房地产行业数据：上周（22/10/29-22/11/4）34个重点城市新房合计成交418万平米，环比-3%；其中，一二线环比+2%、三四线环比-34%；11月截至上周一手房月成交同比-26%，较10月-3pct；其中，一二线同比-17%、三四线同比-68%，分别较10月+2pct和-21pct。上周13个重点城市二手房成交119万平米，环比+3%；11月截至上周累计成交同比+37%，较10月+4pct。库存方面，上周15城推盘144万平米，对应周成交/推盘比1.23倍，最近3个月（22年8-10月）分别为0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面积为9,718万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为13.5个月，环比下降0.2个月，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，刘鹤指出要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来；国家统计局原局长宁吉喆指出积极稳妥推进房地产税立法和改革。行业政策方面，央行行长易纲表示，房地产行业关联很多上下游行业，相信房地产市场将会“软着陆”；交易商协会联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会，介绍发债融资相关进展。市场方面，2022年10月，CRIC公布的50家房企单月销售金额4,877亿元，同比-34%、较前值-4pct，地产销售“银十未现”。因城施策方面，上海规范租赁行为，南京浦口区将实施房票制度；购房补贴：衢州、义乌、河南正阳、九江等；公积金额度提高：厦门、南宁、泰安、鄂尔多斯、抚州等。集中供地方面，苏州出让18宗地块均以底价成交；南通出让16宗地块，成交9宗；后续将供地城市：苏州（12/5），南通（12/5），徐州将集中供地。
　　公司动态跟踪：1-10月销售同比：保利发展3,631亿元（-21.1%），万科A 3,468亿元（-33.4%），绿城中国1,624亿元（-26.3%），越秀地产911亿元（+11%），新城控股1,030亿元（-46.6%），中国海外发展2,326亿元（-23.1%）。融资方面，万科A发行25亿元公司债券/3.45%/3+2年期；龙湖集团提前偿还2023年到期之部份银团贷款51亿港元、并发出提前偿还2023年到期的部份银团贷款34.5亿港元的不可撤销通知；大悦城发行15亿元公司债券/3.13%/5年。股权回购方面，ESR耗资约2,598万港元回购约187万份股份，股份占比0.04%；绿城服务耗资约1,331万港元回购383.8万份股份，股份占比0.12%。增减持股方面，龙湖集团控股股东Charm Talent于公开市场增持700万股股份，并买入本金2,300万美元优先票据。此外，建发国际集团拟向不超过700名激励对象授予5,000万至1亿股限制性股份，占发行后股本3.04%-5.91%，授予价格7.01港元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.61%，沪深300指数上涨6.38%，相对收益为-5.77%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第31位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：西藏城投、珠江股份、数源科技、*ST银亿、万业企业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为保利发展、电子城、*ST松江、栖霞建设、华发股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨6.08%，沪深300指数上涨6.38%，相对收益为-0.29%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为7.2/6.4倍；物管22/23PE均值分别为11/8倍。
　　投资分析意见：中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、金地集团、中国建筑、万科A、新城控股；推荐：H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团，并建议关注：越秀地产、绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、新大正，并建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。