短期角度，公司三大报表基础扎实，业绩持续稳健增长能力较强，新业务潜在价值逐步凸显，与同行比估值溢价也不算高，维持“强烈推荐-A”评级。预计2019-2021  年EPS分别为3.59、4.25  和5.03  元，对应PE  分别为8.0X、6.8X  和5.7X，给予第一阶段35.9  元/股的目标价（对应2019  年PE=10X）。
        投资要点：
        （1）18  年业绩增速虽然偏稳健，但报表基础异常“扎实”。公司18  年实现营收2976.8  亿元，同比+22.6%；归母净利润337.7  亿元，同比+20.4%；全面摊薄ROE达21.7%，同比+0.54pct。公司业绩增长主要受益于前期涨价项目步入结算周期，结算面积和结算均价同比分别增长+11%和+10%，结算毛利率同比提升3.6PCT  至37.8%，创2012  年以来新高。
        需要重点关注的是，公司取得20%的净利润增长，是在利息支出大幅费用化、投资性房地产成本计价、以及计提资产减值损失等背景下完成的，如果按照同行的业绩处理方式进行还原，公司“实际”盈利更为可观，当然，当前的审慎也是为持续增长打下“扎实”的基础。此外，公司拟派现1.07  元/股，分红比例维持35%，股息率达3.8％（3  月26  日收盘价计算）。
        （2）虽然19  年开工计划偏保守，但18  年高开工背景下，19  年可售货量仍有保障。公司2018年实现销售面积4037.7万方，销售金额6069.5  亿，同比分别+12.3%和+14.5%；销售额市占率较2017  年提升0.08  个百分点至4.05%，在24  个城市销售额位列当地第一；销售均价同比增长2%至15032  元/平，同比增长2%；新开工4992.8  万平，同比增长36.7%，新开工与销售的缺口近1000  万方，高开工增速背景下，19  年可售货量仍有保障，尽管19  年开工计划偏保守。
        （3）18  年拿地成本和权益占比都有下降，仍聚焦核心一二线。公司2018  年新增项目227  个，总建面4681.4  万方，同比+1.4%，为同期销售面积的115.9%，较2017  年下降12.4pct；其中权益建面2490.2  万方，占比53%，同比下降7pct，拿地整体偏稳健。按建面计算，新增项目72.1%位于一二线城市；按权益投资金额计算，81.4%位于一二线城市。受新增项目结构影响，平均楼面地价5427  元/方，较2017  年下降31.4%，楼面地价/销售均价仅为36.1%，保障项目较好的盈利能力。期末公司在建及未建土储面积约1.5  亿平，剔除已售未结后可售建面约1.1  亿方，可满足未来2-3  年开发，延续高周转特点。
        （4）多元化业务快速发展，潜在价值逐步凸显。
        1）物业管理：2018  年万科物业实现营业收入98.0  亿元，同比+33.0%，占比公司总营业收入的2.9%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%；旗下万科物业服务（香港）有限公司以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份（以发行后总股份计算），成为其第四大战略股东；连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。万科物业增长潜力大、市场口碑好，目前港股物业公司动态pe  估值在20-30  倍左右，参照同等体量公司对应市值，万科物业具备较高潜在价值。
        2）商业物业：公司合计管理商业项目共计210  余个，总建筑面积超过1,300  万平方米；其中，印力集团运营项目逾120  个，遍布国内50  多个城市，管理面积近1,000  万方，管理的商业项目品牌包括印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里、万科广场等。期内，印力集团联合收购的凯德20  家购物中心完成交割。公司商业管理规模已处于行业前列，而且一直采取较为审慎的会计准则（成本法入账），给未来轻装上阵预留空间，潜在价值也较大。
        3）物流地产：万纬物流2018  年拿地494  万平方米，已经进驻42  个城市、可租赁物业的建筑面积约971  万平方米；其中已运营项目62  个，其中稳定运营项目平均出租率为96%。期内，公司出资24.54  亿美元完成私有化普洛斯交易，在普