事件：1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　此次政策为9月份政策延续，是央行在按揭贷款利率方面进行“因城施策”常态化和动态化调整的体现。此次政策实际上就是对9月份政策的延续，将期限从2022年底进一步延伸至2023年，也表明2023年降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作将进一步常态化。而且此次政策也说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢复利率下限，所以也体现了利率调整的动态化，更有利于支持城市政府“因城施策”，用足用好政策工具箱。
　　本次政策调整之“量”：满足条件的城市数量较9月份有所扩大。9月政策试行时全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个，本次满足条件的城市数量增至38个，且受到影响的均为二三线城市，以三线城市居多。
　　本次政策调整之“价”：预计将有更多符合条件的城市下调首套房按揭贷款利率，边际降幅在15-30bp之间。在9月政策实施后，70个大中城市中符合条件的23个城市首套房按揭贷款利率均出现了不同程度下降，利率基本都降到了4%以下。从下调价位来看，主要有3.8%、3.9%、3.95%三个选项，降幅基本上在15-30bp的区间内。
　　上一轮政策调整效果：整体有限，还需要政策的进一步刺激。在上期政策实施之后，从价格表现来看，大部分名单内的城市9-11月的新建商品房价格指数（环比）继续呈现下跌态势，利率下限下调对于房价连续下降的城市而言并没有起到比较好的止跌效果。
　　后续政策展望：需求端预计持续、全面放开。本次政策更多的是一种监管态度的体现。体现出房价成为了利率政策制定的重要因素，稳房价成为了稳经济的重要组成部分，也体现出接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求，而不是像以前一样的靠房企在供给端加杠杆投资拉动，因此预计需求端还会进一步持续、全面放开。
　　投资建议：2023年银行股震荡上行，两条主线选股：修复逻辑和确定性增长逻辑。第一条选股主线是修复逻辑：地产回暖+消费复苏，看好招行、宁波、平安、邮储和兴业。第二条选股主线是确定性增长逻辑：收入端增长确定性最强的仍是优质区域城商行板块，看好宁波、苏州、江苏、南京、成都和常熟。从节奏上看，修复逻辑上半年占优；确定性增长逻辑下半年占优。
　　风险提示事件：经济下滑超预期。疫情影响超预期。

研究报告全文：首套房按揭利率动态调整政策点评因城施策常态化刺激居民需求行业名称银行TableMain评级增持维持重点公司基本状况TableFinance分析师戴志锋股价EPSPE简称PEG评级执业证书编号S0740517030004元20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E招商银行3838469530585645818724656595增持Emaildaizfrqlzqcomcn平安银行1462183231263298799633556491增持分析师邓美君宁波银行32632853414014721145957814691增持执业证书编号S0740519050002江苏银行757133167194222569453390341买入苏州银行798093117136157858682587508买入Emaildengmjrqlzqcomcn备注估值对应最新收盘价20230106分析师贾靖执业证书编号S0740520120001投资要点TableSummaryEmailjiajingrqlzqcomcn事件1月5日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调基本状况TableProfit或取消当地首套住房贷款利率政策下限上市公司数42此次政策为9月份政策延续是央行在按揭贷款利率方面进行因城施策常态化行业总市值百万元9433791行业流通市值百万元6191213和动态化调整的体现此次政策实际上就是对9月份政策的延续将期限从2022年底进一步延伸至2023年也表明2023年降房贷允许部分城市突破利率下限等TableQuotePic行业-市场走势对比操作将进一步常态化而且此次政策也说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢复利率下限所以也体现了利率调整的动态化更有利于支持城市政府因城施策02用足用好政策工具箱0本次政策调整之量满足条件的城市数量较9月份有所扩大9月政策试行时-02全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个本次满足条件的城市数量增至38个且受到影响的均为二三线城市以三线城市居多-04本次政策调整之价预计将有更多符合条件的城市下调首套房按揭贷款利率银行申万沪深300边际降幅在15-30bp之间在9月政策实施后70个大中城市中符合条件的23个公司持有该股票比例城市首套房按揭贷款利率均出现了不同程度下降利率基本都降到了4以下从下相关报告TableReport调价位来看主要有3839395三个选项降幅基本上在15-30bp的区间内上一轮政策调整效果整体有限还需要政策的进一步刺激在上期政策实施之后从价格表现来看大部分名单内的城市9-11月的新建商品房价格指数环比继续呈现下跌态势利率下限下调对于房价连续