地产融资曙光已现，持续看好优质房企机遇
　　2022年房地产融资再现净偿还，金融资源仍在向央国企集中。11月以来融资政策“三箭齐发”，信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023年地产融资政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心，结合需求端、保交付政策的协同发力，共同推动行业纾困和信用风险的消解。我们继续看好优质房企投资机遇，重点推荐1）A股开发：华发股份、万科A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、新城控股、金地集团；2）具备资源整合空间的房企：城建发展、华联控股；3）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。
　　2022年地产融资回顾：依然净偿还，但曙光已现
　　2022年由于房地产景气度下降，出险房企较2021年继续增多，金融机构预期进一步回落，使得行业融资规模持续收缩，连续第二年出现净偿还。但在金融支持不断加码的背景下，净偿还规模已由2021年的5610亿元收缩至1370亿元，多渠道开始出现积极变化。其中：1、开发贷增量融资下滑但存量合理展期，净融资显著扩张至6600亿元；2、境内债到期规模收缩推动净偿还规模改善，Q4已实现净融资；3、股权融资虽然仍在收缩，但政策有望在2023年带来积极变化；4、房地产信托净偿还规模仍然较高，但监管表态已经出现边际变化；5、境外债到期进入高峰，净偿还规模显著放大。
　　结构分化：金融资源仍向央国企集中
　　由于信用水平的差异，央国企和民营房企在融资方面出现显著分化。根据Wind的数据，2022年央国企占到境内债发行规模的87%，同比提升13pct，发债规模超过100亿元的11家主流房企均为央国企或混合所有制企业，逆势迎接信用扩张。民营房企受信用风险拖累，不管是否出险，有息负债均出现收缩。由于“幸存者偏差”，以及金融支持的助力，境内债融资成本同比下降97bp至3.48%；境外债由于大量交换要约的存在，融资成本仍然较高。
　　房企信用：信用风险蔓延趋势有所缓解
　　2022年房企债券信用风险呈现加速蔓延的趋势，境外债出险频次超过境内债，且实质违约比例明显高于境内债（70% vs 10%）。12月以来，新增出险房企数量减少，已出险房企积极推进债务重组，信用风险蔓延趋势已得到初步控制。2023年房地产境内债到期规模继续收缩，境外债到期规模仍然较高，Q1到期压力最大。尤其需要关注未出险房企的到期节奏，从TOP30未出险房企来看，部分头部未出险房企仍然面临一定的到期压力，需要关注1-4月这一时间段。
　　2023年地产融资展望：供需协同改善优质头部房企资产负债表
　　2023年地产金融政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心，通过资产激活、负债接续、权益补充、预期提升，结合需求端、保交付政策的协同发力，共同推动行业纾困和信用风险的消解。2022年11月以来，房地产融资政策“三箭齐发”，已经取得一定成效。随着政策框架的细化和地产销售的企稳，“三支箭”有望在2023年迎来更好的落地环境。
　　风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产22年总结之融资篇飞雪迎春到华泰研究房地产开发增持维持2023年1月30日中国内地专题研究房地产服务增持维持研究员陈慎地产融资曙光已现持续看好优质房企机遇SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722282022年房地产融资再现净偿还金融资源仍在向央国企集中11月以来融资政策三箭齐发信用风险蔓延趋势已得到初步控制2023年地产融资研究员刘璐政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心结合需求端保交付政策的SACNoS0570519070001liulu015507htsccom协同发力共同推动行业纾困和信用风险的消解我们继续看好优质房企投SFCNoBRD825862128972218资机遇重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团研究员林正衡建发股份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公SFCNoBRC046862128972087司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正联系人陈颖SACNoS0570122050022chenying019881htsccom2022年地产融资回顾依然净偿还但曙光已现86755824923882022年由于房地产景气度下降出险房企较2021年继续增多金融机构预期进一步回落使得行业融资规模持续收缩连续第二年出现净偿还但在行业走势图金融支持不断加码的背景下净偿还规模已由2021年的5610亿元收缩至1370亿元多渠道开始出现积极变化其中1开发贷增量融资下滑但存房地产开发房地产服务量合理展期净融资显著扩张至6600亿元2境内债到期规模收缩推动沪深30023净偿还规模改善Q4已实现净融资3股权融资虽然仍在收缩但政策有望在年带来积极变化房地产信托净偿还规模仍然较高但监管1120234表态已经出现边际变化5境外债到期进入高峰净偿还规模显著放大113结构分化金融资源仍向央国企集中25由于信用水平的差异央国企和民营房企在融资方面出现显著分化根据Feb-22Jun-22Oct-22Jan-23Wind的数据2022年央国企占到境内债发行规模的87同比提升13pct资料来源Wind华泰研究发债规模超过100亿元的11家主流房企均为央国企或混合所有制企业逆势迎接信用扩张民营房企受信用风险拖累不管是否出险有息负债均出重点推荐现收缩由于幸存者偏差以及金融支持的助力境内债融资成本同比目标价下降97bp至348境外债由于大量交换要约的存在融资成本仍然较高股票名称股票代码投资评级当地币种华发股份600325CH1195买入房企信用信用风险蔓延趋势有所缓解万科A000002CH2300买入2022年房企债券信用风险呈现加速蔓延的趋势境外债出险频次超过境内招商蛇口001979CH1788买入债且实质违约比例明显高于境内债70vs1012月以来新增出滨江集团002244CH1323买入险房企数量减少已出险房企积极推进债务重组信用风险蔓延趋势已得到建发股份600153CH1823买入新城控股601155CH2772买入初步控制2023年房地产境内债到期规模继续收缩境外债到期规模仍然金地集团600383CH1210买入较高Q1到期压力最大尤其需要关注未出险房企的到期节奏从TOP30城建发展600266CH476增持未出险房企来看部分头部未出险房企仍然面临一定的到期压力需要关注华联控股000036CH448增持1-4月这一时间段华润置地1109HK4429买入中国海外发展买入688HK2800龙湖集团960HK4002买入2023年地产融资展望供需协同改善优质头部房企资产负债表华润万象生活1209HK4663买入2023年地产金融政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心通过中海物业2669HK1360买入资产激活负债接续权益补充预期提升结合需求端保交付政策的协保利物业6049HK7036买入同发力共同推动行业纾困和信用风险的消解2022年11月以来房地产万物云2602HK5687买入融资政策三箭齐发已经取得一定成效随着政策框架的细化和地产销招商积余001914CH1950买入