作为2023年信用债投资展望的第三篇报告，我们将对2022年地产债市场进行回顾，然后展望2023年房地产行业发展和地产债投资策略。
　　一、2022年房地产调控政策放松可以分为四个阶段
　　今年房地产政策放松大致可分为四个阶段。1）1-4月，按揭利率开启下行，各地陆续放松限购、限贷。2）5-6月，中央定调开启地产放松周期，各地需求端放松政策继续加码，供给端支持房企发债融资。3）7-10月房地产断贷风波后，政策重点转向“保交楼，稳民生”。4）11月以来政策“三箭齐发”，通过信贷、债券和股权融资松绑来保房企主体。房企融资环境明显改善。
　　二、2022年地产债市场回顾：融资收缩，利差总体走阔
　　一级市场央企、国企境内地产债净融资转正，民企境内地产债融资依然净流出，但净流出规模较去年同期有所缓和。境外地产债方面，美元兑人民币汇率走高，房企美元债发行成本增加，且存在汇兑损失，同时房企出清导致海外市场认可度变差，今年地产美元债发行大幅收缩。二级市场房企违约风险暴露与地产调控政策博弈下，境内地产债利差整体呈现先下后上态势。
　　三、2023年房地产行业展望：销售底部回暖，房企“剩者为王”
　　疫情管控措施持续优化，将提振经济信心和居民购房意愿；“三箭齐发”以及预售监管资金优化，“烂尾”风险减弱；相比于2014年地产放松刺激措施，当前需求端政策仍有放松空间；预计地产销售已经在底部，明年2季度将开始小幅回暖。
　　房地产行业高增长时代已过，行业分化加剧，本轮地产周期下行将带来行业出清。央企、国企以及优质民企、混改房企可通过获取优质土地资源、收并购等方式增加市场份额，实现规模扩张。1-11月百强房企中，央企、国企拿地金额占比达到86.8%，民企除了滨江、龙湖、碧桂园等13家房企少数拿地外，其余房企均暂停拿地。
　　四、地产债投资的三个方向
　　方向一：关注“小而美”区域国企。聚焦优质区域房企，后续销售端将率先复苏，新增土储货值将得到提升。推荐华发股份、首创城发。方向二：关注土储能级较高优质混改房企或民营房企。“三箭齐发”下，优质民营房企现金流得到改善。从拿地视角看，滨江集团、绿城中国、万科集团今年新增土地货值过千亿元，且在长三角、粤港按大湾区土储布局规模较大。方向三：关注轻资产运营主体。城市更新、保障性租赁住房建设成为政策鼓励大方向，为代建业务市场带来增量。推荐万科、华润等龙头公司。对于转型依靠商业、物业等轻资产运营的房企，随着消费场景修复，此类主体商业综合体租金收入将恢复稳定。推荐万达商管、新城控股短期博弈机会。
　　风险提示：地产销售数据不及预期，宏观经济超预期下行，风险事件继续传导