统计局公布2022年12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为14587万平米/14660亿元/9032亿元/8955万平米，同比增速分别为31.5%/-27.7%/-12.2%/-44.3%，前值-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%。2022年全年房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为135837万平米/133308亿元/132895亿元/120587万平米，同比增速分别为-24.3%/-26.7%/-10.0%/-39.4%。
　　12月销售无明显改善，全年市场显著下行。12月销售降幅边际收窄，但基本面惯性下滑压力不减。12月销售受疫情影响较为严重，居民到访量环比显著下降，房企年底推盘冲量的积极性不高，销售面积、金额均保持较大降幅，全年市场显著下行。商品房待售面积维持增长，去化周期进一步拉长。12月销售均价有所上涨主要归功于结构变化，高能级城市销售占比提高所致。我们认为需求端宽松政策将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，基本面复苏节奏仍需观察。
　　新开工维持较大降幅，房地产投资全年下滑1成。12月新开工维持大幅度下滑，受到销售持续下行、流动性紧张下竣工的挤出效应、前期拿地不足、疫情影响等多方面因素共同作用。当前压制新开工的各项条件尚未出现变化，而2022Q1基数不低，我们判断短期内新开工面积难以出现较大改善。房地产投资单月降幅较11月有所收窄，主要是较低前值和保交楼推动下建安投资的支撑，但考虑到当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力，土地购置和新开工均维持较大降幅，我们认为投资完成额仍将处于探底过程中。
　　资金面边际改善，销售回款仍是主要拖累。资金面来看，12月份房地产企业到位资金12,666亿，同比增速-28.7%，前值为-35.4%。分项来看，国内贷款在保交楼专项贷和房企信贷支持下改善明显，但需注意低前值的作用。需求侧销售回款对房企资金面仍在持续拖累，但从结构上看个人按揭有所改善，部分城市下调首付比和首套房贷利率起到一定效果。
　　行业集中度下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年全年TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-33.2%、-41.5%、-53.3%和-43.6%。2022年全年TOP10房企销售集中度为22.8%，较2021年明显下降。
　　投资建议与投资标的
　　本月行业主要指标降幅有所收窄，但改善程度有限，基本面惯性下滑的压力仍在。12月中央经济工作会议定调要集中精力化解地产风险，房住不炒的长期指导方向不变，供需两端政策随后均进一步发力。供给侧融资支持政策延续，监管机构积极表态，央行围绕聚焦优质房企推动“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等四项行动，研究推出支持保交楼、住房租赁和民企债权融资的结构性工具。供给端的政策思路是遏制风险蔓延，在市场化、法治化原则下推动风险缓释，并引导预期提升。需求端政策持续宽松，成都、南京、东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策，央行、银保监会发布首套房贷利率动态调整机制，目前二线及以下城市政策放松幅度明显，2023年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松。结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策、不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为需求端的政策思路是在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求。基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
　　风险提示
　　地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

研究报告全文：行业研究动态跟踪房地产行业看好维持12月无明显改善国家地区中国行业房地产行业报告发布日期2023年01月20日12月统计局数据点评核心观点统计局公布2022年12月房地产市场运行情况房地产销售面积销售金额投资额新开工面积分别为14587万平米14660亿元9032亿元8955万平米同比增速分别为-315-277-122-443前值-333-322-199-5082022年全年房地产销售面积销售金额投资额新开工面积分别为135837万平米133308亿元132895亿元120587万平米同比增速分别为-243-267-100-39412月销售无明显改善全年市场显著下行12月销售降幅边际收窄但基本面惯性下滑压力不减12月销售受疫情影响较为严重居民到访量环比显著下降房企年赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn底推盘冲量的积极性不高销售面积金额均保持较大降幅全年市场显著下行执业证书编号S0860521070001