下降的城市而言并没有起到比较好的止跌效果后续政策展望需求端预计持续全面放开本次政策更多的是一种监管态度的体现体现出房价成为了利率政策制定的重要因素稳房价成为了稳经济的重要组成部分也体现出接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求而不是像以前一样的靠房企在供给端加杠杆投资拉动因此预计需求端还会进一步持续全面放开请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告投资建议2023年银行股震荡上行两条主线选股修复逻辑和确定性增长逻辑第一条选股主线是修复逻辑地产回暖消费复苏看好招行宁波平安邮储和兴业第二条选股主线是确定性增长逻辑收入端增长确定性最强的仍是优质区域城商行板块看好宁波苏州江苏南京成都和常熟从节奏上看修复逻辑上半年占优确定性增长逻辑下半年占优风险提示事件经济下滑超预期疫情影响超预期-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告事件1月5日人民银行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限此次政策为9月份政策延续是央行在按揭贷款利率方面进行因城施策常态化和动态化调整的体现2022年9月29日人民银行与银保监会曾联合下发关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知对6月到8月新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市允许在2022年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限此次政策实际上就是对9月份政策的延续将期限从2022年底进一步延伸至2023年也表明2023年降房贷允许部分城市突破利率下限等操作将进一步常态化而且此次政策也说明了对评估期内不再满足条件的城市要恢复利率下限也体现了利率调整的动态化更有利于支持城市政府因城施策用足用好政策工具箱本次政策调整之量满足条件的城市数量较9月份有所扩大从具体符合条件的城市来看9月政策试行时全国70个大中城市中满足条件的城市数目为23个本次满足条件的城市数量增至38个且受到影响的均为二三线城市以三线城市居多黄色为本期新增的共计22个城市蓝色为本期和上期均在名单内的共计16个城市绿色为上期在名单中本期退出的共计7个城市全部都是三线城市第一季度将有更多二三线城市满足调整首套房按揭贷款利率下限条件图表全国70个大中城市新建商品房价格指数-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告新建商品房价格指数同比新建商品房价格指数环比能级城市2022-09-302022-10-312022-11-302022-09-302022-10-312022-11-30一线北京610590570020040010一线上海380400400020030030一线广州010020020-030-030-050一线深圳090050--050-070-050二线天津-430-410-400-020-030-060二线石家庄-440-410-320-030-070-020二线大连-370-460-490-050-120-050二线哈尔滨-750-780-800-080-060-090二线武汉-610-640-580-090-060-020二线兰州-550-580-550-090-040-010二线太原-450-470-490-060-040-070二线沈阳-450-480-510-030-060-070二线长春-230-310-350-070-070-080二线福州-180-210-200-070-050-030二线厦门-300-390-360-030-070-020二线郑州-380-380-360-030-050-040二线呼和浩特-270-230-180010--二线南京030-010060-040-050030二线杭州650640660040030070二线宁波040090120020040010二线合肥070150190070060010二线南昌120150190030-010-010二线济南090150200030010-010二线青岛010010020-010-020-020二线长沙270270300010020050二线重庆140080070030-060-030二线成都620720800070030050二线西安250180140-050-030-030三线秦皇岛-650-640-630-070-070-030三线温州-440-510-580-090-070-080三线济宁-370-420-490-010-060-110三线宜昌-450-510-510-070-090-020三线襄阳-550-540-530-020-010-050三线岳阳-730-740-800-070-080-040三线常德-570-560-570-040-050-030三线湛江-880-870-880-090-060-050三线桂林-200-210-240-030-070-020三线北海-1030-1070-1060-060-070-040三线南宁-250-300-350-060-100-060三线唐山-140-080-130-040-020-070三线丹东-480-500-490-050-010-010三线锦州-240-360-330-030-090-020