核心观点
　　本周20只REITs发布四季报，与招募说明书对比，10只REITs单季度收入达预期，整体业绩较三季度有所修复，但高速公路REITs受疫情及通行费减免政策影响，经营承压较大，单季度收入无一达标，随着疫情的放开及经济修复，预计高速公路及产业园业态的经营将得到修复，公募REITs的经营稳定性有望提升。
　　行业动态信息
　　山西省发布“REITs十条”鼓励REITs发展。本周主要政策信息如下：1）1月16日，水利部召开工作会议，提出推动水利基础设施REITs试点项目零突破。2）1月18日，山西发改委等六部门发布山西省促进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发展十条措施》，以加强项目储备、加大资产整合力度、鼓励试点项目申报、探索“PPP+REITs”方式盘活存量资产。
　　市场指数略有下跌，交易量下滑。1）本周REITs市值指数下降0.3%，收于1037.42。周内日均换手率为0.8%，较上周下降0.18个百分点，全周交易量约为2.68亿份，较上周下降18.5%；2）周内产权类REIT上涨0.2%，特许经营权类REIT下跌0.5%；3）子板块中，保租房REIT表现最好，上涨0.4%，能源REIT跌幅最大，下跌0.6%；4）国泰君安东久新经济REIT周内涨幅最高，上涨1.8%；平安广州广河REIT回调最多，下跌1.8%。
　　20只REITs发布四季报，高速公路REIT四季度经营承压较大。1）1月18日，平安基金首次为年金、养老机构减免认申购费至1折，推动长期资金入市。2）周内20只REITs发布四季报，共有10只REITs第四季度的营业收入达全年预计营业收入的25%以上，高速公路REIT受货车通行费减免及疫情等影响，经营承压较大。3）2021年上市的11只REITs均公布2022年全年实际收入及可供分配收入，受疫情扩散等因素影响，2022年收入达标率不佳，11只REITs中仅有3只REITs的2022年收入达标。4）1月20日，上交所发布对湖北中金科投REIT、中信建投国家电投REIT及中航京能光伏REIT申请受理反馈意见，要求基金管理人对项目经营情况、项目估值及国补收入等多方面进行说明。
　　风险提示：审批及发行进展不及预期，疫情影响项目经营，减免通行费或免租政策影响项目经营收益。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业动态REITs周报116-12720只REITs发布房地产四季报高速公路REIT承压较大核心观点维持强于大市本周20只REITs发布四季报与招募说明书对比10只REITs竺劲单季度收入达预期整体业绩较三季度有所修复但高速公路REITs受疫情及通行费减免政策影响经营承压较大单季度收zhujinbjcsccomcn入无一达标随着疫情的放开及经济修复预计高速公路及产业SAC编号s1440519120002园业态的经营将得到修复公募的经营稳定性有望提升REITsSFC编号BPU491行业动态信息发布日期2023年01月29日山西省发布REITs十条鼓励REITs发展本周主要政策信息市场表现如下11月16日水利部召开工作会议提出推动水利基础13设施REITs试点项目零突破21月18日山西发改委等六部3门发布山西省促进基础设施领域不动产投资信托基金REITs发-7展十条措施以加强项目储备加大资产整合力度鼓励试点-17项目申报探索PPPREITs方式盘活存量资产-27202217202227202237202247202257202267202277202287202297市场指数略有下跌交易量下滑1本周REITs市值指数下降202210720221172022127房地产上证指数03收于103742周内日均换手率为08较上周下降018个百分点全周交易量约为268亿份较上周下降1852周内产权类REIT上涨02特许经营权类REIT下跌053相关研究报告子板块中保租房REIT表现最好上涨04能源REIT跌幅最大下跌064国泰君安东久新经济REIT周内涨幅最高上涨18平安广州广河REIT回调最多下跌1820只REITs发布四季报高速公路REIT四季度经营承压较大11月18日平安基金首次为年金养老机构减免认申购费至1折推动长期资金入市2周内20只REITs发布四季报共有10只REITs第四季度的营业收入达全年预计营业收入的25以上高速公路REIT受货车通行费减免及疫情等影响经营承压较大32021年上市的11只REITs均公布2022年全年实际收入及可供分配收入受疫情扩散等因素影响2022年收入达标率不佳11只REITs中仅有3只REITs的2022年收入达标41月20日上交所发布对湖北中金科投REIT中信建投国家电投REIT及中航京能光伏REIT申请受理反馈意见要求基金管理人对项目经营情况项目估值及国补收入等多方