产政策开始持续加码政策整体目标来看维稳市场防范系统性风险仍处于第一位而政策提供的空间则较此前进一步宽裕迫切性提升其中供给侧的三支箭政策旨在多维度对房企增信促进融资这种原则之下行业总量上的融资资源预计将进一步提升而对于资金资源的获取以及得当的运用则会是今年影响优质房企表现的重要一环对此市场对于政策的判断深入至具体执行影响市场的成效需要等待期二需求端政策为各地房贷利率的调整增加了灵活空间新一轮政策是对此前政策的延续与完善从政策涉及的体系标准来看今年一线城市适用于这一动态调整机制的可能性较小二线城市的运用实施将会分化三四线城市房价普遍下跌则为政策实施带来更多空间短期观察下的房地产市场尚行业拐点需要继续等待未有明显起色三等待的时机观察地产债的流动性与活跃度变化地产债二级市场流动性变化与政策释放期密切关联从个券流动性反映的投资者情绪来看当前市场对板块入场时间的等待意愿依然较强而如果考虑到个券流动性的修复与其带来的机会细分板块上将在央国性质的地产债中更快展开优质民企地产债个券流动性提升速度相对偏弱波动更大博弈属性也更强四投资的机遇寻找地产债相对的安全收益匹配落点受信用债整体行情影响地产板块利差修复速度较慢但积级的因素在于新一轮寻找确定性资产的过程中投资者对于地产板块的参与与探索程度有望高于此前尤其是绝对收益的吸引力将在个券流动性提升后产生更明显的影响力不过在此之前两个确定性尚未证实反复的预期波动会是市场常态投资者对于地产债的信用分化将在今年再次延续建议投资者根据自身的负债成本稳定性需求在不同的地产细分板块中选择安全性流动性与收益三个维度下的性价比标的风险提示房地产的行业政策在需求边际上超预期个体企业融资或经营状况出现信用风险对市场影响超预期2一政策加速加码供给侧的三支箭成效需要等待期311政策空间在两个维度上进一步宽裕经济整体承压以及行业疲弱的双重压力之下2022年11月之后地产政策开始持续加码从政策整体目标来看维稳市场防范系统性风险仍处于第一位而政策提供的空间则较此前进一步的宽裕迫切性提升总量层面政策调整反映在供需两条线上1房住不炒大方针下降利率以促需求并且机制上给予了各个区域更多市场化调整幅度的可能性2行业供给侧为房企提供更多维度的融资增信这种原则之下行业总量上的融资资源预计将进一步提升而对于资金资源的获取以及得当的运用则会是今年影响优质房企表现的重要一环对此市场对于政策的判断深入至具体执行政策影响市场的成效需要等待期411房地产行业政策导向在多个维度边际放松数据来源wind兴业证券经济与金融研究院整理512第一支箭内容出台以及目前的推进情况第一支箭16条金融支持房地产措施公布后2022年11月以来多家银行相继与房企签订战略合作协议合作内容方面各大银行大多在房地产开发贷款个人住房按揭贷款并购贷款保函供应链融资债券投资等领域为房企提供多元化融资服务授信额度和用途均有所提升合作主体方面银行和房企的覆盖面均较为广泛银行方面除中农工建交邮储六大国有行外兴业中信等股份行和上海银行等城商行均有展开房企方面中海发展首开股份等央国企龙湖碧桂园等民企万科等公众企业以及金辉集团等外资企业均有涉及其中四大行于11月23日-24日公布战略合作协议合作房企包括中海发展华润置地等5家央国企碧桂园美的置业等5家民企以及万科金地等3家公众企业之后四大行也进一步提升了涉及企业数目包括央企国企地产6家民企以及混合类房企16家海外融资方面政策将推进内保外贷业务跨境增信支持房企海外融资这也意味着银企信贷战略合作除了境内授信外也会针对房企海外融资受损的问题加以修复包括此前开具信用证发行美元债以及银行内保外贷等方面提供综合授信支持后续房企的中资美元债发行海外贷款融资等多渠道的表现需要关注612第一支箭内容出台以及目前的推进情况第一支箭下部分房企涉及多家银企战略合作情况数据来源wind兴业证券经济与金融研究院整理712第一支箭内容出台以及目前的推进情况第一支箭已披露的累计信贷额度授予情况自金融十六条公布后两个月的时间内银行对于地产企业的信贷额度4500042601240000授予规模不断扩容节奏上则有阶段363012性的放缓35000300002500022415银行对地产企业的累计信贷授予额度20000增长最快的时间点在11月下旬至12月15000初而在2022年12月中旬这一速度有10000所放缓2023年1月以来随着各监管50000部门进一步释放支持房地产健康发展2022-112022-122023-01的信号节后信贷额度的授予规模累计已披露授信额度亿元对象以及方式也将再次带来市场预期的变化数据来源中指研究院各银行公告Wind新闻注由于银行未公布的具体授信额度暂未列入统计因此存在一定的数据缺失数据截至1月25日兴业证券经济与金融研究院整理812第一支箭内容出台以及目前的推进情况第一支箭已披露的部分银行信贷授予情况亿元14000从银行授信签约的情况看国有四大行率先行12750动股份制银行紧随其后多地城商行与农商12000行也积极跟进1000087008000根据已披露具体额度的部分银行信贷授予情况6000550048074900统计2022年11月新增信贷额度主要以四大行41792授予为主四大行与股份行新增授信占