央行和银保监会议提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
　　我们重申，金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化，符合我们此前的分析：即政策鼓励优质房企配股、发REITs，以在销售恢复缓慢的情况下，增加企业投资，进而起到稳定经济、化解行业风险的重要作用，并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率，金融端决心和力度大于需求端。
　　我们也认为，当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转，不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后，投资拿地先有起色，进而带动销售显著变化，房企违约、保交付等难题也能随之逐步化解。
　　投资建议：建议上半年增加配置A股地产龙头，以常年拿地积极、市场化增发或拟增发金额大者为最佳，现阶段我们首先建议关注保利发展，其次为招商蛇口。首家增发落地最早预计在2023年Q2末，大批落地预计在2023年Q3、Q4，上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期。同时还可关注对应物业公司机会，如保利物业、招商积余。
　　风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险
　　

研究报告全文：地产行业周报20230102-20230108金融端决心力度大于需求端预计投资先行带动销售转好2023年01月11日央行和银保监会议提出要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优推荐维持评级质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负TableAuthor债表回归安全区间我们重申金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化符合我们此前的分析即政策鼓励优质房企配股发REITs以在销售恢复缓慢的情况下增加企业投资进而起到稳定经济化解行业风险的重要作用并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率金融端决心和力度大于需求端分析师李阳执业证书S0100521110008我们也认为当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转不如相信电话15270997227潜在顺序可能是优质房企完成配售后投资拿地先有起色进而带动销售显著邮箱liyangyjmszqcom变化房企违约保交付等难题也能随之逐步化解研究助理陈立执业证书S0100122080002投资建议建议上半年增加配置A股地产龙头以常年拿地积极市场化电话18817507365增发或拟增发金额大者为最佳现阶段我们首先建议关注保利发展其次为招邮箱chenliyjmszqcom商蛇口首家增发落地最早预计在2023年Q2末大批落地预计在2023年研究助理徐得尊Q3Q4上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期同时还可关注对应物执业证书S0100122080038电话13818319641业公司机会如保利物业招商积余邮箱xudezunmszqcom风险提示政策变动风险房价下跌风险市场波动风险相关研究1地产行业周报20221226-20230101房地产行业支柱地位再次确认中央与地方政策持续刺激-2023010622022年12月中国房地产土地市场数据点评十二月土地市场热度回升国央企仍为拿地主力-2023010532022年12月中国房地产销售数据点评十二月房地产销售小幅翘尾国央企领先态势持续-202301034地产行业周报20221219-20221225房地产行业支柱地位再次确认中央与地方政策持续刺激-202212285地产行业周报20221212-20221218销售表现维持平淡金融政策多管齐下助力市场信心恢复-20221221本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1行业定期报告房地产目录1周观点32市场表现43土地市场631重点关注23城推出土地2宗地632重点关注23城成交土地3宗总土地出让金2308亿元633重点关注32家上市公司上周共拿地4宗834上市公司土地市场要闻84公司融资1041公司信用评级变动及融资情况1042债券市场要闻115新房市场与二手房市场1251新房成交总量冲高回落重点城市平均去化率上升1252供应继续走低环比下降201453二手房市场成交环比增加30整体呈规模回落态势156投资建议167风险提示17插图目录18表格目录18本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2行业定期报告房地产1周观点央行和银保监会议提出要