三线吉林-320-320-330-060-030-050三线牡丹江-230-290-330-010-110-100三线无锡-040-120-120-040-080-030三线徐州-050-080-110-010-050-050三线扬州-440-440-390-050-040-020三线金华-130-170-190-060-060-050三线蚌埠-260-250-280-020-010-060三线九江-310-320-310-010-040-030三线洛阳-400-480-500-040-070-040三线平顶山-240-300-290-020-030-020三线韶关-370-300-350-040-030-070三线惠州-390-350-380-040-030-080三线贵阳-200-200-160--040-080三线昆明-270-270-250-060-080020三线包头-510-480-470-070--030三线安庆-490-470-460-050010-010三线泉州-500-540-450-070-060050三线泸州-570-510-400-010-030040三线大理-600-570-470040-050010三线海口060050080020-010-020三线西宁-450-470-430-030-060-三线银川350270180-010-020-070三线乌鲁木齐110120170-030-020-三线赣州120090060020-060-040三线烟台-290-270-210-030-020030三线三亚100010-050-030-010020三线南充-620-470-360-050100050三线遵义-140-150-070020-060030-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告资料来源Wind中泰证券研究所本次政策调整之价预计将有更多符合条件的城市下调首套房按揭贷款利率边际降幅在15-30bp之间根据2022年5月份央行政策现行城市首套房贷利率下限为415年期LPR20bp在9月政策实施后70个大中城市中符合条件的23个城市首套房按揭贷款利率均出现了不同程度下降利率基本都降到了4以下从下调价位来看主要有3839395三个选项降幅基本上在15-30bp的区间内而清远由41降至目前最低的37江门云浮则直接取消了利率下限在本次政策实施后预计会有更多符合条件的城市首套房贷利率降至4以下对这些城市来说首套房利率预计将全面进入3时代图表上期名单城市政策实施前后首套房按揭利率变化实施前利率实施后利率降幅天津410390020石家庄410380030大连410395015哈尔滨425395030武汉410390020兰州430400030秦皇岛410380030温州410380030济宁410395015宜昌410390020襄阳410390020岳阳410395015常德410395015湛江410390020桂林410390020北海485430055贵阳410390020昆明410395015包头410395015安庆410395015泉州410380030泸州410390020大理410395015资料来源公开资料中泰证券研究所上一轮政策调整效果整体有限还需要政策的进一步刺激在上期政策实施之后从价格表现来看在上期名单中的所有23个城市在9-11月的新建商品房价格指数同比均出现不同程度的连续下跌其中北海每个月的跌幅更是都超过10大部分名单内的城市9-11月的新建商品房价格指数环比也继续呈现下跌态势只有贵阳昆明包头安庆泉州泸州和大理共计7个城市在个别月份实现了环比持平或上涨涨幅均比较有限因此利率下限下调对于房价连续下降的城市而言-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告并没有起到比较好的止跌效果这一方面是由于符合条件的城市整体上都是住房市场销售疲软的二三线城市其次15-30bp的下降幅度在41的整体利率下也比较有限图表上期名单城市新建商品房价格指数变化新建商品房价格指数同比新建商品房价格指数环比2022-09-302022-10-312022-11-302022-09-302022-10-312022-11-30天津-43-41-4-02-03-06石家庄-44-41-32-03-07-02大连-37-46-49-05-12-05哈尔滨-75-78-8-08-06-09武汉-61-64-58-09-06-02兰州-55-58-55-09-04-01秦皇岛-65-64-63-07-07-03温州-44-51-58-09-07-08济宁-37-42-49-01-06-11宜昌-45-51-51-07-09-02襄阳-55-54-53-02-01-05岳阳-73-74-8-07-08-04常德-57-56-57-04-05-03湛江-88-87-88-09-06-05桂林-2-21-24-03-07-02北海-103-107-106-06-07-04贵阳-2-2-160-04-08昆明-27-27-25-06-0802包头-51-48-47-070-03安庆-49-47-46-0501-01泉州-5-54-45-07-0605泸州-57-51-4-01-0304大理-6-57-4704-0501资料来源Wind中泰证券研究所在商品房销售面积方面同比降幅收敛程度不明显从公布了数据的城市来看所有城市在9-11月的新建商品房销售面积同比均出现20以上幅度的连续下跌其中武汉每个月的跌幅更是都超过40图表上期名