比分别4000接近六成与四成20009658002022年12月信贷授予分布较为平均其中股份0行新增信贷授予占比最高2022-112022-122023-012023年1月截至125日新增信贷授予再次以四大行股份行中小行四大行为主占比接近九成而节后信贷额度的授予规模对象以及方式也将再次带来市场预期的变化数据来源中指研究院各银行公告Wind新闻注由于银行未公布的具体授信额度暂未列入统计因此存在一定的数据缺失数据截至1月25日兴业证券经济与金融研究院整理912第一支箭内容出台以及目前的推进情况从银行授信的房企类型来看第一支箭已披露的累计受益房企数量情况四大行增加授信额度的房企共22家其中民营企业占比最高国企次之央企国企民营企业占比分别为40389091818454535股份行增加授信额度的房企共36家其中国企占比最30高民企次之央企国企民营企业占比分别为25138944442500浙商银行新增授信的9家企20业中有家均为国企16615910中小行增加授信额度的房企共54家其中民营企业占108666比最高国企次之央企国企民营企业占比分别为54537011117037其中上海银行珠海农商银220行顺德农商银行南海农商银行郑州银行惠州中小行股份行四大行农商银行惠东农商银行博罗农商银行龙门农商银行等9家中小行新增授信的房企均为民营企业央企国企民营企业其他从房企角度来看部分房企获得了多方银行的授信额度多元化资源一定程度上也反映了市场对企业的信数据来源中指研究院各银行公告Wind新闻注由于银行未公布的具体用认可度不过最终还需关注到信贷额度的具体投放授信额度暂未列入统计因此存在一定的数据缺失数据截至1月25日情况兴业证券经济与金融研究院整理1013第二支箭内容出台以及目前的推进情况第二支箭2022年11月8日交易商协会发布工作动态称为落实稳经济一揽子政策措施坚持两个毫不动摇支持民营企业健康发展在人民银行的支持和指导下交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具第二支箭支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资该政策推行以来目前共有5家房企储架式注册发行申请被受理1家已报送根据交易商协会公告截至目前已有龙湖集团美的置业新城控股万科和中骏集团5家民企的储架式注册发行计划被受理授信额度共计亿元此外金地集团已向交易商协会递108603交了150亿元储架式注册发行申请从涉及到直接债券融资的第二支箭执行来看目前涉及房企包括民营公众和外资等多种类型也反映出来目前房企增信的需求点1113第二支箭内容出台以及目前的推进情况在交易商协会公告受理进度后5家房企发行了共计9只债券可以看到投资者对于不同个券认购情绪存在分化从投标上限-票面利率来看个债券差异较大其中美的置业的22美置0322美置05和新城控股的22新城控股MTN003投标上限-票面利率为0万科的22万科MTN004和美的置业的22美的置业MTN004投标上限-票面利率较大分别为15和101体现出投资者更高的认购情绪交易商协会受理储架式注册发行公司名单授信额发行规票面利率投标上受理日债券类发行日房企度亿企业属性进度债券代码债券名称模亿发行时限-票面特别鸣谢期别期元元利率11月1022龙湖拓展中期票11月29龙湖集团200民营企业受理102282614IB20308日MTN002据日22美的置业中期票102282611IB1529910112月1日MTN004据138703SH22美置02公司债6390312月9日11月14138704SH22美置03公司债6549012月9日中国银行间市场交易商协会中债信用增进投资股份美的置业150民营企业受理日12月21有限公司138777SH22美置04公司债254501日12月21138778SH22美置05公司债25420日工商银行建设银行农业银行中国银行交通银11月1722新城控股中期票新城控股150民营企业受理102282694IB2043012月9日行邮储银行浦发银行民生银行光大银行渤日MTN003据海银行恒丰银行11月22中期票12月13万科280公众企业受理102282715IB22万科MTN00420315日据日11月22金地集团150公众企业报送-------日外商独资23厦门中骏中期票中骏集团30603受理1月10日Q23011216IB1541071月17日嘉实基金兴业银行浦发银行华夏银行企业MTN001据数据来源中国银行间市场交易商协会兴业证券经济与金融研究院整理数据截至1月19日1214第三支箭政策落地关注接下来的执行效果证监会在房企股权融资方面调整优化5项措施第三支箭随着新五条的发布措施详细内容允许符合条件的房地产企业实施重组上市重组对象须为房地产标志着房企融资第三支箭政策规划行业上市公司允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产发行股份购买资产时可以募集配套资金募集资的落地也在一段时间内对权益及债市恢复涉房上市公司并购重组及配金用于存量涉房项目和支付交易对价补充流动资金偿还债务套