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间我们重申金融端对改善优质房企资产负债表的概念进一步细化符合我们此前的分析即政策鼓励优质房企配股发REITs以在销售恢复缓慢的情况下增加企业投资进而起到稳定经济化解行业风险的重要作用并会采取各种行动来改善资本市场优质房企的股票收益率金融端决心和力度大于需求端我们也认为当前与其期待需求端政策能刺激销售有重大反转不如相信潜在顺序可能是优质房企完成配售后投资拿地先有起色进而带动销售显著变化房企违约保交付等难题也能随之逐步化解投资建议建议上半年增加配置A股地产龙头以常年拿地积极市场化增发或拟增发金额大者为最佳现阶段我们首先建议关注保利发展其次为招商蛇口首家增发落地最早预计在2023年Q2末大批落地预计在2023年Q3Q4上半年会是金融端刺激地产股预期的关键期同时还可关注对应物业公司机会如保利物业招商积余本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3行业定期报告房地产2市场表现上周A股房地产板块申万一级行业指数上涨39位列31个一级行业第8位相对沪深300282涨幅为106H股地产开发克而瑞内房股领先指数与物业服务板块恒生物业服务及管理表现分别为1021和1317图12021年以来AH股房地产指数涨跌幅走势400008000300006000200004000100002000002021-01-012021-02-012021-03-012021-04-012021-05-012021-06-012021-07-012021-08-012021-09-012021-10-012021-11-012021-12-012022-01-012022-02-012022-03-012022-04-012022-05-012022-06-012022-07-012022-08-012022-09-012022-10-012022-11-012022-12-012023-01-01克而瑞内房股领先指数恒生指数恒生物业服务及管理房地产申万右轴沪深300指数右轴资料来源Wind民生证券研究院图22023年第2周20230102-20230108一级行业周涨跌幅一览申万指数653943210-1-2计建通电家轻汽房有基机公建食非环医石传银钢国纺电商综煤美交社农算筑信力用工车地色础械用筑品银保药油媒行铁防织子贸合炭容通会林机材设电制产金化设事装饮金生石军服零护运服牧料备器造属工备业饰料融物化工饰售理输务渔资料来源Wind民生证券研究院市盈率PE-TTM方面上周房地产市盈率较上上周有所上升A股房地产为134X高于沪深300指数116XH股克而瑞内房股领先指数为77X低于恒生指数101X处于低位本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4行业定期报告房地产图3A股房地产与沪深300指数市盈率PE-TTM图4H股房地产与恒生指数市盈率PE-TTM20201515101055002017-09-222021-06-222017-12-222018-03-222018-06-222018-09-222018-12-222019-03-222019-06-222019-09-222019-12-222020-03-222020-06-222020-09-222020-12-222021-03-222021-09-222021-12-222022-03-222022-06-222022-09-222022-12-222019-11-222017-09-222017-11-222018-01-222018-03-222018-05-222018-07-222018-09-222018-11-222019-01-222019-03-222019-05-222019-07-222019-09-222020-01-222020-03-222020-05-222020-07-222020-09-222020-11-222021-01-22房地产申万沪深300指数克而瑞内房股领先指数恒生指数资料来源wind民生证券研究院资料来源wind民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告5行业定期报告房地产3土地市场31重点关注23城推出土地2宗地上周1月2日-1月8日合计出让2幅地块规划建面3094万方图52022年以来23城周度土地推出面积及宗数2502000180020016001400150120010001008006005040020000推出土地宗数宗推出规划建筑面积万重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院上周无集中供地32重点关注23城成交土地3宗总土地出让金2308亿元上周1月2日-1月8日23座重点监测城市中福州苏州西安各成交1宗总规划建面3519万方土地出让金合计2308亿元本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告6行业定期报告房地产图62022年以来23城周度土地成交面积及宗数1601400140120012010001008008060060404002