单城市商品房销售面积变化新建商品房销售面积同比新建商品房销售面积环比2022-09-302022-10-312022-11-302022-09-302022-10-312022-11-30天津-3386-3321-335916931173935大连-4695-4715-4000-553658593991武汉-4182-4199-4380-772-1366-1542包头-3120-3430-2990NANANA温州-2849-2575-25392496719650济宁-730-1078NA2155442NA岳阳-3771-3696-3276202413491495常德-1454-1579-19111576872827桂林-3444-3397NANA650NA北海-3732-3549NANA797NA安庆-1588-1904NA1028742NA泉州-937-779-615150211661206资料来源Wind中泰证券研究所-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告后续政策展望需求端预计持续全面放开本次政策更多的是一种监管态度的体现体现出房价成为了利率政策制定的重要因素稳房价成为了稳经济的重要组成部分也体现出接下来促进房地产市场发展的主要动力是刺激居民需求而不是像以前一样的靠房企在供给端加杠杆投资拉动因此预计需求端还会进一步持续全面放开目前政策还有进一步的放宽空间针对刚需人群可以1进一步下调首贷比例与按揭利率延迟贷款期限降低购房负担2进一步开放落户购房给补贴鼓励各地对农民工落户农村人口进城买房给住房补贴及工作培训等优待3支持有条件的地方重启旧改及棚改货币化补贴政策其次可以改善人群有钱不能买的问题1降低二套房购房门如限购限贷防松普通住宅认定标准首付利率存量房交易环税费中介市场费率等2引导房价合理回归至缓慢上涨曲线解决改善刚需人群有钱不想买的问题投资建议2023年银行股震荡上行两条主线选股修复逻辑和确定性增长逻辑第一条选股主线是修复逻辑地产回暖消费复苏看好招行宁波平安邮储和兴业第二条选股主线是确定性增长逻辑收入端增长确定性最强的仍是优质区域城商行板块看好宁波苏州江苏南京成都和常熟从节奏上看修复逻辑上半年占优确定性增长逻辑下半年占优风险提示宏观经济面临下行压力业绩经营不及预期图表银行估值表交易价格2023-01-06-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告PBROE20212022E2023E2024E20212022E2023E2024E工商银行0530490450411251120311541111建设银行0570520480441273122411801137农业银行0500460420391224118811451102中国银行0500450420391181114511001059交通银行0450410380351150111610751036邮储银行0690630570521291131413371337招商银行1321171040921749173816951650中信银行0480440400371134114411171096浦发银行038036033031974944918896兴业银行0630560500451466146314501432光大银行0440410370351196114711071074平安银行0870780690621173132313411347浙商银行0500450410381055112010911080北京银行0420390360331062105210351011南京银行0970860760661522161416821759宁波银行1601421241071641162616731702江苏银行0730650570501357158616121610贵阳银行0430380340311417128212241186杭州银行1100980860761352154715931610上海银行0460420380351239124112361219成都银行1191010850721822205521132138长沙银行0560500440391443139713961393青岛银行0620560510461238126412861303西安银行0560610560511056113212021192苏州银行082075067060996114712061249江阴银行0680620560511013112911871241无锡银行0730660590531203127813521420常熟银行1060960860761159126813651431苏农银行06506005505092299710661147张家港行0710640570501148132114611554紫金银行05905605104798397110191101青农商行048044041038988935960975渝农商行039037034032967985976965上市银行平均0680620560501232127012831290国有银行0540500450421228119811651130股份银行0660590540481250126812461225城商行0790710630561345141214381448农商行0660610550501048111111731229资料来源公司财报中泰证券研究所投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分