商品房待售面积维持增长去化周期进一步拉长12月销售均价有所上涨主要归功于结构变化高能级城市销售占比提高所致我们认为需求端宽松政策将在房住不炒底线之上精准释放合理需求基本面复苏节奏仍需观察张续远zhangxuyuanorientseccomcn新开工维持较大降幅房地产投资全年下滑1成12月新开工维持大幅度下滑受到销售持续下行流动性紧张下竣工的挤出效应前期拿地不足疫情影响等多方面因素共同作用当前压制新开工的各项条件尚未出现变化而2022Q1基数不低我们判断短期内新开工面积难以出现较大改善房地产投资单月降幅较11月有研究推出保交楼等政策工具2023年2023-01-17所收窄主要是较低前值和保交楼推动下建安投资的支撑但考虑到当前房企在销第2周地产周报房住不炒底线之上释放住房需求复2023-01-09售和融资仍面临较大资金压力土地购置和新开工均维持较大降幅我们认为投资苏节奏仍需观察2023年第1周地产完成额仍将处于探底过程中周报资金面边际改善销售回款仍是主要拖累资金面来看12月份房地产企业到位资12月百强销售表现不理想限购限贷政策2023-01-03放松持续2022年第52周地产周报金12666亿同比增速-287前值为-354分项来看国内贷款在保交楼专项贷和房企信贷支持下改善明显但需注意低前值的作用需求侧销售回款对房企资金面仍在持续拖累但从结构上看个人按揭有所改善部分城市下调首付比和首套房贷利率起到一定效果行业集中度下降百强房企销售弱于行业平均2022年全年TOP10TOP10-20TOP20-50TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-332-415-533和-4362022年全年TOP10房企销售集中度为228较2021年明显下降投资建议与投资标的本月行业主要指标降幅有所收窄但改善程度有限基本面惯性下滑的压力仍在12月中央经济工作会议定调要集中精力化解地产风险房住不炒的长期指导方向不变供需两端政策随后均进一步发力供给侧融资支持政策延续监管机构积极表态央行围绕聚焦优质房企推动资产激活负债接续权益补充预期提升等四项行动研究推出支持保交楼住房租赁和民企债权融资的结构性工具供给端的政策思路是遏制风险蔓延在市场化法治化原则下推动风险缓释并引导预期提升需求端政策持续宽松成都南京东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策央行银保监会发布首套房贷利率动态调整机制目前二线及以下城市政策放松幅度明显2023年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策不给投机炒房者重新入市留有空间等表述我们认为需求端的政策思路是在房住不炒底线之上精准释放合理需求基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业风险提示地产逆周期政策不及预期销售大幅下滑房企信用风险进一步扩大有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明房地产行业动态跟踪12月无明显改善目录12月销售无明显改善全年市场显著下行4新开工维持较大降幅房地产投资全年下滑1成5资金面边际改善销售回款仍是主要拖累6行业集中度持续下降百强房企销售弱于行业平均7投资建议7风险提示8有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2房地产行业动态跟踪12月无明显改善图表目录图1房地产销售面积12月同比增速-3154图212月除西部外各区域降幅均有所加深4图3商品房待售面积维持增长库销比进一步抬升4图4单月销售价格有所回升4图512月新开工面积同比下滑4435图612月竣工面积同比增速为-665图72022全年土地购置面积同比下滑5345图812月房地产投资同比增速为-122全年下滑1005图912月房地产企业到位资金同比下降2876图1012月国内贷款同比增速-556图1112月定金及预收款同比增速为-3106图1212月个人按揭同比增速-576图132022全年TOP10公司销售集中度2287图142022全年百强房企销售弱于行业平均7有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明3房地产行业动态跟踪12月无明显改善12月销售无明显改善全年市场显著下行12月全国商品房销售面积同比下滑315销售额同比下滑277销售降幅边际收窄但基本面惯性下滑压力不减2022年12月全国实现商品房销售面积14587万方同比下滑315前值-333实现销售金额14660亿同比下滑277前值-32212月销售受疫情影响较为严重居民到访量环比显著下降房企年底推盘冲量的积极性不高销售面积金额均保持较大降幅全年市场显著下行商品房待售面积维持增长去化周期进一步拉长12月销售均价为10050元平方米环比增长31销售单价提高的主要原因是销售结构变化高能级城市销售占比提高所致需求端政策继续加码中央经济工作会议定调防范化解房地产风险支持住房改善消费12月下旬以来成都南京东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策央行银保监会发布首套房贷利率动态调整机制目前二线及以下城市政策放松幅度明显政策空间相对有限2023年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松结合1月5日住建部部长倪虹发言中强调精准施策不给投机炒房者重新入市留有空间等表述我们认