020000成交土地宗数宗成交规划建筑面积万重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院1月2日-1月8日福州成交1宗规划建面1244万平获取土地出让金569亿元苏州成交1宗规划建面635万平获取土地出让金476亿元西安成交1宗规划建面1641万平获取土地出让金1263亿元图72022年以来23城周度土地成交金额亿元20000018000016000014000012000010000080000600004000020000000日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日876315346日日日日日日311820271724222919261724212825021309162330202713101512101411814月月月月月月月月月112518月月月月月月58月月月月月月月月月月月月月月月月月3月4月5月6月7月月9月月月月--------113456789793344556677889月月11月-------------------------101010101111101112日日日日日日日日---------12121221日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日---日日日日日日日日28728425930627482952日月月251214211118162313201118152219317日日日26月月月月月月月月月月月月月月26031017241421285月月月月月月月月月月月月月月月月月月1912月月月月月月月月月月月2022W1952022W3282022W1022022W1132022W1432022W1542022W1842022W2052022W2352022W2462022W2762022W2872022W3382022W3682022W3792023W0212022W3172022W3892022W1232022W1332022W1642022W1742022W2152022W2252022W2562022W2662022W2972022W3072022W3482022W3582022W3992022W45102022W4092022W46112023W01122022W41102022W42102022W43102022W44102022W47112022W48112022W49112022W50122022W52122022W5112成交土地出让金亿元重点23城包括北京上海广州深圳苏州南京合肥厦门重庆成都武汉无锡西安济南长沙青岛长春杭州宁波天津沈阳郑州福州资料来源中指数据库民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告7行业定期报告房地产33重点关注32家上市公司上周共拿地4宗土地市场从2021年7月份开始逐渐冷淡32家重点关注公司截至1月8日月度共拿地0宗图82020-2023年重点关注32家上市公司拿地金额亿元300002500020000150001000050000宝龙保利发展保利置业滨江集团富力地产合景泰富华发华润置地建发金地金科龙光龙湖绿城绿地美的置业融创时代中国首开万科新城发展旭辉集团雅居乐阳光城远洋集团越秀招商蛇口奥园中国金茂中海地产中骏集团中南建设资料来源中指数据库民生证券研究院上周1月2日-1月8日重点监测公司均未拿地34上市公司土地市场要闻1月3日1据全国公共资源交易平台郑州市自然资源和规划局中牟县自然资源局郑州市自然资源和规划局郑州航空港经济综合实验区分局决定以网上挂牌方式出让郑港出202252号网国有建设用地使用权并与郑州航空港经济综合实验区郑州新郑综合保税区公共资源交易中心联合发布郑港出202252号地位于大德路以南仁静街以东开发程度外部具备五通内部净地使用面积387276约合5809亩出让年限70年用途为城镇住宅用地起始价约244亿元熔断价28亿元竞买保证金122亿元起始地价421万元亩起始楼面价3507元本次国有建设用地使用权网上挂牌时间为2023年1月19日至2023年2月7日观点网2023年1月3日1月4日1浙江绍兴新昌县挂牌3宗未来社区地块总出让面积152亩总建筑面积189万方总起价61亿元预计2月1日出让2继昆明呈贡斗南和昆大老校区土地上架后2023年首月昆明供地又增加了一个1月31日下午昆明盘龙区金辰街道KCPL2022-JC-004-A1KCPL2022-JC-004-A2号两宗住宅用地将结束挂牌该批宗地为任旗营城改建设用地刚于去年11月完成调规如果顺利出让能为北市区带来一个总计约18万方的新住宅项目根据土地交易文件A2为回迁地块两宗宅地须整体竞买统一规划实施土地总面本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告8行业定期报告房地产积约51亩容积率约45-976最大可建面约18万方交易起拍价约414亿元计算初始楼面价约453-3028元平地价约295-908万元亩观点网2023年1月4日1月5日1福州市自然资源和规划局发布关于福州市晋安区350111-XL-E管理单元E-12地块控规