点评：
        业绩符合预期：公司18  年实现销售金额6069.5  亿元，实现销售面积4037.7  万平，同比增长14.5%和12.3%；基本符合预期。房地产板块表现出色，实现地产结算收入2846.2  亿元，同比增长22.1%；毛利率37.5%，净利率16.6%分别同比增长3.4  和1.2  个百分点，结算项目多为市场回暖期销售项目，结算均价15000  元/平，维持高位。公司鉴于部分城市房地产市场调整，计提存货跌价准备23.1  亿元，影响归母净利润-6  亿元左右。2018  年公司新增项目相对谨慎，合计新增建筑面积4681.4  万平，同比增长1.43%，拿地金额仅占销售金额的一半。拿地面积中71.2%位于一二线城市。截至2018  年，公司土储建面1.55  亿平，足够未来2-3  年发展。
        财务稳健，现金流持续为正：报告期内，公司在手资金丰厚，公司当前拥有货币资金1884.17亿元，现金短债比2.4倍，净负债率30.9%，资产负债率84.6%，均处于行业领先水平。公司今年先后完成多期超短融发行，票面利率区间为3.13%-4.60%，位于同期发债利率低位；低成本融资优势突出。经营现金流净额336亿元，在龙头房企中保持领先，并且经营现金流连续10年为正。预收账款方面，合同负债为5047.1亿元，同比增长23.86%，预收账款为2.54亿元。充足的合同负债保障了公司明年的发展。
        投资建议：万科作为龙头公司，在当前房地产销售呈现放缓趋势的阶段，公司品牌优势逐渐显现，依靠品牌溢价实现销售和业绩双向提升。同时公司还在物流地产，商业地产，轨道物业方面均有值得期待空间。我们持续看好公司未来发展。我们认为万科开发业务稳健经营，存量业务布局超前，穿越周期能力较强，半年报虽然没有超越预期，但是符合公司稳健经营理念。我们看好公司未来的发展，预计2019  年，20  年和21年EPS  为3.82  元，4.72  元和5.37  元。维持“推荐”评级。
        风险提示：销售低于预期，严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期，宝能减持风险。