为需求端宽松政策将在房住不炒底线之上精准释放合理需求基本面复苏节奏仍需观察2022年12月全国东部中部西部东北部单月销售面积同比增速分别为-247-357-333-534前值-244-322-443-437除西部区域外各区域销售同比降幅均进一步加深西部区域销售降幅回落与成都等西部核心城市受疫情影响较早恢复较快有关图1房地产销售面积12月同比增速-315图212月除西部外各区域降幅均有所加深150单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速150东部中部西部东北1001005050002018120191202012021120221-50-50201812018520189201912019520199202012020520209202112021520219202212022520229-100-100数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图3商品房待售面积维持增长库销比进一步抬升图4单月销售价格有所回升商品房待售面积万方待售面积近12个月平均销售80000700单月销售价格元平单月同比60011500200700005001100015040060000105001003001000050500002009500001009000-50400000008500-1008000-1502019220158201622016820172201782018220188201982020220208202122021820222202282015220191202012021120221数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4房地产行业动态跟踪12月无明显改善新开工维持较大降幅房地产投资全年下滑1成12月房地产新开工面积为8955万方同比下降44312月新开工同比降幅较前值-508边际收窄新开工面积销售面积的比值为061为全年最低前值为079房企新开工意愿进一步下降新开工维持大幅度下滑受到多方面因素共同影响销售持续下行导致房企补库存动力不足流动性紧张和保交楼政策推动下竣工对新开工存在挤出效应前期拿地不足以及疫情影响也使新开工在客观条件上存在下滑压力当前压制新开工的各项条件尚未出现变化而2022Q1基数不低我们判断短期内新开工面积难以出现较大改善从历史数据来看销售往往是新开工的领先指标因此销售走势是考虑新开工变化的关键观察点12月房地产投资同比下滑122全年增速为-10012月全国房地产开发投资额为9032亿元同比下滑122前值-199全年累计投资额降幅进一步扩大从绝对值上看单月投资额已接近9千万是2018年以来除1-2月的最低水平从同比上看降幅较11月有所收窄主要是较低前值和保交楼推动下建安投资的支撑但考虑到当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力土地购置和新开工均维持较大降幅我们认为投资完成额仍将处于探底过程中图512月新开工面积同比下滑443图612月竣工面积同比增速为-66单月竣工面积同比增速累计竣工面积同比增速80新开工面积单月同比增速新开工面积累计同比增速806060404020200020181201912020120211202212018120191202012021120221-20-20-40-40-60-60数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图72022全年土地购置面积同比下滑534图812月房地产投资同比增速为-122全年下滑100单月土地购置面积同比增速累计土地购置面积同比增速房地产投资单月同比增速房地产投资累计同比增速60050400402003000202018120191202012021120221-20010-40002018120191202012021120221-10-600-20-800-30数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明5房地产行业动态跟踪12月无明显改善资金面边际改善销售回款仍是主要拖累房企到位资金降幅小幅收窄销售回款仍是主要拖累国内贷款有所改善从资金面来看12月份房地产企业到位资金12666亿同比增速-287前值为-354分项来看国内贷款融资1565亿同比增速-55前值-305在保交楼专项贷和房企信贷支持下改善明显但需注意低前值的作用自筹资金3946亿同比下降-348前值-388去年11月以来供给侧融资政策宽松密集出台12月中央经济工作会议定调要满足行业合理融资需求防范化解头部优质房企今年1月央行再次围绕改善优质房企资产负债表计划进行重要表态包括聚焦优质房企推动四项行动完善针对30家试点房企的三线四档规则以及研究推出保交楼贷款支持计划住房租赁贷款支持计划民企债券融资支持工具等结构性工具我们认为供给端的政策思路是遏制违约风险蔓延满足合理融资需求引导预期提升但在市场化法治化的框架下实际落地效果可能有限需求侧来看定金及预收款4688亿元同比增速-310前值-304个人按揭贷款1945亿同比增速-57前值-376总体上看销售回款对房企资金面仍在持续拖累但从结构上看个人按揭有所改善说明部分城市下调首付比和首套房贷利率起到一定效果我们在年度策略报告降幅收窄缓慢修复指出决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度在销售端未见明显改善的局面下我们认为房企资金面