融资的房地产板块带来预期影响等不能用于拿地拍地开发新楼盘等建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司参照房地产行业上市公司政策执行支持同行业上下游整合11月30日证监会新闻发言人就资本市场支持允许上市房企非公开方式再融资引导募集资金用于政策支持的房地产业务包括与保交楼保民生相关的房地产项目经济房地产市场平稳健康发展答记者问决定在房恢复上市房企和涉房上市公司再适用房棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设以及符合上企股权融资方面调整优化项措施以促进房融资5市公司再融资政策要求的补充流动资金偿还债务等允许其他地产市场平稳健康发展政策恢复了上市房企涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业和涉房上市公司再融资允许上市房企非公开调整完善房地产企业境外市场上与境内A股政策保持一致允许以房地产为主业的H股上市公司再方式再融资引导募集资金用于政策支持的房市政策融资允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资地产业务包括与保交楼保民生相关的会同有关方面加大工作力度推动保障性租赁住房REITs常态化进一步发挥REITs盘活房企存量发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企房地产项目经济适用房棚户区改造或旧城资产作用业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施改造拆迁安置住房建设此外也允许以房地REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产产为主业的H股上市公司和主业非房地产业务开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金引入机构资金投资存量住宅地的其他涉房H股上市公司再融资至此三积极发挥私募股权投资基金作用产商业地产在建未完成项目基础设施促进房地产企业盘箭齐发充分彰显了国家稳地产的决心活经营性不动产并探索新的发展模式数据来源中国证券监督管理委员会兴业证券经济与金融研究院整理1314第三支箭政策落地关注接下来的执行效果多房企响应证监会新五条政策利好其中以央国企为主自11月28日证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施起截至目前已有多家企业发布定增提示性公告其中包括北新路桥华发股份等12家央国企新湖中宝华夏幸福等8家民企世茂股份大名城等4家外企万科绿地控股2家公众企业和福星股份1家集体企业从目前已披露的各类定增方案来看定增预案方面目前已有福星股份大名城华发股份嘉凯城招商蛇口陆家嘴格力地产三湘印象荣盛发展等16家房企率先抛出预案其中华发股份已获得国资委批复进入股东大会阶段后续具体执行情况可以更多关注发行规模方面大多房企预计增发不超过发行前公司总股本30预计募集资金金额在8-60亿元其中保利发展预备募资总额最大为不超过125亿元发行对象方面大名城定增预案规定在定增股票无申购报价或未有有效报价等情形下公司控股股东名城控股集团实控人俞培俤以及一致行动人俞凯将以发行底价认购定增股票华发股份的发行对象之一华发集团为公司控股股东其认购数量不低于本次非公开发行实际发行数量的2849控股股东对上市公司的支持持续加强嘉凯城的发行对象为实控人名下企业建轲投资保利发展的发行对象之一保利集团为公司实际控制人其认购金额不低于1亿元且不超过10亿元其余大多房企并未确定特定发行对象名单资金用途方面绝大部分房企预计将募得资金用于保交楼保民生相关的房地产项目开发公司项目建设与日常运营偿还公开市场债务本息以及补充流动资金近期政策边际层面对房企融资不断正向加码也带来了市场对于房企再融资表现的新预期从定增这条线来看现阶段有预案的更多为国央企同时考虑到现阶段投资者对房企信用投资依然分化预计后续市场对此类定增的接受程度仍将在个体上存在差异这种差异既会反映在价格上也会反映在后续方案的推行时间上换句话说各房企最终由这条线实际获得的融资情况以及融资的成本会有分化1414第三支箭政策落地关注接下来的执行效果宣布定增的房企名单及相关内容数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据截至1月30日1514第三支箭政策落地关注接下来的执行效果宣布定增的房企名单及相关内容数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据截至1月30日16目录二需求端政策为各地房贷利率的调整增加灵活空间1721房贷利率政策为各地房贷利率的调整增加灵活空间新一轮首套房贷利率下限调整开启根据人民银行银保监会最新通知自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限若后续评估期内新建商品住宅