本报告导读：过去一个月来，地产在“一城一策”之外更多出现了“自上而下”的放松政策，但从房贷“性价比”和居民收入等角度来看下行空间仍然很大，我们测算当前宏观环境下，能够显著刺激地产销售的房贷利率应在3-3.5%之间，较现有利率的最大降幅在100BP左右。若地产政策沿着我们的预判幅度进一步放松，则未来地产复苏可能遵循“高线带低线、二手带新房”“销售改善在前，拿地投资在后”的路径，23年地产投资有望转正，但销售面积可能继续小幅下降。
　　摘要：
　　本周聚焦：地产何时能复苏？
　　不同寻常的放松政策密集落地，“一城一策”与“自上而下”相结合。在“自上而下”的政策中，购房个税退税新政旨在活跃一线城市二手房交易，而差异化房贷利率、下调公积金贷款利率政策则更多利好二三线城市
　　我们测算认为房贷合理利率应在3-3.5%之间。对标14Q3-16Q3年地产降息，居民贷款能力提升了50%，月供的节省占可支配收入的18%；而本轮降息分别只有12%和8%。若要达到对标时期的政策效果，则房贷合理利率应该在3-3.5%之间。
　　若地产政策沿着我们的预判幅度进一步放松，地产复苏可能遵循“高线带低线，二手带新房“”销售改善在前，拿地投资在后”的路径。预计地产销售同比在四季度降幅明显收窄，22全年增速在-20%左右，23年全年增速在0至-5%；22全年地产投资增速在-6%至-7%，23年全年在3.8%至5.0%。
　　国内经济：消费需求边际回暖，能源价格有所回升。
　　上游：原油价格回升，焦煤、铁矿石价格继续下跌；
　　中游：螺纹钢、动力煤和水泥价格均下降；
　　下游：商品房成交面积和土地成交面积均出现回升，北京拥堵延时指数、上海地铁客运量均延续上升趋势，乘用车销量大幅上升；
　　通胀：猪肉价格、蔬菜价格和南华工业品价格均发生下滑；
　　金融：利率总体上行，国债利率有所下降，人民币整体继续贬值；
　　三大需求：商品房成交面积回升，全国二手房挂牌出售数量和价格均下降，基建投资持续改善，外需景气度边际下滑；
　　产业链：农产品期货价格整体以下跌为主；石油化工产品价格多数下跌，有色产品价格普遍回升；黑色产品中钢价边际走弱，煤炭价格上行；电子景气度趋势分化，汽车生产继续下滑。
　　下周关注：数据方面，中国将公布10月制造业PMI，美国将公布10月制造业PMI、联邦基金目标利率、当周初次申请失业金人数、10月失业率等数据，欧盟将公布第三季度实际GDP、9月失业率、10月制造业PMI、9月PPI等数据，德国将公布10月制造业PMI、进出口额、失业率等数据。事件方面，美联储将进行11月议息会议。