仍将持续承压图912月房地产企业到位资金同比下降287图1012月国内贷款同比增速-55房地产企业到位资金亿同比增速国内贷款亿同比增速25000600350030050020000400300020030025001001500020020000010010000001500-100-1001000-2005000-200500-300-3000-4000-400202112020120204202072021420217202212022420227202012020420207202112021420217202212022420227202010202110202210202110202210202010数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所图1112月定金及预收款同比增速为-310图1212月个人按揭同比增速-57定金及预收款亿同比增速个人按揭亿同比增速100001200800030009000100070002500800080070006006000200060004005000150050002004000100040000030005003000-2002000002000-4001000-6001000-5000-8000-1000202172020120204202072021120214202212022420227202012020420207202112021420217202212022420227202010202110202210202110202210202010数据来源国家统计局东方证券研究所数据来源国家统计局东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明6房地产行业动态跟踪12月无明显改善行业集中度持续下降百强房企销售弱于行业平均行业集中度下降趋势仍在持续百强房企销售弱于行业平均根据克尔瑞数据2022年全年TOP10TOP10-20TOP20-50TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-332-415-533和-436降幅略有收窄2022年TOP10销售集中度为228较2021年明显下降对比全国销售数据与第三方统计的百强销售数据可以看到百强和头部房企的销售降幅明显高于行业平均除去统计口径差异外可能是去年下半年以来市场下行部分地方中小企业承接了出险房企的市场份额这部分企业可能不在第三方机构统计范畴之内结合拿地市场情况我们认为本轮周期中具备融资优势拿地优势和交付信用优势的头部央企和大型国企率先复苏并在土拍中阶段性占优未来有望获得盈利空间和市占率提升此外本地国企和城投平台在土拍成交上承接了此前激进民企的份额拿地成本具备一定优势未来有机会获得市场份额的提升我们预计行业集中度整体维持下降趋势图132022全年TOP10公司销售集中度228图142022全年百强房企销售弱于行业平均TOP10公司销售集中度40销售金额同比增速250280全国30TOP1010-2020-5050-100228020-10-2010-30-2670-40-332年年年年年年年年年年年年年年-50-415-436-60-53320112016202120092010201220132014201520172018201920202022数据来源克而瑞东方证券研究所数据来源国家统计局克而瑞东方证券研究所投资建议本月行业主要指标降幅有所收窄但改善程度有限基本面惯性下滑的压力仍在12月中央经济工作会议定调要集中精力化解地产风险房住不炒的长期指导方向不变供需两端政策随后均进一步发力供给侧融资支持政策延续监管机构积极表态央行围绕聚焦优质房企推动资产激活负债接续权益补充预期提升等四项行动研究推出支持保交楼住房租赁和民企债权融资的结构性工具供给端的政策思路是遏制风险蔓延在市场化法治化原则下推动风险缓释并引导预期提升需求端政策持续宽松成都南京东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策央行银保监会发布首套房贷利率动态调整机制目前二线及以下城市政策放松幅度明显2023年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策不给投机炒房者重新入市留有空间等表述我们认为需求端的政策思路是在房住不炒底线之上精准释放合理需求基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察我们看好能够穿越本轮周期的企业看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明7房地产行业动态跟踪12月无明显改善风险提示1地产逆周期政策不及预期当前市场对政策放松的预期较强如果中央或地方政策超预期收缩将影响市场情绪2销售大幅下滑由于楼市进入需求收缩期叠加疫情形势的不确定性影响销售增长可能不达预期从而影响开发商的周转能力和盈利能力3房企信用风险进一步扩大如政策和销售等不及预期个别房企因刚性债务无法兑付发生信用违约从而拖累整个板块表现有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明8房地产行业动态跟踪12月无明显改善分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明9免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素