销售价格环比同比连续3个月均上涨则恢复执行全国统一的首套房贷利率下限此次政策是2022年9月底阶段性打开首套房贷利率下限政策的延续与完善2022年9月底以来已有多个城市城市下调了首套住房贷款利率调整幅度普遍在15-30bp之间其中石家庄秦皇岛温州等调整幅度较大达到30bp湛江安庆取消了首套房贷利率下限而在央行2023年1月政策实施之后更多城市开始实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限1821房贷利率政策为各地房贷利率的调整增加灵活空间70城下调首套房贷利率情况城市日期首套最低贷款利率与全国情况的差别济宁2022年10月5日39515bp湛江2022年10月8日取消首套房贷利率下限贵阳2022年10月11日39020bp武汉2022年10月12日39020bp宜昌2022年10月13日39020bp襄阳2022年10月13日39020bp包头2022年10月13日39020bp天津2022年10月14日39020bp石家庄2022年10月14日38030bp昆明2022年10月17日39515bp秦皇岛2022年10月17日38030bp大理2022年10月19日39515bp大连2022年10月20日39515bp温州2022年10月25日38030bp安庆2022年10月26日取消首套房贷利率下限泉州2022年11月5日38030bp兰州2022年12月13日40010bp太原2023年1月16日38030bp唐山2023年1月16日38030bp九江2023年1月18日40010bp韶关2023年1月18日取消首套房贷利率下限惠州2023年1月18日取消首套房贷利率下限数据来源Wind各地新闻兴业证券经济与金融研究院整理1922哪些房企符合贷款利率调整政策70城新房价格指数同环比情况是否满足条件新房价格指数同比新房价格指数环比能级城市上次本次2211221022922822722622112210229228227226扬州-39-44-44-43-40-42-02-04-05-0308-03徐州-11-08-05-07-0200-05-05-01-040105无锡-12-12-04050416-03-08-0404-0402唐山-13-08-14-17-18-23-07-02-04-0602-07平顶山-29-30-24-19-11-13-02-03-02-0401-01牡丹江-33-29-23-29-26-29-10-11-01010203洛阳-50-48-40-34-26-22-04-07-04-0301-03九江-31-32-31-32-28-27-03-04-01-0204-04锦州-33-36-24-16-11-06-02-09-03-03-0202金华-19-17-13-060108-05-06-06-04-04-03吉林-33-32-32-28-19-04-05-03-06-07-1001丹东-49-50-48-41-35-24-01-01-05-04-0800蚌埠-28-25-26-25-20-11-06-01-02-01-0502岳阳-80-74-73-71-70-71-04-08-07-05-05-16宜昌-51-51-45-41-40-30-02-09-07-02-04-15襄阳-53-54-55-53-45-40-05-01-02-04-01-02温州-58-51-44-31-25-13-08-07-09-04-07-06三线秦皇岛-63-64-65-64-64-60-03-07-07-05-06-10济宁-49-42-37-32-24-14-11-06-01-08-03-04常德-57-56-57-60-57-51-03-05-04-06-08-02湛江-88-87-88-89-80-70-05-06-09-12-06-07桂林-38-35-39-41-38-36-08-03-04-07-05-01北海-106-107-103-101-88-74-04-07-06-14-13-10韶关-35-30-37-38-36-42-07-03-040202-05惠州-24-21-20-20-21-23-02-07-03-020202泉州-45-54-50-42-30-1905-06-07-10-05-06包头-47-48-51-47-40-37-0300-07-06-01-04安庆-46-47-49-40-36-27-0101-05-04-10-04泸州-40-51-57-66-63-6304-03-01-05-02-05大理-47-57-60-69-66-6301-0504-01-08-10烟台-21-27-29-28-30-2103-02-0301-0402赣州060912101311-04-0602-040104三亚-05011014161802-01-030003-04南充-36-47-62-58-58-630510-05-0602-02遵义-07-15-14-19-17-2003-0602-03-030520数据来源国家统计局Wind兴业证券经济与金融研究院整理