面进行说明风险提示审批及发行进展不及预期疫情影响项目经营减免通行费或免租政策影响项目经营收益本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业动态研究报告目录本周重要政策新闻2本周市场表现3本周重要公告5本周关注20只REITs发布2022年第四季度报告7本周在审项目情况8本周主要招标信息9风险分析9图表目录图表1本周重要政策新闻2图表2REITs指数总体情况3图表3近30个交易日REITs指数3图表4近30个交易日REITs换手率3图表5近30个交易日REITs交易量3图表6分类市场表现4图表7REITs重要公告及动态更新5图表811只REITs2022年实际收入占预计比例7图表911只REITs2022年实际可分配金额占预计比例7图表1020只REITs2022年Q4收入占全年预计比例7图表1120只REITs2022年Q4可供分配金额占全年预计比例7图表12本周在审首发项目情况8图表13本周在审扩募项目情况8图表14本周主要招标信息9请参阅最后一页的重要声明1房地产行业动态研究报告本周重要政策新闻图表1本周重要政策新闻发布时间来源机构会议政策主要内容深入推进水利基础设施政府与社会资本合作PPP模式规范发2023年1月16展阳光运行建立合理回报机制吸引更多社会资本参与水水利部全国水利工作会议日利工程建设运营推动水利基础设施投资信托基金REITs试点项目实现突破鼓励支持企业采取基础设施领域不动产投资信托基金REITs山西省人民政府关于完整准确全2023年1月16等方式盘活存量资产投资相关项目建设支持有条件的地区中共山西省委面贯彻新发展理念切实做好碳达峰日申报国家气候投融资试点完善绿色金融激励机制积极开展碳中和工作的实施意见绿色企业项目认定建立省级绿色金融数据库山西发改委山西国资加强项目储备加大资产整合力度鼓励申报试点项目加大山西省促进基础设施领域不动产2023年1月18委山西财政厅山西地财税支持力度优化项目保障服务强化交易所与项目对接投资信托基金REITs发展十条措日方监管局国税山西税务推动中介机构发展强化投资良性循环积极探索通过施局证监会山西监管局PPPREITs方式盘活存量资产建立工作机制资料来源Wind政府官网中信建投请参阅最后一页的重要声明2房地产行业动态研究报告本周市场表现图表2REITs指数总体情况图表3近30个交易日REITs指数资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投图表4近30个交易日REITs换手率图表5近30个交易日REITs交易量资料来源wind中信建投资料来源wind中信建投请参阅最后一页的重要声明3房地产行业动态研究报告图表6分类市场表现本周累计涨发行至今累计涨跌幅预计年化息率01月16日01月17日01月18日01月19日01月20日名称本周收盘价走势本周交易量跌幅0120市值0120市值周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅A产权类0223940-02-03020104A1产业园区0322635-02-02020104东吴苏园产业1020236-02-02040108REIT博时蛇口产园-0626735-04-02-01-0203REIT华安张江光大-0831231-05-050301-02REIT建信中关村REIT-0326034-05-04010302华夏合肥高新071203600-06060106REIT国泰君安临港创13266330203020305新产业园REIT国泰君安东久新18278380501030604经济REIT华夏和达高科0297380000010100REITA2仓储物流0229633-02-01010103红土盐田港REIT11327330000020107中金普洛斯REIT-0128634-03-01000102A3能源-0636579-03-09-020603鹏华深圳能源-0636579-03-09-020603REITA4保租房0410137-03-0404-0108中金厦门安居141053700-0513-0108REIT华夏北京保障房0012935-04-0204-0304REIT红土深圳安居-0310036-04-08-010011REIT华夏基金华润有047039-0702000009巢REITB特许经营权类-05-2972-02-0300-0100B1生态环保-0317572-03-04-02-0107富国首创水务-0123174-01-01000001REIT中航首钢绿能-079670-05-08-05-0314REITB2高速公路-05-4472-02-03000000平安广州广河-18-10477-05-04-0200-08REIT华夏越秀高速029066-03-02010