2018  年，公司实现营业收入2976.79  亿元，同比增长22.55%；归母净利润337.73  亿元，同比增长20.39%。盈利能力方面，公司2018  年毛利率达37.48%，同比上升3.38  个百分点；ROE（加权）达到23.24%，同比上升0.44  个百分点。公司2018  年市占率上升至4.05%（2017  年：3.96%），年末已售未结资源约5307.1  亿元，同比增长28.1%；充足的已售未结资源一定程度上保障了公司今后业绩的确定性。
        聚焦都市圈审慎投资，充裕优质资源支撑未来增长。公司2018  年拿地均价约5427  元/平，2018  年销售均价约为15032  元/平，拿地成本控制得当；按权益投资金额计算，81.4%的新获土储位于一二线城市。财务与融资方面，公司2018  年净负债率为30.9%，仍处业内较低水平。2018年，海外三大评级机构均维持了公司投资级信用评级，展望均为“稳定”。公司2018  年末货币资金达1884.2  亿元，同比增长8.2%，相对充裕的资金状况有利于公司灵活把握市场机遇，推动各项业务顺利发展。
        多元业务全面开花，打开长期增长空间同时提升估值。2018  年，万科物业实现营业收入98.0  亿元，同比增长33.0%。租赁住房方面，公司长租公寓业务目前已覆盖35  个主要城市，累计开业超过6  万间，开业6  个月以上项目的平均出租率约92%。商业地产方面，截至2018  年底，公司管理商业项目共计210  余个，总建筑面积超过1300  万平。物流地产方面，公司2018  年新获取项目64  个，合计可租赁物业的建筑面积约为494  万平，目前稳定运营项目平均出租率达96%。
        投资建议：享受核心资产溢价，维持“买入”评级。当前流动性环境已有明显改善，市场中核心资产较为稀缺，公司作为房地产业“均好性”的集大成者，有望享受核心资产溢价。预测公司2019、2020、2021年EPS  分别为3.69、4.43、5.29  元，同比增长20%、20%、19%，对应3  月25  日收盘价PE  分别为7.64x、6.36x、5.32x；维持买入评级。
        风险提示：  1.  行业调控政策存在一定不确定性，或影响上市公司销售业绩；
                              2.  宏观经济与流动性环境波动可能对公司经营造成一定影响。