新大正002968CH3105买入售的企稳三支箭有望在2023年迎来更好的落地环境资料来源华泰研究风险提示疫情行业政策行业基本面下行部分房企经营风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产正文目录2022年地产融资回顾依然净偿还但曙光已现3境内债净偿还规模改善Q4实现净融资4境外债到期进入高峰净偿还规模显著放大5开发贷增量融资下滑但存量合理展期推动净融资显著放量6房地产信托净偿还规模仍然较高但11月监管表态出现边际变化7股权融资规模明显收缩但转机已现8结构分化金融资源仍向央国企集中9金融资源向央国企集中民企继续去杠杆9优质央企境内债利率创新低带动整体融资成本继续下降102023年地产融资展望供需协同改善优质头部房企资产负债表12房企信用信用风险蔓延趋势有所缓解12到期挑战Q1到期压力最大关注未出险房企到期压力14三箭齐发已初见成效未来重在落实16以改善优质头部房企资产负债表为核心推动行业重回正常轨道17定义强调系统重要性17手段四措并举供需协同18目标保全优质主体18投资建议19重点推荐标的19华发股份000002CH买入目标价1195元19万科A000002CH买入目标价2300元19招商蛇口001979CH买入目标价1788元19滨江集团002244CH买入目标价1323元20建发股份600153CH买入目标价1823元20新城控股601155CH买入目标价2772元20金地集团600383CH买入目标价1210元20城建发展600266CH增持目标价476元20华联控股000036CH增持目标价448元21华润置地1109HK买入目标价4429港元21中国海外发展0688HK买入目标价2800港元21龙湖集团0960HK买入目标价4002港元21华润万象生活1209HK买入目标价4663港元21中海物业2669HK买入目标价1360港元22保利物业6049HK买入目标价7036港元22万物云2602HK买入目标价5687港币22招商积余001914CH买入目标价1950元22新大正002968CH买入目标价3105元22风险提示24附录2022年以来重点房地产融资相关文件和监管表述25免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产2022年地产融资回顾依然净偿还但曙光已现2022年由于房地产景气度下降出险房企较2021年继续增多金融机构预期进一步回落使得行业融资规模持续收缩连续第二年出现净偿还但在金融支持不断加码的背景下净偿还规模已较2021年收缩其中1开发贷净融资显著扩张发挥了中流砥柱的作用2境内债净偿还趋势明显改善3股权融资虽然仍在收缩但政策有望在2023年带来积极变化4房地产信托迎来监管表态的边际变化根据国家统计局的数据2022年房地产开发到位资金同比下滑26其中受房地产景气度下降的影响销售回款的收缩幅度较融资现金流更大销售回款定金及预收款个人按揭贷款同比下滑31占到位资金的比例同比下降4pct至49融资现金流国内贷款利用外资自筹资金同比下滑21占到位资金的比例同比上升3pct至48从净融资额的角度来看2022年仍然延续了净偿还的状态但较2021年有所改善我们统计了房地产境内债境外债开发贷信托股权融资五大渠道的净融资情况开发贷信托暂时只有1-3Q2022的数据2022年房地产行业净偿还1370亿元而2021年为净偿还5610亿元图表1房地产开发到位资金拆分绝对额图表2房地产开发到位资金拆分占比亿元国内贷款利用外资自筹资金国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款其他资金250000定金及预收款个人按揭贷款其他资金10090200000807015000060501000004030500002010002017200620072008200920102011201220132014201520162018201920202021202220152007200820092010201120122013201420162017201820192020202120222006资料来源国家统计局华泰研究资料来源国家统计局华泰研究图表3房地产各融资渠道净融资额亿元境内债净融资额境外债净融资额开发贷净融资额房地产信托净融资额股权融资净融资额350003000025000200001500010000500005000100001500020112022201020122013201420152016201720182019202020212009注2022年开发贷房地产信托净融资额统计时间为1-3Q2022其余融资渠道统计时间为2022全年资料来源Wind中国人民银行中国信托业协会华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产境内债净偿还规模改善Q4实现净融资房地产境内债发行规模连续第二年收缩但由于到期规模减少得更多净偿还规模较2021年改善根据Wind的数据2022年房地产境内债发行规模为5624亿元同比下滑15尽管发行规模继续收缩但由于到期规模减少得更多全年境内债净偿还323亿元较2021年改善约千亿元2021年净偿还1336亿元截至2022年末房地产境内债余额为177万亿元在监管层多次表态支持房企合理融资需求以及信用保护工具中债信用增进全额担保等多种手段支持之下全年中票发行规模逆势增长Q4境内债自2021下半年以来首次实现发行规模同比增长净融资曙光初现从发行品种来看2022年中票发行规模逆势同比增长42私募债证监会主管ABS定向工具则出现明显收缩从发行节奏来看在公司债中票证监会主管ABS的带动下Q4境内债发行规模同比11并且实现净融资104亿元这是六个季度以来首次实现发行规模同比增长净融资图表4房地产境内债发行规模和同比增速月度图表5房地产境内债发行规模和同比增速年度亿元亿元12000境内债发行规模同比增速350境内债发行规模同比增速18001200300160010000100025014008001200800020010006001508006000400100600200400400050020000-2002000-500-10020181201612016720171201772018720191201972020120207202112021720221202272014201520162017201820192020202120222013资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表6房地产境内债净融资额季度亿元境内债净融资额30002500200015001000500050010002017Q32018Q42014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q42018Q12018Q22018Q32019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42014Q1资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产图表72014-2022年房地产境内债发行结构数据发行规模亿元公司债私募债证监会主管ABS短融中票定向工具其它2014年14210201482713399892015年2429155112227610533674782016年266748264062829173149012017年26048658137015023383672018年12601355984110415145151162019年1591155299010717915201672020年21046961330141514984931902