403REIT浙商沪杭甬REIT-091897-04-0502-0300华夏中国交建09-93470301000005REIT国金中国铁建032678-02-01040101REIT华泰紫金交控0008109-01-01010001REIT中金安徽交控-09-4766-02-0600-0201REIT资料来源wind各REITs公告中信建投注1分类计算使用REITs发行规模作为权数加权平均请参阅最后一页的重要声明4房地产行业动态研究报告本周重要公告图表7REITs重要公告及动态更新公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容平安基金管理有限公司关于面向特定投特定投资群体养老金客户通过直销柜台认申购旗下所有2022年1月18日平安广州广河REIT资者养老金客户通过直销柜台认申基金统一实施1折费率优惠购旗下所有基金实施费率优惠的公告国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础发布2022年第4季度报告第四季度收入138亿元净利2022年1月18日国金中国铁建REIT设施证券投资基金2022年第4季度报告润018亿元可供分配金额079亿元红土创新盐田港红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设发布2022年第4季度报告第四季度收入029亿元净利2022年1月19日REIT施证券投资基金2022年第4季度报告润009亿元可供分配金额022亿元红土创新深圳人才安居保障性租赁住房红土创新深圳安居发布2022年第4季度报告第四季度收入014亿元净利2022年1月19日封闭式基础设施证券投资基金2022年REIT润009亿元可供分配金额014亿元第4季度报告中航首钢生物质封闭式基础设施证券投发布2022年第4季度报告第四季度收入102亿元净利2022年1月19日中航首钢绿能REIT资基金2022年第4季度报告润-010亿元可供分配金额088亿元博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证发布2022年第4季度报告第四季度收入029亿元净利2022年1月19日博时蛇口产园REIT券投资基金2022年第4季度报告润010亿元可供分配金额036亿元平安广州交投广河高速公路封闭式基础发布2022年第4季度报告第四季度收入135亿元净利2022年1月19日平安广州广河REIT设施证券投资基金2022年第4季度报告润033亿元可供分配金额092亿元华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设发布2022年第4季度报告第四季度收入025亿元净利2022年1月19日华夏合肥高新REIT施证券投资基金2022年第4季度报告润010亿元可供分配金额019亿元华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券发布2022年第4季度报告第四季度收入046亿元净利2022年1月19日华夏越秀高速REIT投资基金2022年第4季度报告润-020亿元可供分配金额029亿元鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施发布2022年第4季度报告第四季度收入438亿元净利2022年1月19日鹏华深圳能源REIT证券投资基金2022年4季度报告润-038亿元可供分配金额089亿元华安张江光大园封闭式基础设施证券投发布2022年第4季度报告第四季度收入020亿元净利2022年1月19日华安张江光大REIT资基金2022年第4季度报告润-010亿元可供分配金额012亿元浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设发布2022年第4季度报告第四季度收入140亿元净利2022年1月19日浙商沪杭甬REIT施证券投资基金2022年第四季度报告润-050亿元可供分配金额024亿元富国首创水务封闭式基础设施证券投资发布2022年第4季度报告第四季度收入070亿元净利2022年1月19日富国首创水务REIT基金二0二二年第4季度报告润-006亿元可供分配金额045亿元请参阅最后一页的重要声明5房地产行业动态研究报告公告发布日期REITs名称公告名称主要公告内容华夏中国交建高速公路封闭式基础设施发布2022年第4季度报告第四季度收入099亿元净利2022年1月19日华夏中国交建REIT证券投资基金2022年第4季度报告润019亿元可供分配金额073亿元国泰君安临港创新智造产业园封闭式基国泰君安临港创新发布2022年第4季度报告第四季度收入014亿元净利2022年1月19日础设施证券投资基金2022年第四季度