的公告公告内容显示晋安区350111-XL-E管理单元E-12地块控规已经法定程序获得福州市人民政府批复根据中华人民共和国城乡规划法等有关规定现将经市政府批准的规划予以公布该地块用地面积约069公顷约104亩用地性质为行政办公用地容积率不超过18建筑限高45米这便意味着五四北片区新添一幅约10亩的办公用地观点网2023年1月5日本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告9行业定期报告房地产4公司融资41公司信用评级变动及融资情况上周1月2日-1月8日没有重点关注公司评级发生变化表1上市公司最新债券信用评级公司名称股票代码标普惠誉评级穆迪评级中诚信评级中债资信大公国际联合资信新世纪中海地产0688HKBBBA-Baa1AAA中国金茂0817HKBBB-Baa3旭辉集团0884HKBCCB3BBB-新城发展1030HKBB-BBBa3万科000002SZBBBBBBBBB首开股份600376SHAAAAapiAAAAAA美的置业3990HKAAA绿城中国3900HKBB-Ba3龙湖集团0969HKBBB-BBBBaa2AAAAAA金地集团600383SHBB-Ba2AAA建发国际1908HKAAA华润置地1109HKBBBBaa1AAA华发股份600325SHAAAAAA滨江集团002244SZApiAAA碧桂园2007HKBBB-Ba3AAA保利置业0119HK保利发展600084SHBBBBBBBaa2评级日期截至2023年1月1日资料来源中指数据库Wind民生证券研究院1月5日华发股份完成发行10亿元债券期限为266日票面利率411图92022年以来重点公司信用债发行情况亿元300250200150100500中海地产中国金茂招商蛇口旭辉集团新城发展万科首开股份美的置业绿城龙湖集团金地集团建发国际华润置地华发股份滨江集团碧桂园保利置业保利发展资料来源中指数据库民生证券研究院本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告10行业定期报告房地产表2重点公司新发行债券公司名称发债金额亿元期限利率债券类型华发股份10266日411超短期融资券资料来源观点网民生证券研究院日期2023年1月2日2023年1月8日42债券市场要闻1月3日1上海清算所公开了保利置业集团有限公司2023年度第一期中期票据注册文件本期债券注册金额50亿元基础发行金额0亿元发行金额上限15亿元品种一为3年期品种二为5年期为固定利率利率根据簿记建档结果确定债券的簿记建档日为2023年1月5日至1月6日起息日为1月9日上市流通日为1月10日21月3日地产债多数上涨截至收盘20旭辉03涨超1121旭辉01涨超821旭辉02涨超721碧地04涨超621旭辉0320旭辉01和20时代05涨超420旭辉02涨超320碧地04跌超4观点网2023年1月3日1月4日1旭辉集团股份有限公司拟发行2023年度第一期中期票据本期债券发行规模不超过20亿元期限为3年期由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保询价区间为280430债券募集资金用途为项目建设偿还境内有息债务2据中国银行间交易商协会中交房地产集团有限公司披露了2022年度第五期中期票据相关发行文件上述债券拟发行金额12亿元期限为5年期票面利率由集中簿记建档结果确定本期债券发行人主体信用评级为AAA评级展望为稳定本期债券募资将用于偿还存量债务融资工具本金及利息观点网2023年1月4日1月5日1广州越秀资本控股集团股份有限公司发布2022年度第五期中期票据募集说明书本期债券注册金额为人民币12亿元本期发行金额10亿元拟全部用于偿还发行人本部及下属子公司金融机构借款和发行人到期债券等有息债务期限5年无信用增进2珠海华发集团有限公司发布2023年度第一期超短期融资券发行情况公告债券简称23华发集团SCP001债券代码012380034本期债券计划实际发行金额为人民币10亿元发行利率411于2023年1月5日起息2023年09月28日兑付期限266日观点网2023年1月5日1月6日1厦门国贸控股集团有限公司2023年度第一期超短期融资券发行情况公告发布本期债券简称22厦国贸控SCP001代码012380074期限90天发行总额10亿元利率2902市场消息称中骏集团计划发行其首支中债信用增进担保中票发行规模不超过15亿元期限为3年将由中债信用增进提供担保观点网2023年1月6日本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告11行业定期报告房地产5新房市场与二手房市场51新房成交总量冲高回落重点城市平均去化率上升上周全国重点监测城市整体成交总量冲高回落其中一线城市成交指数为11654环比下降909点二线城市成交指数为5745环比下降4087点三四线城市成交指数为6121环比下降3081点图102022年以来重点监测城市分能级成交指数200160120116548061214057450日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日8784531296429262421182219173128