本报告导读：金融支持地产16条措施落地。
　　摘要：
　　地产企业的资金链风险问题是从2021年下半年至今的主要矛盾。资金链风险的存在会引发对应的其他连锁反应，包括地价下行等。具体反应链条总结为：由于房企不拿地，房价下行；再由于地价的下跌，导致投资者预计房价的进一步下跌而延迟买房计划。而实际上的源头来自于房企自身的资金链。从报表上的体现就是资产负债表，换句话说，就是资产与负债久期的不匹配。资产与负债久期的不匹配存在的问题是，房企短久期负债很难去支撑长久期资产。特别是在短久期负债只能做到近到期的情况，平均负债期大约落在两年左右，但是房企的在手土储对应的可供销售年限预计在4-5年，那么就会产生一个三年左右的资金缺口。面对这种情况，只能通过展期来解决。如果不能做到展期，换而言之就是借旧还新，那么则会出现实质性违约的情况。
　　央行发布这16条细则，同时第二支箭背后也是由央行来做一个信用征信，其实背后对应到的信用等级就出现了一个明显的不同，所以我们认为给市场的信心也出现了一个明显的不同。短期上从两点上可以看出此次政策所给予房企的直接帮助：第一点是在未来半年内到期的债，都可以做一年的续期。这点直接将出现流动性危机的房企从流动性危机的边缘拉了回来。大大缓解了实际上本身并没有过多资产负债压力，仅仅是因为时间错配而导致的房企实质性违约风险的概率。第二点是鼓励信托这样的一些高风险的高收益的渠道，支持民营企业。过去银行往往不太愿意给民营企业做融资，即便有政策要求他们去多给民营企业做贷款，多给房地产企业做贷款，但最后都没实现，其原因就在于风险和收益不匹配。因此一直强调需要由影子银行来做非标品，来去对接这些高风险的资产，那么与之对应所使用的也都是这些高收益的渠道，但是一直都没有出现。然而这次的政策文件，将这一点提到了台面上，允许去做这样的一些事情。所以可以看到后续部分优质的民企确实可以通过展期和非标还有信用征信来得到极大的风险的缓释。因此认为对于当前的地产的在情绪层面上，还是在流动性层面上，确实都会带来较大的改善。
　　中期维度上，我们认为地产行业依然还处于缩表的趋势当中，但是从时间线来看的话，可以得出一个很明确的结论，优质的民营房企不会被拖下水，因为这些企业确实是可以通过展期得到极大的风险缓释。需要注意的是担保品很难通过住宅来做担保，因为住宅都已经担保给银行用作开发贷担保品，所以很难再重新拿用作征信的融资。