021年2186434827106714314821942022年18911404366752035278162同比增速-13-68-47-3742-42-17注其它包括交易商主管ABN一般企业债可转债可交换债资料来源Wind华泰研究境外债到期进入高峰净偿还规模显著放大2022年房地产境外债融资功能基本冻结且由于到期规模进入高峰境外债净偿还额快速扩大由于房企筹集外币更为困难相比于境内债市场更加担忧有大量境外债到期的房企的现金流状况2022年房地产境外债发行规模为1246亿元统一采用美元兑人民币168857的汇率换算同比大幅下滑59其中有约858亿元还是通过交换要约发行的新债券实质上类似于境内债的展期若剔除这部分金额同比下滑达到87同时由于到期金额创出历史新高境外债净偿还规模扩大至3134亿元2021年为632亿元根据Wind的数据截至2022年末房地产境外债余额为121万亿元2022年11月以来房地产境外债二级市场在政策驱动下有所反弹但距离2021上半年的水平仍有较大差距也没有带动一级市场回暖境外债融资功能的恢复时间可能较为漫长随着房企信用风险的发酵根据Wind的数据2022年以来MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率震荡上行并在11月4日创出3644的历史高点而随着11月供需两端政策持续发力部分银行开展内保外贷跨境担保业务推动中资美元房地产债券到期收益率快速回落至年末的1943但较2021上半年668的平均水平仍有较大差距二级市场的反弹也没有带动一级市场的回暖12月房地产境外债发行规模仅为2亿元同比下滑94环比下滑97考虑到地产之外的中资美元债到期收益率在2022年也出现了明显上行我们认为本轮房企信用风险对中资美元债整体市场都形成了较大冲击市场融资功能的恢复时间可能较为漫长图表8房地产境外债发行规模和同比增速月度图表9房地产境外债发行规模和同比增速年度亿元亿元境外债发行规模同比增速6000境外债发行规模同比增速45014001200400500035012001000300400010008002508006002003000150600400100200040020050200010000-500-2000-10020192013201420152016201720182020202120222018120167201712017720187201912019720201202072021120217202212022720161注美元兑人民币168857注美元兑人民币168857资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表10房地产境外债净融资额季度亿元境外债净融资额150010005000500100015002017Q32018Q42014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q42018Q12018Q22018Q32019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42014Q1注美元兑人民币168857资料来源Wind华泰研究图表11中资美元债到期收益率MarkitiBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率左轴MarkitiBoxx亚洲中资美元金融债券到期收益率右轴4012MarkitiBoxx亚洲中资美元金融房地产除外债券到期收益率右轴35103082520615410250020211202122021320214202152021620217202182021920221202222022320224202252022620227202282022920231202110202111202112202210202211202212资料来源Wind华泰研究开发贷增量融资下滑但存量合理展期推动净融资显著放量在央行银保监会多次表态支持下1-3Q房地产开发贷净融资规模显著扩张成为支撑房企融资的中流砥柱2022年以来央行银保监会多次表态要满足房地产商合理融资需求要求金融机构不盲目抽贷断贷压贷尽管1-9月房地产开发到位资金中的国内贷款同比下滑27但根据央行的数据22Q3房地产开发贷款余额为1267万亿元1-3Q净融资6600亿元较2021全年显著放大意味着开发贷支持已在充分落实房地产开发贷占金融机构贷款余额的占比仍在继续向下但同比增速已经在21Q3见底后持续温和复苏Q4支持政策进一步发力有望推动净融资规模继续扩大11月央行银保监会进一步推出金融16条明确支持存量开发贷款合理展期延长房地产贷款集中度管理的过渡期多家银行与房企签订意向性合作额度在此驱动下12月房地产开发到位资金中的国内贷款同比下滑5降幅较11月大幅收窄26pct环比增长51结合存量展期我们预计Q4开发贷净融资规模有望进一步扩大免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表12房地产开发贷余额和同比增速图表13房地产开发贷余额占金融机构各项贷款余额的比例亿元房地产开发贷款余额14000060房地产开发贷余额占比房地产开发贷款余额同比增速950120000840100000730680000205600004104000030220000-1010-20020183202232005320063200732008320093201032011320123201332014320153201632017320183201932020320213202232007320083200932010320113201232013320143201532016320173201932020320213资料来源中国人民银行华泰研究资料来源中国人民银行华泰研究图表14房地产开发贷净融资额季度亿元房地产开发贷净融资额亿元20000180001600014000120001000080006000400020000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020211-3Q2022资料来源中国人民银行华泰研究房地产信托净偿还规模仍然较高但11月监管表态出现边际变化房地产信托融资规模持续压降目前仍未见底根据中国信托业协会的数据截至2022Q3投向房地产的资金信托余额为128万亿元较2019Q2的高峰已经收缩56同时余额占比也由当时的154收窄至85连降13个季度1-3Q房地产信托净偿还4808亿元单季度净偿还规模虽然有所收窄但仍在千亿元以上我们预计全年净偿还规模将超过2021年2021年净偿还5165亿元11月监管表态出现的边际变化或将改善地产信托快速收缩的趋势2022年11月金融16条中提到支持信托贷款等存量融资合理展期鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资这是2019年5月银保监会加强房地产信托监管以来监管表态首次出现边际变化有望改善地产信托融资持续快速收缩的局面此外11月证监会放开地产股权融资其中提到积极发挥私募股权投资基金作用后续需要观察是否会有部分资金借道私募股权基金投资于存量地产项目免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产图表15房地产资金信托余额和占资金信托余额的比例图表16房地产资金信托净融资额季度万亿元亿元投向房地产的资金信托余额占比房地产资金信托净融资额40003163000141220002101000806110004200023000002011201020122013201420152016201720182019202020212018Q12019Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q3资料来源中国信托业协会华泰研究资料来源中国信托业协会华泰研究股权融资规模明显收缩但转机已现2022年港股融资规模明显收缩2022年房地产行业港股股权融资295亿元统一采用港元兑人民币088081的汇率换算同比下滑43其中IPO再融资分别下滑4642受房地产市场下行和部分房企经营情况变化的影响港股IPO进展迟缓再融资也难以正常开展根据克而瑞的数据截至2022年末只有3家涉房企业12家开发商服务商上市申请正在港交所审核其余23家涉房企业1211家开发商服务商招股书已过期但在11月房地产股权融资放松后转机已现港股方面由于多数房企无需证监会审核即可再融资11月以来随着港股反弹11-12月已经有7家内房股完成9次再融资融资规模达到146亿港元占2022年再融资规模的57A股方面11月末第三支箭射出将改变A股房企长期没有股权融资的局面已有多家房企公告再融资计划图表17A股房地产股权募集资金图表18港股房地产股权募集资金亿元亿港元A股房地产股权募集资金1800首发募集资金增发配股募集资金16001600140014001200120010001000800800600600400400200200002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222000资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产结构分化金融资源仍向央国企集中金融资源向央国企集中民企继续去杠杆金融资源快速向央国企集中多家央国企突破借新还旧的限制根据Wind的数据2022年央国企占到境内债发行规模的87同比提升13pct继续处在2015年以来的最高水平同时发债利率则处在最低水平具体房企来看2022年境内债发行规模超过100亿元的主流房企有11家均为央国企或混合所有制企业万科A绿城中国这些房企境内债发行规模基本上稳中有进逆势迎接信用扩张图表19房地产国企央企和其它类型企业境内债发行规模占比图表20房地产国企央企和其它类型企业房地产境内债发行利率房地产其它类型企业境内债发行规模房地产国企央企境内债发行利率房地产国企央企境内债发债规模房地产其它类型企业境内债发行利率910089078070660550440330220101002016920153201592016320173201792018320189201932019920203202092021320219202232022920219201592016320169201732017920183201892019320199202032020920213202232022920153注其它类型企业包括民营企业公众企业和少量集体企业注其它类型企业包括民营企业公众企业和少量集体企业资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表212022年房企境内债发行情况和同比增速亿元2022年境内债发行规模2021年境内债发行规模同比增长450800400700350600300500400250300200200150100100050-1000-200华保招万首中中建绿华上城龙中首美信滨金新碧陆光大旭金远中金新卓润利商开国国发城海建湖交创的达江融城桂家明悦辉地洋国科希越科A发置发蛇股海金股中股临发集地置置地集街控园嘴地城控集集海股望地地展口份外茂份国份港展团产业业产团股产股团团外份产发集宏展团洋资料来源Wind华泰研究民营房企受信用风险拖累持续去杠杆从TOP30上市房企有息负债的变化来看同样也能看出央国企的融资优势央国企最新财报有息负债相较年初扩张12而民营房企则收缩5进一步拆分民营房企出险民营房企包括展期和违约最新财报有息负债相较年初收缩12未出险民营房企也收缩3免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产图表222022年TOP30上市房企有息负债变化情况有息负债亿元房企企业性质债券近况2021Q42022Q12022Q22022Q3相较年初变化幅度碧桂园民企正常31792937-242-8保利发展央企正常34233663369737022798万科A混合所有制正常294230613080322728510华润置地央企正常1917211920211中国海外发展央企正常235525652109招商蛇口央企正常182018292039207825814金地集团混合所有制正常1262126513021200-62-5绿城中国混合所有制正常13361398625龙湖集团民企正常1921212420311建发股份国企正常115514681465139924421中国金茂央企正常10831142585滨江集团民企正常459499559501429绿地控股混合所有制展期2395224722092168-227-9中国铁建央企正常234230763195325691339越秀地产国企正常7558469012旭辉控股集团民企违约1141114100华发股份国企正常1281127313101247-35-3新城控股民企正常917860830768-149-16远洋集团央企正常922948253首开股份国企正常1277132912221181-95-7美的置业民企正常563531-32-6金科股份民企展期820738687677-143-17中交地产央企正常515541505466-49-10中南建设民企展期641581519504-137-21中梁控股民企违约402307-95-24央国企合计17923207712民企合计10043-552-5民企债券正常合计7039-178-3民企债券展期违约合计3005-375-12注以上为克而瑞统计的2022年销售金额排名TOP30的上市房企剔除未出财报的融创中国世茂集团港股最新数据截至2022H1A股最新数据截至2022Q3资料来源Wind克而瑞华泰研究优质央企境内债利率创新低带动整体融资成本继续下降尽管房地产行业融资形势依然严峻但由于幸存者偏差以及信用保护工具中债信用增进全额担保等手段的助力境内债融资成本明显下降境外债由于大量交换要约的存在融资成本仍然较高境内债方面根据Wind的数据2022年境内债发行利率延续震荡下行的趋势全年平均为348较2021年下降97bp12月头部央企发行的多笔5年期境内债利率均低于3创历史新低境外债方面大量房企通过交换要约将存量境外债展期需要付出较高的利率代价因此2022年平均发行利率仍然高达777仅较2021年下降10bp且由于发行规模较少月度之间利率波动较大免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产图表23房地产境内债平均发行利率图表24房地产境外债平均发行利率房地产境内债发行利率房地产境外债发行利率814712610584634212002015120151201712015720161201672017120177201812018720191201972020120207202112021720221202272015720161201672017720181201872019120197202012020720211202172022120227资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表252022年12月头部央企发债情况房企发行日期品种发行规模亿元期限年利率保利发展20221213公司债150322302022125中票20032352022125中票505280招商蛇口20221227中票55527520221212公司债264324020221212公司债1005280中国海外