产业园REIT润005亿元可供分配金额009亿元报告东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设发布2022年第4季度报告第四季度收入077亿元净利2022年1月19日东吴苏园产业REIT施证券投资基金2022年第4季度报告润027亿元可供分配金额066亿元中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证发布2022年第4季度报告第四季度收入088亿元净利2022年1月19日中金普洛斯REIT券投资基金2022年第4季度报告润008亿元可供分配金额061亿元中金厦门安居保障性租赁住房闭式基础发布2022年第4季度报告第四季度收入019亿元净利2022年1月19日中金厦门安居REIT设施证券投资基金2022年第4季度报告润006亿元可供分配金额014亿元华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基华夏北京保障房发布2022年第4季度报告第四季度收入018亿元净利2022年1月19日础设施证券投资基金2022年第4季度报REIT润008亿元可供分配金额014亿元告国泰君安东久新经济产业园封闭式基础国泰君安东久新经发布2022年第4季度报告第四季度收入027亿元净利2022年1月19日设施证券投资基金2022年第四季度报济REIT润004亿元可供分配金额019亿元告建信中关村产业园封闭式基础设施证券发布2022年第4季度报告第四季度收入047亿元净利2022年1月19日建信中关村REIT投资基金2022年度第4季度报告润006亿元可供分配金额024亿元关于中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金上市及中金-湖北要求基金管理人主要就基础设施项目经营情况项目估值2022年1月20日湖北中金科投REIT科投光谷产业园基础设施资产支持专项费用安排防范利益冲突基金经理等五方面进行回复计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见关于中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金上市及中信建投-中信建投国家电投要求基金管理人主要就国补收入风险揭示国资转让程序2022年1月20日国家电投新能源发电1期资产支持专项REIT等三方面进行回复计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见关于中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金上市及中航-京能光伏1号资要求基金管理人主要就国补收入项目估值风险应对及提2022年1月20日中航京能光伏REIT产支持专项计划资产支持证券挂牌转让示费用安排等四方面进行回复申请受理反馈意见资料来源基金公告中信建投请参阅最后一页的重要声明6房地产行业动态研究报告本周关注20只REITs发布2022年第四季度报告1月18日至1月20日共有20只REITs发布了2022年第四季度报告2021年上市的11只REITs均公布2022年全年实际收入及可供分配收入受疫情扩散等因素影响2022年收入达标率不佳11只REITs中仅有红土创新盐田港REIT中航首钢绿能REIT及华安张江光大REIT的2022年收入达到招募说明书预测值预测值为区间值的进行了年化处理下同可供分配收入的达标率好于收入除收入达标的三只REITs外富国首创水务REIT东吴苏园产业REIT中金普洛斯REIT及建信中关村REIT的2022年可供分配分配收入达到招募说明书预测值图表811只REITs2022年实际收入占预计比例图表911只REITs2022年实际可分配金额占预计比例资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投从2022年四季度经营情况来看货车通行费收入减免10的政策对高速公路REIT项目收入产生较为明显的影响高速公路REIT达标率不佳同时建信中关村REIT及博时蛇口产园REIT减租政策在四季度继续体现出租率仍相对偏低收入达标率也不佳图表1020只REITs2022年Q4收入占全年预计比例图表1120只REITs2022年Q4可供分配金额占全年预计比例资料来源基金公告中信建投资料来源基金公告中信建投请参阅最后一页的重要声明7房地产行业动态研究报告本周在审项目情况图表12本周在审首发项目情况受理日期202211142022-12-302022-12-302022-12-30更新日期202212132022-12-302022-12-302022-12-30交易所上交所上交所上交所上交