主业增速放缓，副业稳健扩张  
        18年万科实现房地产销售金额6070亿，同比增长15%，在24个市场占有率第一，另外18个进入前三，一二线核心城市龙头地位稳固，单城市及项目贡献效率也基本稳定。新业务方面，物业管理收入98亿，目前行业中唯一实现百亿收入的物管团队，物流地产新增持有面积494万方，初步形成覆盖全国重点城市的物流网络。  
        土投扩张意愿不强，杠杆小幅抬升
        18年万科补充土地资源4681万方，是销售面积的116%，基本维持了"量出为入"的原则，下半年土地市场转淡后反而拿地力度有所回升。新业务扩张所需要的资本开支使万科财务杠杆有所抬升，整体融资渠道依然通畅。
        预计公司19、20年EPS  分别为3.56、4.05元，维持"买入"评级    
        行业龙头地位及一二线城市的布局和土地储备，加上对于行业长期发展的前瞻布局投资，使万科持续获得超过行业平均的估值表现，谨慎起见，我们给予公司A股19年动态PE11x估值目标，对应合理价值分别为39.6人民币元/股，H股19年动态PE9.5x估值目标，合理价值38.7港元/股。
        风险提示    
        景气程度不断下降，新业务拓展回报率不达预期，影响公司业绩