发展20221216公司债150322520221216公司债150527020221212中票200527020221212中票1005270资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产2023年地产融资展望供需协同改善优质头部房企资产负债表房企信用信用风险蔓延趋势有所缓解2022年房企债券信用风险呈现加速蔓延的趋势并且出现以下几个特点1多家销售金额在千亿以上的规模房企首次出现风险事件2境外债出险频次超过境内债3出险房企努力通过展期交换要约延后债券兑付时点但境内债境外债处置效果存在明显差别出险房企中境内债实质违约的占比只有10境外债实质违约的占比达到70根据Wind的数据2022年新增违约房地产境内债境外债余额分别为2084亿元250亿美元同比增长184327根据我们的不完全统计2022年新增41家房企出现债券风险事件违约展期交换要约其中涉及境内债境外债的房企分别为2132家实质违约的分别为222家累计已有63家房企出现风险事件其中涉及境内债境外债的房企分别为3946家实质违约的分别为1436家图表26新增违约房地产境内债券余额图表27新增违约房地产境外债券余额亿元亿美元新增违约房地产境内债余额新增违约房地产境外债余额250030025020002001500150100010050050002018201920202021202220182019202020212022注包括展期实质违约注仅包括实质违约不包括交换要约资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表28房企债券违约展期交换要约的情况不完全统计首次违约展期2021年操盘销售金额2022年操盘销售金额交换要约日期房企涉及债券品种最新状态亿元亿元20181015北京华业资本控股股份有限公司境内债实质违约--20181018中弘控股股份有限公司境内债实质违约--201921国购投资有限公司境内债实质违约--2019919正源房地产开发有限公司境内债实质违约--2020420亿达中国控股有限公司境外债实质违约--202068重庆爱普地产集团有限公司境内债展期--202076泰禾集团股份有限公司境内债实质违约--202098天津房地产集团有限公司境内债境外债实质违约实质违约--2020922三盛控股集团有限公司境内债境外债实质违约实质违约255462021227华夏幸福基业股份有限公司境内债境外债实质违约实质违约--202139重庆协信远创实业有限公司境内债实质违约--2021322嘉年华国际控股有限公司境外债实质违约--2021513佳兆业集团控股有限公司境内债境外债展期实质违约10472382021712四川蓝光发展股份有限公司境内债境外债实质违约实质违约--2021811阳光100中国控股有限公司境外债实质违约--2021104花样年控股集团有限公司境内债境外债展期实质违约3015320211011当代置业中国有限公司境内债境外债展期实质违约317-20211018新力控股集团有限公司境内债境外债展期实质违约571-20211119阳光城集团股份有限公司境内债境外债实质违约实质违约16183642021123恒大地产集团有限公司境内债境外债展期实质违约435645120211222北京鸿坤伟业房地产开发有限公司境内债实质违约--2022110荣兴达发展BVI有限公司荣盛发展境内债境外债展期交换要约12302992022118大发地产集团有限公司境外债实质违约268382022120中国奥园集团股份有限公司境内债境外债展期实质违约982147免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产首次违约展期2021年操盘销售金额2022年操盘销售金额交换要约日期房企涉及债券品种最新状态亿元亿元2022121景业名邦集团控股有限公司境外债交换要约--2022123禹洲集团控股有限公司境内债境外债展期实质违约6892212022126中泛控股有限公司泛海控股境外债实质违约--2022218祥生控股集团有限公司境外债实质违约10452542022227国瑞健康产业有限公司境外债实质违约13244202238银城国际控股有限公司境外债交换要约200612022310正荣地产集团有限公司境内债境外债展期实质违约11482732022311景瑞控股有限公司境外债实质违约--2022321深圳市龙光控股有限公司境内债展期15884192022331颐和地产集团有限公司境内债实质违约--202241融创中国控股有限公司境内债境外债展期实质违约56771608202247广州富力地产股份有限公司境内债境外债展期交换要约11833132022418易居中国企业控股有限公司境外债实质违约--202252佳源国际控股有限公司境内债境外债展期实质违约323762022517中梁控股集团有限公司境外债实质违约12374512022523世茂集团控股有限公司境内债境外债展期实质违约21616762022527绿地环球投资有限公司境外债展期275813312022530金科地产集团股份有限公司境内债展期1498537202266大唐集团控股有限公司境外债实质违约25384202266融侨集团股份有限公司境内债展期--202267江苏中南建设集团股份有限公司境外债交换要约18246102022627领地控股集团有限公司境外债实质违约21657202274融信中国控股有限公司境内债境外债展期实质违约1254339202274宝龙地产控股有限公司境内债境外债展期实质违约835303202277冠城大通股份有限公司境内债展期已兑付--2022721汇景控股有限公司境外债交换要约--202282石家庄勒泰房地产开发有限公司境内债展期--202287天誉置业控股有限公司境外债实质违约90-2022816中天金融集团股份有限公司境内债展期141872022821上坤地产集团有限公司境外债实质违约22065202298广州市时代控股集团有限公司境内债境外债展期实质违约8272922022922广西万通房地产有限公司境内债实质违约--2022930合景泰富集团控股有限公司境外债交换要约7453372022108旭辉控股集团有限公司境外债实质违约2176108920221019朗诗绿色管理有限公司境外债交换要约46521520221024俊发集团有限公司境内债展期4871162022117海伦堡中国控股有限公司境外债交换要约66329720221114鑫苑中国置业有限公司境内债境外债展期实质违约20191202316力高地产集团有限公司境外债实质违约349234合计4132912114占全国销售比例2272907注境外债交换要约为根据公司公告整理不排除有遗漏操盘销售金额数据来自克而瑞部分出险房企销售规模大幅收缩已掉出克而瑞排行榜导致数据缺失资料来源Wind克而瑞华泰研究新增出险房企数量减少已出险房企积极推进债务重组信用风险蔓延趋势已得到初步控制增量方面2022年12月以来新增出险房企数量开始有所减少存量方面2022年下半年以来部分出险房企成功推动整体债务重组体现了债权人信心的回升也有利于出险房企自救根据克而瑞的统计2022年9月以来富力地产龙光集团融创中国境内债整体重组方案相继获得债券持有人通过绿地控股华夏幸福则是通过了境外债重组方案相比于单笔债券的重组整体债务重组能够更有效率地帮助出险房企缓解现金流压力从而将更多精力和资金投入到保交付盘活存量土储等经营活动中从重组方案来看整体展期是最为常用的方式部分房企也辅以分阶段兑付本金增加担保或补充质押物债转股调整利率等方案免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产图表29房企债务重组展期方案通过时间房企债务重组方案主要内容2022922