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已反馈中金山高集团中信建投国家电投新能源高速公路封闭中航京能光伏封闭式基础设施证券中金湖北科投光谷产业园封REITs名称封闭式基础设施证券投资式基础设施证投资基金闭式基础设施证券投资基金基金券投资基金国家电力投资集团有限公京能国际能源发展北京有限公山东高速集团湖北省科技投资集团有限公主要原始权益人司国家电投集团江苏电力司联合光伏常州投资集团有限有限公司司有限公司公司基础设施项目类型高速公路能源能源产业园滨海北H1项目滨海北H2具体基础资产鄄菏高速榆林光伏项目晶泰光伏项目光谷软件园互联网项目项目和配套运维驿站项目目标募集规模亿元3136751329111620基金存续期19年44年20年30年类别特许经营权类产权类产权类产权类租金收入物业管理费及广收入来源通行费收入风力发电收入光伏发电收入电价中包含国补告停车费等中国国际金融中信建投证券股份有限公基金管理人中航证券有限公司中国国际金融股份有限公司股份有限公司司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止图表13本周在审扩募项目情况受理日期20229292022929202292920229292022929更新日期20221272022127202212720221272022127交易所上交所上交所上交所深交所深交所当前审核状态已反馈已反馈已反馈已问询已问询华安张江光大园封闭富国首创水务封红土创新盐田港仓中金普洛斯仓储物流封闭式博时招商蛇口产业园封闭REITs名称式基础设施证券投资闭式基础设施证储物流封闭式基础基础设施证券投资基金式基础设施证券投资基金基金券投资基金设施证券投资基金上海张江集团有限北京首创生态环公司上海张江集成电深圳市盐田港物流招商局光明科技园有限公主要原始权益人普洛斯中国控股有限公司保集团股份有限路产业区开发有限公有限公司司公司司基础设施项目类型产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区请参阅最后一页的重要声明8房地产行业动态研究报告受理日期20229292022929202292920229292022929普洛斯青岛前湾港国际物流深圳市光明高新园区招商长治市污水处理园普洛斯江门鹤山物流园局光明科技园科技企业加具体基础资产张润大厦特许经营PPP世纪物流园项目及普洛斯重庆城市配送速器二期项目的部分基础项目物流中心设施资产估值亿元16160410273701138基金合同生效日基金合同生效日至基金存续期40年50年至2047年9月2950年2057年6月29日日类别产业园区仓储物流生态环保仓储物流产业园区污水处理服务费主要收入来源租金收入租金收入租金收入租金收入收入华安基金管理有限公富国基金管理有红土创新基金管理基金管理人中国国际金融股份有限公司博时基金管理有限公司司限公司有限公司资料来源基金招募说明书中信建投注上交所审核环节为已申报-已受理-已反馈-通过未通过深交所审核环节为申报-受理-问询-审核意见-注册中止终止本周主要招标信息图表14本周主要招标信息原始权益人日期主要信息2023年1月16通过公开招标方式就发行银行间交易商协会类REITs选择确定具有合法资质的金福建土楼旅游投资集团有限公司日融机构作为本次项目的主承销商2023年1月18通过公开招标方式招标选聘REITs项目总协调人及计划管理人组成的联合体服务成都高新投资集团有限公司日供应商1名项目资金来源为其他资金综合费率不超过03年资料来源启信宝公司公告中信建投风险分析1审批及发行进展不及预期的风险REITs审批及发行受项目质量监管审核速度及市场环境等多方面因素影响若项目成熟度不高监管审核速度放慢及市场环境低迷将会使REITs审批发行放缓2疫情影响项目经营年内疫情及相应管控措施已对高速公路及产业园区等项目造成较大影响若疫情多点复发将持续影响REITs项目经营3政策风险年内对小微企业的免租政策对产业园区REIT收入产生较大影响Q4减免高速公路货车通行费的政策预计也将影响高速公路REIT经营收入请参阅最后一页的重要声明9房地产行业动态研究报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专分析师介绍注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名吴钰洁wuyujiecsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明10房地产行业动态研究报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易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