251311163027252320181512101411月月月月月月月月月月月月月月月月月月185月月月月月月月月月月月月月月月月967月月1-------111256789567891056778910--------------------101011121011121112日日日日日日日---------12日日日日日日日日日日日日日日日2日日日日日日日日日日日日日日96429302785263月月月232018151226161311252219753128月月月月月月月月月月10242119171412月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2023W212022W3282022W1952022W2052022W2462022W2872022W3682022W2352022W2762022W3382022W3792023W1122022W2252022W2662022W3072022W3482022W3892022W4092022W2152022W2562022W2972022W3172022W3582022W3992022W41102022W46112022W50122022W45102022W49112022W42102022W44102022W48112022W52122022W43102022W47112022W5112一线城市二线城市三四线城市资料来源CRIC民生证券研究院上周全国重点城市新房市场成交总量冲高回落一线城市方面北京上海广州深圳分别成交133万平363万平132万平46万平周环比分别为-476566-256-265上海增幅较大北京广州深圳3城成交环比回落二线城市中除杭州312万平南京151万平长沙103万平福州37万平以外其余7个重点监测二线城市成交环比均有所回落尤其是武汉187万平青岛166万平宁波59万平环比跌幅超过50苏州12万平重庆119万平跌幅也超过4成三四线城市成交环比同样跌多涨少除温州131万平东营23万平扬州19万平等少数城市成交小幅放量之外其余多数城市成交回落肇庆泰安的跌幅分别为787729位居前列本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告12行业定期报告房地产图112023年第2周20230102-20230108重点监测城市新房成交面积万平方米40150351003025502015010-5050-100上北广深成杭武者南苏重长宁福大温江东南肇汕东惠扬泰九南韶莆舟海京州圳都州汉岛京州庆沙波州连州门莞充庆头营州州安江通关田山第2周成交面积环比涨跌幅注1每日成交数据均为初步统计数据其累计结果与月度成交存在一定出入2一线城市为商品住宅数据且上海商品住宅数据包含动迁安置房配套商品房和经济适用房等政策性住房数据3二线城市除重庆无锡哈尔滨宁波昆明佛山为商品房数据其它城市为商品住宅数据4三线城市除吉林徐州海口镇江为商品房数据其它城市为商品住宅数据5四线城市除北海连云港三亚桂林安庆南充泸州九江舟山文昌万宁江阴为商品房数据其它城市为商品住宅数据资料来源CRIC民生证券研究院周平均成交面积方面截至2023年1月8日一线城市中上海周均成交面积最高为198万平广州北京均为7万平深圳成交相对低迷为26万平二线城市中成都杭州和武汉周均成交分别为175156126万平位列前三三四线城市周均成交面积普遍居于低位温州周均成交面积最高为67万平图122023年重点监测城市周平均成交面积万平20151050上北广深成重杭武者南苏长宁福大温江东南雏汕东惠扬泰九南韶莆舟海京州圳都庆州汉岛京州沙波州连州门莞充庆头营州州安江通关田山资料来源CRIC民生证券研究院去化率方面第2周重点监测城市平均开盘去化率较上周增长3个百分点为47城市层面苏州本周所推盘均取得不俗去化表现开盘基本实现售罄成都平均去化率超过8成环比来看成都等去化率较上周有所回升武汉等基本持平上海长沙等去化率明显下滑本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告13行业定期报告房地产图132022年以来重点监测城市平均开盘去化率70604750403020100日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日534296487日日2229192617243121281825131112151014111623302027182581月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月58月月67月月9月月月-----11126578910556677788991011----------------------111210101011111212日日日日日---------日日日日日日日日日日日日日日日21日日日日日日日日日693027482953日日日日日日日2月月26162313201118251522121931728526月月月月月月月月月月10172414211219月月月月月月月月月月月月月月月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