富力地产8笔境内公司债总计135亿元的整体展期事项获得债券持有人会议通过展期后的8笔公司债加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上至此富力地产境内境外总计467亿元债券全部成功展期20221122绿地控股9笔美元债总计3241亿美元的整体展期事项获得债券持有人会议通过其中8笔境外债拟展期2年已于2022年6月展期的1笔境外债拟展期1年2022126龙光集团21笔境内公开市场债券的整体展期事项获得债券持有人会议通过已展期债券及ABS展期期限为3年为展期债券及ABS展期期限为4年202313融创中国10笔境内公司债券及供应链ABS总计160亿元的整体展期事项获得债券持有人会议通过加权平均展期期限为351年2023123华夏幸福496亿美元境外债的整体展期事宜获得债券持有人会议通过全部境外债券展期8年利息25利随本清除此之外债权人可以依照自身需要自主选择一定比例的留债及幸福精选平台股权以股抵债资料来源克而瑞华泰研究到期挑战Q1到期压力最大关注未出险房企到期压力2023年房地产境内债到期规模继续收缩境外债到期规模仍然较高Q1到期压力最大根据Wind的数据20232024年房地产境内债到期规模分别为37982747亿元较2022年的5609亿元持续收缩20232024年境外债到期规模分别为40622886亿元与2022年的4508亿元相比2023年境外债到期压力仍然较大分季度来看2023Q1-Q4境内债到期规模分别为11049931111590亿元境外债到期规模分别为1440931892800亿元综合来看Q1到期压力最大图表30房地产境内债到期偿还量季度亿元境内债总偿还量3000250020001500100050002014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4资料来源Wind华泰研究图表31房地产境外债到期偿还量季度亿元境外债总偿还量160014001200100080060040020002014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q42024Q12024Q22024Q32024Q4注美元兑人民币168857资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14房地产部分头部未出险房企仍然面临一定的到期压力整体行业的到期规模之外我们认为还应关注头部未出险房企的到期节奏因为它们的信用状况对于金融机构和购房人信心具有更大的边际影响根据中指院的数据2022年销售金额TOP30的房企中2023年债券到期规模较高超过150亿元的房企包括碧桂园中国海外发展金地集团首开股份华发股份万科ATOP30未出险房企到期规模较高的月份包括1-4月和7-9月结合地产销售的复苏节奏和民企与央国企之间销售复苏程度的差异我们认为1-4月这一时间段需要关注图表322023年TOP30房企债券到期规模亿元2023年境内债到期规模2023年境外债到期规模300250200150100500碧中融金首华万世招远保金新绿绿龙华中旭滨美越中中电建中中仁卓桂国创地开发科A茂商洋利科城地城湖润国辉江的秀梁国建发南交恒越园海中集股股集蛇集发股控控中集置铁控集置地控金地股建地地地外国团份份团口团展份股股国团地建股团业产股茂产份设产产产发集展团注到期债务按回售日期统计非房关联公司债务没有统计在内美元兑人民币168857该统计仅供参考具体到期规模需以公司披露为准资料来源中指院华泰研究图表332023年TOP30房企债券月度到期节奏单位亿元1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月碧桂园42103415014227302846保利发展21903515150070200万科A1901567558000040华润置地000433000150000中国海外发展10300520010250342415招商蛇口130134301802007016金地集团150301520302220330200绿城中国01539150018201000龙湖集团50700042420010建发股份007002001000100融创中国20009433641005100中国金茂00300002500000滨江集团019500016150900绿地控股1921028000034000中国铁建220300000036000越秀地产34000000002800旭辉控股集团2000021001219800华发股份333009075104582015新城控股0032202504411000远洋集团03002000242000032首开股份05718521000048100世茂集团5047042002723000卓越地产000000000000美的置业0101201106158000电建地产0000001212100200金科股份84270151817180000仁恒地产0002400000000中交地产0015000070503中南建设001900111000060中梁控股00028000000030TOP30未出险房企308171224431155124194278241133147127注到期债务按回售日期统计非房关联公司债务没有统计在内美元兑人民币168857该统计仅供参考具体到期规模需以公司披露为准资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读15房地产三箭齐发已初见成效未来重在落实11月以来房地产融资政策三箭齐发已经取得一定成效地产信用风险蔓延的趋势得到初步抑制随着政策框架的细化和地产销售的企稳三支箭有望在2023年迎来更好的落地环境总结来看第一支箭信贷在开发贷层面受新开工下行的影响增量融资有所改善但尚未明显起量存量展期已在推进当中第二支箭民企发债在中债信用增进地方国资背景担保企业集团担保助力下已发债逾百亿元推动12月房地产境内债发行规模实现同环比增长和净融资表现优于其它行业第三支箭股权融资得到积极响应A股房企已公告融资上限逾300亿元港股配股募资已落地逾百亿港元第一支箭信贷我们参考银行房企官网进行不完全统计2022年11-12月商业银行与房企间签订的意向性融资额度已至少达到385万亿元涉及逾30家银行50家房企部分战略合作未披露具体额度和完整房企名单意向性融资额度普遍可以用于按揭贷款开发贷并购贷地产债保函等多个维度其中与房企融资关系最为密切的开发贷受新开工低迷的影响增量融资有所改善但尚未明显起量根据国家统计局的数据12月房企到位资金中的国内贷款环比增长51同比下滑5降幅较11月收窄26pct但新开工同比依然下滑44我们预计开发贷的合理展期仍将在2023年延续行业层面的增量融资仍会受新开工拖累但随着地产销售的逐步企稳2022年保持拿地强度或是存量土储质量较高的房企有望加大推盘力度从而带动新开工的结构性复苏进而在开发贷层面获取更多增量支持第二支箭民企发债2022年11月29日以来碧桂园新城控股美的置业金辉集团龙湖集团新希望地产中骏集团雅居乐集团合景泰富在中债信用增进担保下累计发行中票121亿元其中7亿元为计划发行规模相关债券正在发行中美的置业碧桂园在地方国资背景担保企业担保下累计发债15亿元新希望地产在集团担保下累计发债118亿元而在此之前2022Q4只有卓越集团滨江集团两家民营房企发债14亿元民企发债的复苏叠加国央企的信用扩张共同推动12月房地产境内债发行规模同比17环比70净融资222亿元这在近期境内信用债市场调整新发行受阻12月全行业短融中票公司债发行规模同比下滑33环比下滑20的大环境下尤为不易我们注意到中债信用增进公司的担保范围正在扩大金辉集团新希望地产中骏集团雅居乐集团合景泰富均为8-10月第一轮支持后的新面孔体现了监管层对于民企发债坚定支持的决心展望2023年除了民企增信发债的继续落地我们也期待在市场和金融机构信心复苏后优质民企的信用能力能够逐步修复图表342022年11月以来民营房企通过外部担保增信发债的情况房企发行日期担保方品种发行规模亿元期限年利率龙湖集团20221129中债信用增进投资股份有限公司中票203300金辉集团2022121中债信用增进投资股份有限公司中票123400美的置业2022121中债信用增进投资股份有限公司中票15329920221222广东粤财融资担保集团有限公司公司债25242020221222广东粤财融资担保集团有限公司公司债2522450碧桂园2022129广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司公司债2114002022129广东中盈盛达融资担保投资股份有限公司公司债81148820221222中债信用增进投资股份有限公司中票103430新城控股2022129中债信用增进投资股份有限公司中票203430新希望地产2022129新希望集团有限公司公司债4724502022129新希望集团有限公司公司债11214802022129新希望集团有限公司公司债60225502023112中债信用增进投资股份有限公司中票103420中骏集团2023117中债信用增进投资股份有限公司中票153410雅居乐集团2023118中债信用增进投资股份有限公司中票123470合景泰富2023119中债信用增进投资股份有限公司中票73-注为计划发行规模相关债券正在发行中资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读16房地产第三支箭股权融资根据Wind的数据地产股权融资放松以来已有9家A股上市房企公告股权融资意向16家A股上市房企公告股权融资预案其中14家房企公告了融资上限合计达到425亿元随着融资预案的获批和落地我们预计2023年A股房地产股权融资规模有望显著提升港股方面由于多数房企配股无需股东大会和证监会的审核落地速度更快11月以来已有7家内房股通过配股募资150亿港元其中碧桂园完成了2次雅居乐集团完成了3次配股2023年随着港股市场环境的整体回暖或将继续成为内房股补充外币的重要渠道图表352022年11月以来A股房企股权融资的情况股权融资进度房企括号内为融资上限单位为亿元已发布意向世茂股份新湖中宝华夏幸福金科股份绿地控股冠城大通中华企业西藏城投中交地产已发布预案福星股份1341大名城30陆家嘴招商蛇口外高桥35嘉凯城1025华发股份60迪马股份18中天服务167三湘印象16荣盛发展30新黄浦17苏宁环球28保利发展125中南建设28天地源125资料来源公司公告华泰研究以改善优质头部房企资产负债表为核心推动行业重回正常轨道2023年地产金融政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心结合需求端保交付政策的协同发力共同推动行业纾困和信用风险的消解2022年11月21日证监会主席易会满在2022金融界论坛上首次提出支持实施改善优质房企资产负债表计划此后相关表述在中央经济工作会议和央行银保监会住建部等部委的会议中反复出现2023年1月10日央行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会从定义手段目标三方面明确了改善优质头部房企资产负债表的具体内涵结合新华社报道有关部门起草了改善优质房企资产负债表计划行动方案拟重点推进21项工作任务引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡图表36改善优质房企资产负债表计划行动方案主要内容主要内容细分方向具体内容明确优质房企定义-聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企方案只设定了优质房企条件没有具体名单金融机构可自主把握明确支持手段资产激活保交楼加快新增1500亿元保交楼专项借款投放设立2000亿元保交楼贷款支持计划加大保交楼专项借款配套融资力度强化保交楼司法保障重组并购设立全国性金融资产管理公司专项再贷款支持其市场化参与行业重组并购加快风险出清存量住房转租赁住房金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划支持部分城市试点市场化批量收购存量住房扩大租赁住房供给负债接续金融支持金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商推动存量融资合理展期加大信贷债券等新增融资支持力度研究银行向优质房企集团提供贷款合理满足集团层面流动资金需求支持境外债务依法偿付提供外汇管理等政策支持调整金融政策合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期同时完善针对30家试点房企的三线四档规则在保持规则整体框架不变的基础上完善部分参数设置权益补充支持股权融资调整优化并购重组再融资等5项房企股权融资措施REITs发展公司制房地产投资信托基金培育专业化机构化住房租赁主体加快住房租赁市场建设预期提升-明确支持目标-综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间推动行业向新发展模式平稳过渡资料来源中国人民银行银保监会新华社华泰研究定义强调系统重要性会议明确优质头部房企的标准是聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性整体标准相对宽泛我们认为不排除内部有更加细化和量化的要求其中系统重要性的表述意味着经营规模较大覆盖区域较广的头部房企可能具备更多支持空间免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读17房地产手段四措并举供需协同会议提出资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动我们认为细化来看资产激活一方面需要金融端通过增量融资重组并购存量转化等多种手段盘活存量土储另一方面也需要需求端和保交付政策配合来增强去化负债接续一方面对应地产第一支箭和第二支箭包括存量融资的合理展期信用增进机构的增信支持补充房企集团层面流动性为房企偿还境外债提供支持等多种金融支持手段另一方面也对应中长期金融政策的合理调整包括房地产贷款集中度和三道红线制度权益补充对应地产第三支箭通过并购重组再融资REITs房地产股权基金等多种手段为优质房企补充权益资本优化融资结构预期提升既包括提升金融机构的信心也包括提升购房人对于房地产市场和房企交付的信心这也需要需求端和保交付政策的协同发力目标保全优质主体会议强调政策着眼点在于改善优质房企经营性和融资性现金流既要为房企输血融资性现金流也要恢复房企内生造血能力经营性现金流最终引导优质房企资产负债表回归安全区间实现保优质主体的目标从TOP30房企整体来看2022年头部房企经营性现金流净额是改善的但背后逻辑是在销售回款收缩的背景下房企大幅缩减了拿地和建安支出融资性现金流则普遍出现恶化其中央国企依然保持净融资民企则出现净偿还我们预计在支持政策的推动下2023年头部房企经营性和融资性现金流有望迎来转机图表37TOP30上市房企经营性和融资性现金流净额变化情况单位亿元经营性现金流净额融资性现金流净额房企企业性质债券近况1-3Q20211-3Q20221H20211H20221-3Q20211-3Q20221H20211H2022碧桂园民企正常10453-31-326保利发展央企正常-188-299259-41万科A混合所有制正常12-42-206-105华润置地央企正常-14216278192中国海外发展央企正常35-21196161招商蛇口央企正常8381-3524金地集团混合所有制正常-812094-203绿城中国混合所有制正常-70-83307150龙湖集团民企正常9642249137建发股份国企正常-577-218871304中国金茂央企正常104-342619滨江集团民企正常53043233绿地控股混合所有制展期491200-689-340中国铁建央企正常-482-12534791越秀地产国企正常4-161019旭辉控股集团民企违约455773-228华发股份国企正常26721653-3新城控股民企正常-8167-24-302远洋集团央企正常-32-6326-30首开股份国企正常9542-119-127美的置业民企正常-75-1811-76金科股份民企展期7469-182-177中交地产央企正常-13438181-57中南建设民企展期1446-47-117中梁控股民企违约237756-1162021年合计2022年合计变化2021年合计2022年合计变化央国企-1070-42464622471224-1023民企277523246147-973-1120民企债券正常121274153247-334-581民企债券违约15624993-100-639-539注以上为克而瑞统计的2022年销售金额排名TOP30的上市房企剔除未出财报的融创中国世茂集团港股最新数据截至2022H1A股最新数据截至2022Q3资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读18房地产投资建议2022年房地产融资再现净偿还金融资源仍在向央国企集中11月以来融资政策三箭齐发信用风险蔓延趋势已得到初步控制2023年地产金融政策将以改善优质头部房企资产负债表为核心结合需求端保交付政策的协同发力共同推动行业纾困和信用风险的消解在行业复苏和政策呵护的背景下我们持续看好房地产板块的贝塔机遇看好优质头部房企将融资优势转化为拿地和销售优势在房地产向新发展模式过渡的进程中占得先机重点推荐1A股开发华发股份万科A招商蛇口滨江集团建发股份新城控股金地集团2具备资源整合空间的房企城建发展华联控股3港股开发华润置地中国海外发展龙湖集团4物管公司华润万象生活中海物业保利物业万物云招商积余新大正重点推荐标的华发股份000002CH买入目标价1195元公司1月19日发布业绩快报2022年实现营收591亿元同比15归母净利润26亿元同比-20低于我们预期33亿元参考实际结转情况我们预计2022-2024年EPS为121139168元可比公司平均2023PE为64倍Wind一致预期考虑到公司投销融表现俱优大股东支持力度大且资源丰富我们认为公司合理2023PE为86倍目标价1195元维持买入评级最新报告日期2023年1月19日风险提示疫情行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险万科A000002CH买入目标价2300元公司12月16日发布债务以及股权融资授权议案均获股东大会通过的公告第三支箭政策以来公司频获融资支持而此次会议彰显公司希望继续把握持续性融资利好从而进一步做大做强的意愿我们维持2022-2024年EPS分别为200210234元的预测A股000002CH参考可比公司2022年PE均值842xWind一致预期稳健的财务强化公司龙头地位万物云成功分拆上市REITs政策推进同样加快多元化价值重估我们予以2022年115xPE予以目标价2300元维持买入评级最新报告日期2022年12月19日风险提示行业销售下滑公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险招商蛇口001979CH买入目标价1788元公司1月6日发布2022年度业绩预告公司预计2022年归母净利润38-46亿同比下降5565-6336因行业下行对短期内毛利率下行幅度及减值损失影响超我们预期我们预计公司2022-2024年归母净利为421545958亿元参考可比公司2024年103倍PE估值Wind一致预期公司融资优势显著我们认为公司2024年合理PE估值为144倍目标价1788元维持买入评级最新报告日期2023年1月9日风险提示定增事项推进不及预期行业销售下滑免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读19房地产滨江集团002244CH买入目标价1323元公司10月26日披露三季报1-3Q2022实现营收1987亿元同比-19归母净利润206亿元同比55我们预计22-24年EPS为126144166元可比公司2022年平均PEWind一致预期为74倍考虑到公司销售拿地和融资优势突出是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理2022PE为105倍目标价1323元维持买入评级最新报告日期2022年10月26日风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险建发股份600153CH买入目标价1823元1月13日晚公司发布筹划重大资产重组进展公告拟以63亿元现金收购美凯龙601828CH1528HK2995的股份本次交易完成后公司可能成为美凯龙控股股东融资优势充沛土储以及周转能力推动地产业务逆势增长大举收购彰显实力因本次收购未完成我们预计22-24年EPS为217251301元大型房企和供应链企业对应23年Wind一致预期PE均值为8997x考虑多元折价我们给予公司23年地产业务76xPE折价15供应链业务70xPE折价28予以目标价1823元重申买入评级最新报告日期2023年1月16日风险提示行业销售下行风险大宗价格波动风险新城控股601155CH买入目标价2772元11月18日公司公告交易商协会已受理公司150亿债务融资工具储架式发行21日证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上提到支持实施改善优质房企资产负债表计划继续支持房企合理债券融资需求房企纾困节奏加快为公司财务稳健性注入信心我们预计2022-2024年EPS分别为360383423元参考可比公司2022年74倍PE估值作为一家财务相对稳健的民企公司商业外拓积极开发土储充沛双轮驱动路径日益清晰本次中债增信成功发债以及监管层持续的支持性表态加大了公司的财务安全性我们认为公司2022年合理PE估值为77倍目标价2772元维持买入评级最新报告日期2022年11月22日风险提示行业销售下行风险园区开发业务周转低于预期金地集团600383CH买入目标价1210元10月27日公司发布三季报期内公司实现营收5308亿元同比-15实现归母净利润334亿元同比08EPS074元公司财务稳定管理层态度积极持续购买债券彰显信心我们预计公司2022-2024年EPS为200214226元可比公司2022年Wind一致预期PE为605给予公司2022年605倍PE目标价1210元维持买入评级最新报告日期2022年10月30日风险提示行业销售下滑风险股东减持风险城建发展600266CH增持目标价476元22H1公司实现营收840亿元同比-22归母净利润-33亿元去年同期为62亿元扣非归母净利润01亿元同比-99我们预计202220232024年EPS为034048058元可比公司2022PE均值为114倍Wind一致预期考虑到公司业绩波动我们略收窄估值溢价维持2022PE14倍的判断目标价476元维持增持评级最新报告日期2022年8月8日风险提示疫情行业政策行业下行导致销售增速不及预期利润率下行风险股权投资导致业绩波动的风险免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读20